賃貸の重要事項説明書で見るべきポイントとは？ IT重説についても説明

• 1. 重要事項説明書とは？
  • 1.1 重要事項説明書とは
  • 1.2 賃貸契約書との違い
  • 1.3 事前に記載内容を確認できる？
  • 1.4 あわせて確認したい「賃貸住宅紛争防止条例に基づく説明書」とは？
• 2. 重要事項説明の流れ
  • 2.1 重要事項説明はいつする？
  • 2.2 重要事項説明は誰がする？
  • 2.3 重要事項説明はどこでする？
  • 2.4 重要事項説明がない場合もある？
• 3. IT重説とは？
  • 3.1 IT重説とは
  • 3.2 これまでの重要事項説明との違い
  • 3.3 IT重説の方法
  • 3.4 準備するもの
  • 3.5 IT重説のメリットとデメリット
• 4. 重要事項説明時の確認すべき10のポイント
  • 4.1 ①設備に関する内容
  • 4.2 ②インフラの整備の状況
  • 4.3 ③耐震・石綿・防災に関する内容
  • 4.4 ④賃料以外に必要な金銭に関する内容
  • 4.5 ⑤契約期間と更新に関する内容
  • 4.6 ⑥契約の解除に関する内容
  • 4.7 ⑦損害賠償額の予定や違約金に関する内容
  • 4.8 ⑧用途その他利用の制限に関する内容
  • 4.9 ⑨敷金等の精算に関する事項
  • 4.10 ⑩管理の委託先
  • 4.11 借手に不利な特約
  • 4.12 不明点がある場合は必ず確認を
• 5. 重要事項説明のあとにキャンセルできる？
  • 5.1 キャンセルしたいと思ったら
  • 5.2 キャンセルの流れ
  • 5.3 ペナルティやリスクはある？
• 6. まとめ

重要事項説明書は、これから賃貸物件を借りる方であれば必ずと言っていいほど耳にする言葉です。この重要事項説明書についての必要な知識が欠けていると、入居後に思わぬトラブルに見舞われてしまう恐れもあります。

この記事ではそんな事態に陥るのを避け、より安心して賃貸物件の契約ができるように、重要事項説明書について解説します。特に大切なポイントを中心に分かりやすくお伝えしますので、ぜひ最後までお読みください。

1. 重要事項説明書とは？

まずはじめに、この項目では重要事項説明書の基礎知識を得られるように、その概要や賃貸借契約書との違いなどについてお伝えします。

1.1 重要事項説明書とは

重要事項説明書とは、宅地建物取引業法という法律によって交付と説明が義務付けられている書面のことを指します。

重要事項説明書に記載されている内容は、対象となる物件を契約しようとする人が把握しておかなければならない重要事項です。

具体的には、物件の詳細や状態、賃料などの費用、管理の委託先や特約に関することなど多岐に渡ります。

重要事項説明書の目的を簡潔に説明すると、物件や契約に関する重要情報を借主へ周知し、借主が不利益を被ることを避けることです。

1.2 賃貸契約書との違い

重要事項説明書と並ぶ重要な書類に「賃貸借契約書」というものがあります。

重要事項説明書と賃貸借契約書は、どちらも大切な書類です。しかし、その二つは全く別物であり、切り分けて理解する必要があります。

賃貸借契約書は、物件の貸主と借主との取り決めを書面化したものです。つまり、賃貸借契約書は、貸主と借主の間で取り交わされる契約書のことを指します。

それに対し重要事項説明書は、前述したように不動産会社が借主に交付し説明する書類です。従って、重要事項説明書は、賃貸借契約書をより正しく適切に理解するために用いられる補足的な書類という位置づけとも言えます。

賃貸物件を探している方は、この賃貸借契約書と重要事項説明を混同しないように注意しましょう。

1.3 事前に記載内容を確認できる？

既にお伝えしたように、重要事項説明書の内容は多岐に渡ります。不動産会社の担当者は、ポイントを押さえながら適切に説明してくれますが、もちろん全ての文言を読み上げて説明してくれるわけではありません。

