億ションは買って終わりじゃない！「固定資産税」「管理費」「修繕積立金」億ションやタワマンに住むとかかる年間の費用はいくら？

• 1. マンション購入後にかかり続ける年間の費用とは？
  • 1.1 マンションは維持・管理するためにお金がかかる
  • 1.2 固定資産税
  • 1.3 管理費
  • 1.4 修繕積立金
  • 1.5 駐車場代
• 2. 億ションやタワマンにかかる固定資産税はいくら？計算方法や支払い方法についても詳しく解説！
  • 2.1 億ションやタワマンの固定資産税はいくら？
  • 2.2 高額な固定資産税をかしこくお得に支払う方法
  • 2.3 マンションの固定資産税の軽減措置とは
  • 2.4 マンションの固定資産税の計算方法
  • 2.5 億ションの固定資産税シミュレーション
• 3. 億ションやタワマンの管理費はいくら？一般的な分譲マンションより高額になるケースがほとんど
  • 3.1 一般的な分譲マンションの管理費はいくら？
  • 3.2 億ションやタワマンの管理費はいくら？
  • 3.3 管理費に含まれる項目の数々
  • 3.4 億ションやタワマンは維持管理にもお金がかかる
• 4. 億ションやタワマンの修繕積立金はいくら？修繕積立金は将来の値上がりにも注意が必要！
  • 4.1 一般的な分譲マンションの修繕積立金はいくら？
  • 4.2 億ションやタワマンの修繕積立金はいくら？
  • 4.3 修繕積立金が将来高くなる理由とは
  • 4.4 修繕積立金が見直されるタイミングはいつ？
• 5. 気になるのは駐車場代だけじゃない？機械式駐車場の場合はメンテナンス費用や将来の修繕費用が高額になるケースも
  • 5.1 首都圏の駐車場代はいくら？
  • 5.2 機械式駐車場は維持管理にお金がかかる
• 6. 億ションやタワマンに住むとかかる年間の費用はいくら？
• 7. まとめ

タワーマンションなどの超高層マンションが特に多い東京都心では、分譲価格が1億円を超えるマンション（億ション）は珍しくなくなりました。
住宅ローンは低金利で推移、さらにはパワーカップルと呼ばれる新たなマンション購入層の出現もあり、1億円を超える物件でも販売は好調です。
新築マンションの平均価格はバブル期の最高額を超え、今後も緩やかに上昇すると言われています。したがって今が「買い時」と億ションの購入を検討している人も少なくないでしょう。
今回はそんな方向けに固定資産税をはじめとする「億ションに住む上でかかる年間費用」について解説します。

1. マンション購入後にかかり続ける年間の費用とは？

マンションは不動産であること、また集合住宅であることから購入後もさまざまな費用を支払う必要があります。では、なぜ不動産や集合住宅だと費用がかかるのでしょうか。
この項目ではそんな疑問を解決しながら、具体的にどんな費用がかかるのかを解説していきます。

1.1 マンションは維持・管理するためにお金がかかる

マンションの購入後、住宅ローン以外に継続的に支払いが必要なものは主に以下の4つが挙げられます。

• 固定資産税
• 管理費
• 修繕積立金
• 駐車場代

これらはマンションを維持したり、管理するためにかかるお金です。ではそれぞれの費用の内容、またなぜそんなお金が必要なのかを確認していきましょう。

1.2 固定資産税

マンションの購入後にかかる費用の一つである固定資産税は、土地や家屋などに対して課税される税金です。購入したマンションは不動産資産となるため、その所有者には毎年支払い義務が生じます。
不動産資産に税金が課される理由は、さまざまな「行政サービス」の恩恵を受けているからです。例えばマンションにつながる公共道路はもともと行政が整備し、今後も問題があれば行政が対応します。公共道路はあくまで行政の都市整備事例の一つですが、このような行政サービスがあることによってマンション所有者と行政との間に受益関係が生まれるため、その恩恵に対して一定の税負担が課されています。

ちなみに市街化区域と呼ばれる地域に不動産を所有している人には、都市計画税という税金も毎年かかりますので注意しましょう。都市計画税とは、都市計画法や土地区画整理法に基づき行われる事業費用に充てられる税金です。
固定資産税と都市計画税の納税額は以下の計算式で算出できます。