あらかじめ内容をよく確認し、不動産会社の担当者からの説明を受けたいという方は、問い合わせを行えば事前に重要事項説明書を手にすることは可能です。

この方法は重要事項説明書への理解を深め、不動産会社の担当者からの説明を受ける時間をより有意義なものにできますのでおすすめします。

1.4 あわせて確認したい「賃貸住宅紛争防止条例に基づく説明書」とは？

東京都内で賃貸物件を借りる予定の方は、「賃貸住宅紛争防止条例に基づく説明書」についても知っておくと役立ちます。

これは重要事項説明書とあわせて説明される書類で、対象者は東京都内で居住用として賃貸物件を借りる方です。（※平成16年10月1日以後、新規で賃貸契約を締結する場合・契約の更新は対象外）

賃貸住宅紛争防止条例は、東京都が制定した条例で、「東京ルール」や「東京都紛争防止条例」などとも呼ばれており、不動産会社は説明する義務を負っています。

主な目的は、賃貸物件の入居中の修繕や退去時の原状回復などに関するトラブルを減少させることです。重要事項説明書とあわせて説明を受けることになりますので、覚えておくと良いでしょう。

ちなみに、この条例そのものは個別の賃貸借契約の内容に直接影響を与えるものではなく、あくまでトラブル予防を目的としたガイドライン的な扱いとなります。

2. 重要事項説明の流れ

では実際に、どのような流れで重要事項説明が行なわれるかについて解説します。事前に一連の流れを知っておくことで、より集中して重要事項説明を受けることができると思いますので確認していきましょう。

2.1 重要事項説明はいつする？

重要事項説明が行なわれるのは、賃貸借契約を結ぶ前です。

既にお伝えしたように、重要事項説明書に記載されている内容は、対象となる物件を契約しようとする人が把握しておくべき内容になりますので、重要事項説明は必ず賃貸借契約の前に行なわれます。

通常は、賃貸借契約書への署名と押印が行われる日と同日に、この重要事項説明も行なわれることが一般的です。

2.2 重要事項説明は誰がする？

重要事項説明を行なえるのは、宅地建物取引士という国家資格を持つ有資格者だけです。

説明のはじめに写真付き資格者証を提示してくれるはずですので、よく確認するようにしましょう。

2.3 重要事項説明はどこでする？

宅地建物取引業法では重要事項説明に関して、場所についての規定や制限はありません。

従って、場所を問わず重要事項説明は行なえますが、不動産会社のオフィス内などで行なわれることが一般的です。

ただし、後述する「IT重説とは？」でも詳しく説明しますが、インターネットを利用してオンライン上で行なうことも認められています。一方、郵送や電話での重要事項説明は認められていませんので注意しましょう。

2.4 重要事項説明がない場合もある？

重要事項説明書は、宅地建物取引業法という法律によって交付と説明が義務付けられている書面のことであるとお伝えしました。ただし、重要事項説明書が不要、つまり重要事項説明が義務付けられていないケースもあります。

それは不動産会社などの仲介業者を介さずに、直接賃貸借契約を結ぶ場合です。

重要事項説明が義務付けられているのは、あくまで不動産会社などの宅地建物取引業者を介して賃貸契約を結ぶときであり、そうでない場合は説明義務はありません。

ちなみにこれは、前述した「賃貸住宅紛争防止条例に基づく説明書」に関しても同様です。

このような直接契約以外、つまり不動産会社などを介して賃貸物件を契約する際には、必ず重要事項説明が必要とされています。重要事項説明を行わずに契約を促すことは、違法行為と見なされますので注意しましょう。