固定資産税	固定資産税評価額 × 1.4％（標準税率）
都市計画税	固定資産税評価額 ×0.3％（上限税率）

※税率には自治体によって多少の違いがあります。

1.3 管理費

管理費もマンション購入後にかかる費用の一つです。
管理費を徴収する目的は集合住宅であるマンションを適切に運営し管理していくためで、主に以下のような用途で使われます。

• 共用部分の清掃費や電気代などの維持費
• エレベーターなどの共用設備の定期点検費
• 管理人の人件費
• 管理組合の運営に要する費用
• 備品の購入費用や通信費

具体的な管理費の金額はマンションによって異なりますが、支払いは毎月1回、銀行口座から自動引き落としされることが一般的です。ちなみに管理費は「管理費・共益費」という名目になっていることもありますが、徴収する目的や用途に大きな違いはありません。

1.4 修繕積立金

修繕積立金もマンション購入後に毎月支払い続けなければならない費用です。
これは将来のマンションの修繕や改修に備えて積み立てられるお金で、主に以下のような用途で使用されます。

• 大規模修繕の費用
• エレベーターなどの故障を直すときの費用
• リノベーションやリフォームなどの改修費用

前述した管理費と修繕積立金は「毎月支払う」という点は共通していますが、その用途や目的は異なりますので注意しましょう。

管理費	マンションを管理・運営するために毎月かかる費用に対するお金
修繕積立金	管理費で賄わないその他の費用に対するお金

ちなみに新築分譲マンションの場合、購入時には「修繕積立基金」の支払いが求められることが一般的です。
これは新築マンションの場合は「修繕積立金がまだ積み立てられておらず」、何らかの修繕費用が生じた場合に対応できないことを避ける目的で徴収されます。修繕積立基金を支払ったとしても修繕積立金は毎月かかりますので注意しましょう。
ちなみに大規模修繕時などで修繕積立金が不足しているときは、「修繕積立一時金」という名目で不足分の支払いが求められるケースもあります。

1.5 駐車場代

自家用車を所有している人は駐車場代も毎月かかります。駐車場代はマンションや駐車場の種類によって異なりますが、数万円かかることも珍しくないため「毎月の固定費」として考えておく必要があります。

主な駐車場の種類	平面駐車場（平置き駐車場）・自走式駐車場・機械式駐車場
駐車場代	駐車場の種類や周辺相場によって異なる

2. 億ションやタワマンにかかる固定資産税はいくら？計算方法や支払い方法についても詳しく解説！

この項目では億ションやタワーマンションに注目し、その固定資産税について解説します。
手頃な価格の一般的なマンションとは異なる部分もありますのでぜひチェックしてみてください。

2.1 億ションやタワマンの固定資産税はいくら？

固定資産税と聞いて最も気になるのがその税額です。例えば、分譲価格が1億円の億ションやタワーマンションの場合、ざっくり計算するとその固定資産税額は98万円になります。
ちなみに固定資産税評価額はマンション購入額の70%（7,000万円）として計算しています。

固定資産税評価額 × 1.4％（標準税率）= 固定資産税額

7,000万円 × 1.4% = 98万円

基本的に分譲価格が高ければ高いほど固定資産税評価額も比例して高くなることがほとんどですので、億ションやタワーマンションの固定資産税は軽視できません。
ちなみに東京23区の場合、ほとんどの地域が前述した市街化区域に指定されているため、都市計画税も毎年納税する必要があります。1億円の億ションの場合、この都市計画税の税額は21万円です。

固定資産税評価額 × 0.3％（上限税率）= 都市計画税額

7,000万円 × 0.3% = 21万円

先ほどの固定資産税と合わせると1億円のマンションにかかる年間税額は119万円にもなります。ただし固定資産税と都市計画税には軽減措置もあります。それに関しては後述しますが、マンション購入後にはこのような税金の支払い義務があることを把握しておきましょう。

2.2 高額な固定資産税をかしこくお得に支払う方法

固定資産税は以下のような支払い方法が可能です。

• 役所の固定資産税課で窓口支払い
• 口座引き落とし
• クレジットカード払い
• スマートフォン決済アプリ（PayPay・LINE Payなど）

固定資産税をかしこくお得に支払いたい人は、ポイントが付与されたり還元されたりするクレジットカード払いかスマートフォン決済アプリをおすすめします。
ただし市町村区によって対応してない場合があること、またクレジットカードの場合は分割払いなどの支払い方法によっては手数料がかかることがありますので注意しましょう。