3. IT重説とは？

「重要事項説明はどこでする？」の項目でも少し触れましたが、ここでは「IT重説」について解説します。

賃貸取引におけるIT重説は、2017年10月より運用が認められた比較的新しい取り組みです。メリットも多く、便利に活用できますので確認していきましょう。

3.1 IT重説とは

IT重説は、「ITを活用した重要事項説明」の略です。このIT重説によって、非対面での重要事項説明が可能になりました。

具体的には、WEBカメラ搭載のパソコンやスマートフォンなど、インターネットに接続できる端末を利用し、ビデオ通話で重要事項説明を行なう方法のことを指します。

3.2 これまでの重要事項説明との違い

IT重説によりオンライン上での重要事項説明が可能になりましたが、重要事項説明そのものの必要性や内容に変更はありません。

これまで「対面で説明を受けること」と定められていた重要事項説明が、インターネットを活用した非対面のオンラインでも行なえるようになったと理解しましょう。

3.3 IT重説の方法

IT重説により、オンライン上で非対面での重要事項説明が可能になりましたが、その方法にはさまざまなやり方があります。

基本的には、インターネットに接続できる端末と、面談が可能なビデオ通話機能があれば問題ありません。ただし、使用するアプリケーションなどは不動産会社によって異なります。

あまり複雑なシステムのインストールなどが必要になると利便性が下がりますので、簡単に利用できるZoomなどを利用することが一般的です。

3.4 準備するもの

IT重説は、WEBカメラを搭載したパソコンやタブレット、またスマートフォンなど、ビデオ通話機能が使える端末とインターネット回線が必要です。

また、当然ですが重要事項説明書などの不動産会社から郵送される各種書類も事前に準備しておく必要があります。

あとは、不動産会社が利用している特定のアプリケーションなどがあれば、それをあらかじめインストールしておくようにしましょう。

3.5 IT重説のメリットとデメリット

IT重説には、さまざまなメリットとデメリットがあります。これらは、IT重説を活用したオンラインでの重要事項説明を受けるか、それとも従来の対面での説明を希望するかを判断する材料にもなりますので、ここで確認していきましょう。

【IT重説のメリット】

・不動産会社のオフィスなどに出向く必要がなく、時間と交通費を節約できる

・自宅など、インターネットへの接続環境が整っていれば場所を選ばず行える

・忙しくてもスケジュールの都合をつけやすい

・動画を録画し、必要に応じてあとからいつでも確認できる

・オンライン内見を併用活用すれば、内見から契約まで全てオンライン上で完結が可能

【IT重説のデメリット】

・インターネットの通信環境が悪いと円滑に行うことが難しい

・場合によっては馴染みのないアプリケーションのインストールなどが必要

・手軽に重要事項説明を受けられる反面、その重要性を軽視してしまう恐れがある

デメリットに関しては、それぞれ個別に対策を行うことで、ある程度解消することが可能です。

IT重説のメリットに魅力を感じ、デメリットに対して対策を行なえるのであれば、積極的に活用することをおすすめします。ただし、IT重説に対応していない、つまりオンラインでの重要事項説明を行なっていない不動産会社もありますので、事前に確認しておくと良いでしょう。

4. 重要事項説明時の確認すべき10のポイント

繰り返しますが、重要事項説明書に記載されている内容はとても重要です。賃貸借契約後の予期せぬトラブルを回避するためにも、しっかりと説明を聞き、内容を把握する必要があります。

この項目では、その内容をより円滑に理解できるように重要事項説明時に注目すべき10のポイントを取りあげますので、ぜひ確認してください。

4.1 ①設備に関する内容

重要事項説明では、室内の設備の有無に関しての記載がありますので、良く確認しましょう。どんな設備が備わっているかを確認し、誤りがないかチェックします。特に前入居者の残置物に関しては注意が必要です。

残置物は室内の設備としては扱われません。そのため、もしそのまま使用する予定であれば破損した場合の責任の所在などを明確にしておくことが大切です。また、残置物を廃棄する場合も同様です。

4.2 ②インフラの整備の状況

生活する上で必ず必要となるインフラに関しても、その状況をよく確認しましょう。具体的には、電気、ガス、水道、インターネットなどです。

インフラの種類や利用している会社を確認します。これらは毎月の支払いにも関係する大事な項目です。特にインターネットに関しては、その設備の有無や、希望するインターネット回線の引き込みが可能かどうかなども確認しましょう。