2.3 マンションの固定資産税の軽減措置とは

固定資産税には軽減措置があります。マンションの場合は土地と建物それぞれに異なる種類の軽減措置がありますが、両者とも「固定資産税評価額を減額」してくれる措置です。

ちなみに都市計画税にも、200㎡以下の小規模住宅で固定資産税評価額を3分の1、200㎡を超える住宅は3分の2にする軽減措置があります。

2.4 マンションの固定資産税の計算方法

前述しましたが固定資産税を求める計算式は「固定資産税評価額 × 1.4％（標準税率）」です。固定資産税評価額は土地と建物をそれぞれ別に評価しますが、それを合算したものに税率を掛けて納税額を算出します。
土地と建物の評価方法は複雑なため省略しますが、それぞれの評価額には一般的に以下のような特徴があります。

マンションの土地と建物の正確な固定資産評価額を自分で算出するのは難しいですが、以下の方法で知ることは可能です。

• 市区町村の固定資産課税台帳を閲覧する
• 市区町村から固定資産評価証明書を入手する

ちなみに既にマンションを所有している人は、役所から送られてくる納税証明書に金額が記載されています。

2.5 億ションの固定資産税シミュレーション

お伝えしてきたように固定資産税額は土地の評価額や築年数、また軽減措置の適用の有無などさまざまな要因で変わります。
したがって正確な金額を算出することは難しいですが、ここではざっくりと億ションの金額別の固定資産税額をシュミレーションしてみます。

条件

• 固定資産税額評価額は分譲価格の70%
• 税率は1.4%
• 軽減措置や築年数に応じた減価率は考慮しない

分譲価格	固定資産税額
1億円	98万円
2億円	196万円
3億円	294万円
5億円	490万円
10億円	980万円

軽減措置や築年数に応じた減価率などは考慮していませんので実際の金額はこれより低くなることが考えられますが、それを加味しても億ションの場合は数十万円から数百万円の固定資産税がかかります。

3. 億ションやタワマンの管理費はいくら？一般的な分譲マンションより高額になるケースがほとんど

次に億ションやタワーマンションの管理費について解説していきます。一般的な分譲マンションよりも高額になることが多い理由についても触れていますのでぜひ確認してみてください。

3.1 一般的な分譲マンションの管理費はいくら？

一般的な分譲マンションの管理費の相場は1万円～2万円です。それを裏付けるように平成30年度に国土交通省が発表した調査資料によると「マンションの管理費の平均額」は約1万5,000円でした。
エリア別では北陸中部地方が1万6,947円と最も高く、中国四国地方が1万4,590円で最も安いという結果になっており、東京を含む関東地方は1万6,096円です。地域によって多少ばらつきはあるものの、一般的な分譲マンションの管理費は毎月約1万5,000円前後、年間では約18万円くらいが目安と言えるでしょう。

3.2 億ションやタワマンの管理費はいくら？

分譲価格が1億円を超える億ションやタワーマンションの管理費は、特別な事情がない限り一般的なマンションよりも高くなることがほとんどで、月額5万円以上かかることも珍しくありません。
億ションやタワーマンションは高級物件に属し、運営管理にも相応のお金がかかります。これは車の維持費に例えると分かりやすく、価格の安い軽自動車よりも高級セダンなどの方が維持費がかかるのと同じです。
1億円を超える高級マンションを購入する人には、年間で60万円以上、場合によっては100万円以上を管理費として支払える経済力が必要になります。

3.3 管理費に含まれる項目の数々

億ションやタワーマンションに共通していることは共用設備や施設が充実している点です。例えばタワーマンションのエレベーターは台数が多いだけでなく、その性能も一般的なマンションと比較すると高く、電気代も点検にかかる費用も高額になります。
数億円もする億ションであればプールやサウナなどの施設があることも多く、普通のマンションには計上されない費用が管理費に上乗せされ高くなります。それらの共用設備や施設は快適でワンランク上の暮らしを提供してくれる反面、管理費を高くしているということは把握しておきましょう。