4.3 ③耐震・石綿・防災に関する内容

重要事項説明では、「ハザードマップにおける取引対象物件の所在地」の説明が義務化されています。

これは、洪水や雨水出水、高潮といった水害に関しての情報で、その物件が危険区域内にあるかどうかを説明するものです。

自然災害に対してのリスクを判断する重要な材料ですので、しっかりと確認すると同時に、物件の耐震性や石綿（アスベスト）に関しての記載にもチェックしましょう。

※国土交通省は、ハザードマップポータルサイトを運営しています。このサイトでは、地域の過去の災害事例などを確認することができますので、興味のある物件が見つかった段階で利用することをおすすめします。

4.4 ④賃料以外に必要な金銭に関する内容

金銭に関する項目では、賃料（家賃）以外にも必要となり得る以下のような費用に関して記載があります。

• 敷金
• 礼金
• 管理費
• 町内会費
• 駐車場や駐輪場代
• 鍵交換費用

これらの費用の有無やその金額は物件ごとに異なりますので、重要事項説明ではよく確認する必要があります。

4.5 ⑤契約期間と更新に関する内容

賃貸借契約の契約期間は2年間が一般的です。それ以上の長期になるとライフプランを設計しづらくなります。念の為、契約期間は必ず確認しましょう。

なお、定期借家契約の場合は契約期間に注意が必要です。これは更新することができない契約となっており、期間が満了すれば契約が終了となります。その場合でも再契約できるケースもありますので、再契約の有無についても必ず確認しましょう。

また、契約更新時にかかる費用もあわせてチェックする必要があります。具体的には、更新料や更新手数料などです。特に更新料に関しては、その有無や金額に大きな地域差がありますので注意しましょう。

4.6 ⑥契約の解除に関する内容

賃貸物件に入居する方は、例外を除き、いつかは契約を解約し退去する日が訪れます。その解約方法に関する内容についても、契約を結ぶ前の重要事項説明であらかじめしっかり確認しておきましょう。

ちなみに、賃貸物件の解約には、以下のような4つの理由が挙げられます。

1. 賃貸契約期間満了
2. 借主都合の中途解約
3. オーナー（大家）都合の中途解約
4. 契約違反による契約解除

それぞれの詳細については省略しますが、重要事項説明では、これらに関係する解約予告期間や違約金などについての説明も行われます。

4.7 ⑦損害賠償額の予定や違約金に関する内容

賃貸物件への入居中は、契約違反で損害賠償責任を負うことも考えられます。そんなときに関係するのが、「損害賠償額の予定」です。

損害賠償額の予定は、借主が契約違反によって賃貸物件へ損害を与えた場合に備えて規定されます。

契約違反の内容によっては、損害の程度を計算することが困難です。そのため、損害賠償額の予定では、違反内容によって損害賠償額をあらかじめ定めています。

4.8 ⑧用途その他利用の制限に関する内容

重要事項説明書に記載されている「用途その他利用の制限」とは、さまざまな禁止事項のことです。具体的には、以下のようなものが挙げられます。

• 事業用事務所としての利用の禁止
• ペット飼育の禁止
• 楽器演奏の禁止
• 喫煙の禁止
• 石油ストーブの利用禁止

ただし内容によっては、部分的に許可されている事項もありますので、各項目ごとに細かく確認するようにしましょう。

4.9 ⑨敷金等の精算に関する事項

重要事項説明書では、敷金の精算など金銭に関する内容も記載されています。

敷金に関しては、退去するときの原状回復義務にも関係しますので、その責任の範囲や負担割合などをよく確認しておくようにしましょう。

敷金の精算に関しては、退去時にトラブルに発展するケースも多いため、事前にその内容をよく把握しておくとより安心できます。

4.10 ⑩管理の委託先

管理の委託先というのは、分かりやすく説明すると、必要な連絡先を記載した項目のことです。設備の故障や他の入居者とのトラブルなど、その内容によって連絡先は異なります。