3.4 億ションやタワマンは維持管理にもお金がかかる

先ほどの項目の補足になりますが、実際にマンションの維持管理を行う人の人件費も管理費を押し上げる大きな要因の一つです。
億ションやタワーマンションには清掃員や管理人以外にもコンシェルジュや警備員、また防災センターで働く人達などもあり、自然と人件費は高くなってしまいます。
維持管理は業務委託として行われていることも多いですが、高級物件であるため相場が高い、また「費用よりも質を重視している」こともお金がかかる理由の一つです。
質の高い維持管理が求められる億ションやタワーマンションの管理費は一般的なマンションよりも高くなります。

4. 億ションやタワマンの修繕積立金はいくら？修繕積立金は将来の値上がりにも注意が必要！

管理費の次は億ションやタワーマンションの修繕積立金について解説します。修繕積立金は将来値上がりすることも考えられるため、余裕を持って資金計画に取り込むことが大切です。
ここでは値上がりの背景についても触れますのでぜひチェックしてみてください。

4.1 一般的な分譲マンションの修繕積立金はいくら？

国土交通省の調査によると、一般的な分譲マンションの修繕積立金の月額費用は約1万2,000円と発表されています。
修繕積立金は管理費とは異なり「将来に必要になると予測されるお金」であるため、正しい金額というのはありません。

マンションごとの長期的な予定や計画に必要な予算を基に算出されますが、安ければ「いいマンション」であるとは限りませんので注意しましょう。
なぜなら、安くても実際に必要な金額に達しなければ、大規模修繕などを目前に修繕積立一時金という名目で数十万円の負担を強いられることもあるからです。
ちなみに国土交通省が発表しているガイドラインには、マンションの規模によって幅はあるものの「1㎡あたり250円～350円前後」を修繕積立金の月額費用の目安として記載されています。

4.2 億ションやタワマンの修繕積立金はいくら？

億ションやタワーマンションの場合は、管理費と同じように修繕積立金も高くなることがほとんどです。
具体的な金額についてはマンションによって大きくことなりますので明確にすることは難しいですが、例えば19階以下のマンションと20階以上の高層マンションでも管理費と修繕積立金の合計額の差は約1.3倍もあることが国土交通省の調査で分かっています。
したがって、低層マンションと地上45階クラスの超高層タワーマンションを比較すれば、その差が倍になっても不自然ではなく、修繕積立金が2万円や3万円になることも十分考えられます。

4.3 修繕積立金が将来高くなる理由とは

すでにお伝えしたように修繕積立金は「将来に必要になると予測されるお金」であるため、不確定要素を多数含みます。そのため将来的に修繕積立金が値上げされることは十分考えられます。そもそも修繕積立金の積立方式は二つあり、「段階増額積立方式」と「均等積立方式」です。

段階増額積立方式	一定期間ごとに徐々に値上げしていく方式
均等積立方式	マンションが耐用年数を迎えるまでに必要な金額を予め算出し、それを基に金額を算出する方式

この方式の違いも踏まえて修繕積立金が将来高くなる理由には、主に以下のようなことが挙げられます。

• 段階増額積立方式を取り入れている
• 物価や人件費が高くなり修繕費用が当初の予想を超える
• 予定していない修繕費用が発生した

新築マンションの場合は段階増額積立方式を採用し修繕積立金を低く抑え、購入者に割安な印象を与えるという販売戦略を取るケースもあります。
その他にも管理業務を委託した管理会社のずさんな管理体制や中間マージンで、修繕積立金がしっかり積み立てられずに値上げを行わざるを得なかったケースも少なくありません。

実際に一般的なマンションでも新築当時の修繕積立金が7,000円だったにも関わらず、それが段階的に値上げされて30年目には約3倍の20,000円にまでなり、さらには定期的に数十万円単位の修繕積立一時金を支払ったという事例もあります。
あまりにも安い修繕積立金には、将来的に値上げされるというリスクがあることはよく把握しておくようにしましょう。

4.4 修繕積立金が見直されるタイミングはいつ？

修繕積立金の金額が見直されることは珍しくありません。段階増額積立方式であれば当然ですが、均等積立方式であっても先ほど説明した理由などを原因として値上げされることもあります。
実際に国土交通省の調査では、約半数のマンションが5年経過するごとに修繕積立金の見直しを行っていることが分かっています。
億ションに限らず一般的なマンションを購入する場合でも、修繕積立金は定期的に見直しされ、状況によっては値上がりする可能性があることを想定しておくようにしましょう。