緊急事態など、一刻を争うようなケースも想定されますので、どのような内容のときに、どこに連絡すべきかよく確認しておきましょう。

4.11 借手に不利な特約

賃貸借契約書には、特約というものが定められていることがあります。特約とは、その名のとおり、特別に約束した事柄のことです。

特約の内容はある程度自由に定めることができます。そのため、確認を怠ると借主に不利な特約が記載されているケースもあります。

代表的な事例は、原状回復にかかる費用負担に関する借主の責任範囲です。借主の責任範囲が広く定められ、思わぬ負担を強いられることもありますので注意しましょう。

内容をよく確認せずに、借主に不利な特約付きの契約を結んでしまっても、それを覆すことは困難ですので注意が必要です。

4.12 不明点がある場合は必ず確認を

ここまで重要事項説明を受けるときに、特に意識して確認すべき項目をお伝えしました。これらについて意識することはもちろん大切ですが、不明な点があれば都度担当者に確認することも大切です。

不動産会社の担当者は、有資格者であり、住まいに関するプロフェッショナルです。分からないことがあれば、遠慮せずに積極的に質問し、疑問を解消するように努めましょう。

5. 重要事項説明のあとにキャンセルできる？

重要事項説明に関係して気になるのが、キャンセルの可否やそのタイミングです。ここでは、重要事項説明のあとのキャンセルについての取扱いについて解説します。

5.1 キャンセルしたいと思ったら

まず大前提として、賃貸借契約書の締結前であれば、例え重要事項説明のあとでもキャンセルは可能です。

賃貸契約取引は、賃貸借契約書を結んではじめてその有効性が認められます。従って、それ以前であれば、どのタイミングでもキャンセルは可能です。

ただし、重要事項説明を行う段階まで話が進んでいる場合は、重要事項説明でどうしても納得できない項目があり、それを解決できない場合に限り、キャンセルを検討することがマナーと言えます。

賃貸取引には、物件の貸主であるオーナーをはじめ、不動産会社などさまざまな人々が関わっており、契約を進めるために多くの実務をこなしています。賃貸借契約を結ぶ直前に行なわれる重要事項説明の段階で、無下に契約を反故にするのは非常識と思われかねません。

それ以外のタイミングでキャンセルしたいと思った場合は、できる限り早めに不動産会社にその旨を伝えるように心掛けましょう。キャンセルそのものは全く悪いことではありません。ただその意思があるのに、適切かつスピーディに伝えることを怠った場合、その物件に関わる人々に迷惑をかけることになりますので注意しましょう。

5.2 キャンセルの流れ

キャンセルの意思は、まずは口頭で伝えるようにしましょう。前述したように、そのタイミングは早いほうが良いです。

賃貸借契約を締結する前であれば、そのままキャンセルとして処理されます。ただし、賃貸借契約を結んだあとにキャンセルする場合は、キャンセルではなく「賃貸借契約の解約」という扱いになりますので注意が必要です。

5.3 ペナルティやリスクはある？

賃貸借契約を結ぶ前のキャンセルに関しては、違約金などのペナルティは発生しません。ただし、既に契約の意思を強く表明していたり、重要事項説明などの契約直前で無下にキャンセルする場合は、不動産会社の担当者からの印象は悪くなってしまう可能性はあります。

そうなってしまうと、引き続き物件紹介を行なってもらうときなどに、少なからずネガティブな影響が及ぶことは考えられます。ただし、常識の範囲内での通常のキャンセルであれば、そのまま誠意を持って対応してくれるはずですので、心配は無用です。

一方、前述したように賃貸借契約を済ませたあとのキャンセルは解約扱いとなり、中途解約に伴う手続き、また違約金などが発生します。従って、キャンセルする可能性が残っている場合は、安易に契約を結ばないようにしましょう。

6. まとめ

今回は賃貸物件の契約前に説明が行なわれる重要事項説明書について解説しました。

お伝えした確認すべきポイントなどを知っておくことで、重要事項説明時に役立つだけでなく、入居後の予期せぬトラブルを未然に防ぐことにもつながります。

ぜひ今回の記事を参考にしていただき、理想の住まい探しに役立てていただければと思います。