5. 気になるのは駐車場代だけじゃない？機械式駐車場の場合はメンテナンス費用や将来の修繕費用が高額になるケースも

ここでは車を所有する人向けに駐車場代について解説します。駐車場代もこれまでお伝えしてきた費用と同様に毎月必要となる出費の一つです。
駐車場代が予期せぬ負担となり家計を圧迫し、最終的に愛車を手放さなければならないような事態を防ぐためにもぜひチェックしてみてください。

5.1 首都圏の駐車場代はいくら？

地価の高い東京は必然的に駐車場代も高い傾向にあります。東京の月極駐車場の相場は約3万5,000円前後と言われており、中央区や港区、また千代田区などの中心部になると5万円を超えます。
億ションやタワーマンションは立地のよい場所に建っていることが多く、駐車場代が月額4万円～5万円することも珍しくありません。

車を所有してマンション購入を検討している人はもちろんですが、車を持っていない人でも将来必要になるときが来るかもしれませんので、駐車場代についてもよく検討しておくことをおすすめします。

5.2 機械式駐車場は維持管理にお金がかかる

駐車場に関して注意すべきなのは、機械式駐車場の維持管理費です。機械式駐車場は平面駐車場や自走式駐車場とは異なりメンテナンスコストが高額になります。
国土交通省は、機械式駐車場の1台あたりにかかる修繕費用の月額は約5,000円～7,000円と発表しています。

大規模なメンテナンスの場合は1台あたり100万円前後の費用がかかることもあり、収容台数の多い機械式駐車場であれば数千万円から1億円を超える規模のメンテナンスになることも珍しくありません。耐用年数を迎えて交換になるとそれ以上の費用がかかります。
駐車場の収支がそんな高額なメンテナンス費用や交換費用を補えるだけの収益を上げているのであれば問題ありませんが、昨今の車離れもあり実情は厳しいと考えられます。

収支が合わなくても安全性の問題でメンテナンスを行わないわけにはいきません。そうなると最終的に契約者に負担が求められたり、管理組合で借り入れを行わなければならない事態も出てきます。
特に大規模な立体駐車場を所有しているマンションの場合は、空き状況や収支、今後のメンテナンス予定など、長期的にみて維持管理に問題が生じないか確認することは非常に大切です。

6. 億ションやタワマンに住むとかかる年間の費用はいくら？

では最後に1億円を超える億ションやタワーマンションを購入したあとに必要な年間費用を紹介します。

【条件】

• 物件は港区にある新築タワーマンション
• 分譲価格は1億円
• 床面積100㎡の認定長期優良住宅認定
• 立体駐車場利用
• 固定資産税評価額は購入時の70%（7000万円：建物6000万円・土地1,000万円）

	年間の支払い額	備考
固定資産税	65,300円	軽減措置適用※1.2
都市計画税	70,000円	軽減措置適用※3
管理費	600,000円	月額50,000円
修繕積立金	240,000円	月額20,000円
駐車場代	600,000円	月額50,000円
合計	1,575,300円	月額131,300円

※1 土地が200㎡以下のため軽減措置適用（6分の1）
※2 建物も床面積100㎡のため軽減措置適用（2分の1）
※3 都市計画税も200㎡以下のため軽減措置適用（3分の1）
※ 100の単位は四捨五入

上記の表はあくまで目安ですが、この条件では1億円のタワーマンションにかかる年間費用は約157万円です。月額に換算すると毎月約13万円となり、仮に住宅ローンの返済額が月額35万円（30年・頭金なし・固定金利1.6%・ボーナス支払いなし）だと、マンションを維持するのに毎月およそ48万円が必要になります。
その他にも光熱費や火災保険料なども必要になりますので、この条件下では毎月50万円以上はかかるでしょう。

7. まとめ

今回は1億円を超えるような億ションやタワーマンションの維持管理にかかる費用についてお伝えしました。
マンションの分譲価格や住宅ローンの返済額だけに注目しがちになりますが、ハイクラスなマンションに住むと毎月支払いが必要な維持管理費も相応に高くなります。
マンションの購入を検討している人は、今回お伝えしたような費用もよく把握した上で無理なく暮らしていける自分にあった物件を選びましょう。