年収から見る適切なマンション購入価格をシミュレーション。億ションが購入できる年収とは？

• 1.マンション購入価格シミュレーション
  • 1.1 頭金の相場や購入時の平均年齢は？
  • 1.2 返済比率から見る
  • 1.3 年収の◯倍から見る
  • 1.4 現在の賃料から見る
  • 1.5 マンション購入時にかかる費用の内訳
  • 1.5.1 住宅ローンの頭金
  • 1.5.2 住宅ローンの諸費用
  • 1.5.3 登記にかかる費用
  • 1.5.4 仲介手数料
  • 1.5.5 マンション取得に伴う税金
• 2.億ションを購入できる年収とは？
  • 2.1 「1億円」借りるには年収がいくら必要？
  • 2.2 「億」の物件を購入できる年収一覧表
• 3.年収から見る融資額の上限は？
  • 3.1 「フラット３５」の融資額の上限は8,000万円
  • 3.2 金融機関の融資額の上限は？
  • 3.3 高額ローンを借り入れる場合の注意点
• 4.適切なマンション購入価格とは？
  • 4.1 借入可能額に惑わされない
  • 4.2 マンション購入後にかかる費用も計算に含める
  • 4.3 ライフプランニングを作成する
  • 4.4 バランスの取れた資金計画が大切
• 5.まとめ

マンションの購入は、人生の一大イベントの一つです。一般的には、何度も経験することではないため、分からないことも多く、不安を抱えている人も少なくないでしょう。特に、現在の年収と照らし合わせ、どのくらいの価格のマンションを購入すべきか悩んでいる人も多いと思います。

そこで今回は、これからマンションの購入を検討している方向けに、さまざまな角度から適切なマンション購入価格を確認していくと同時に、知っておくべき注意点などをお伝えします。

今まで漠然と考えていたマンション購入が、より具体性を兼ね備えた計画になりますので、ぜひ最後までお読みください。

1.マンション購入価格シミュレーション

まずはじめに、マンション購入にあたって利用するであろう住宅ローンに関する内容を中心に、適切なマンション購入価格を確認していきます。

借入額や毎月のローン返済額を検討する上で重要な情報を分かりやすく説明していますので、ぜひ内容を確認してみてください。

1.1 頭金の相場や購入時の平均年齢は？

頭金とは、マンション購入時に住宅ローンを利用せずに自己資金で支払う現金のことです。手付金と呼ばれることもありますが、この頭金の有無や額によって、住宅ローンの借入額や利息、また返済期間などにも密接に関係します。

株式会社リクルート住まいカンパニーが行った調査では、マンション購入時の頭金平均額は1,400万円でした。（※1）。ただし、これは20代〜60代の幅広い世帯の平均であり、かつマンションの購入価格も一定ではないため、1,400万円という額に過度に固執しないように注意しましょう。

ちなみに、頭金の平均は約1,400万円ですが、もっとも割合が多かったのは「500〜1,000万円未満」で、全体の約4分の1を占めています。

下記の表は各年代別の頭金平均額です。

年代（年齢）	頭金の平均額
20代	約840万円
30代	約1,060万円
40代	約1,600万円
50代・60代	約2,200万円

※1. 株式会社リクルート住まいカンパニー「住宅購入・建築検討者」の実態調査より

年代が上になるに比例して頭金の額が大きくなっているのが特徴です。

年齢に関しては、国土交通省「令和年度 住宅市場動向調査」で、マンション購入時の世帯主の平均年齢は、43.5歳という調査結果が発表されています。

平均は43.5歳ですが、年代別での割合は、30代が35.8%と最も多く、次いで40代が29.4%です。 マンション購入時の年齢に30代が多い背景には、返済期間が30年〜35年の住宅ローンを定年までに完済できるように計画していることが挙げられます。

1.2 返済比率から見る

住宅ローンの借入額を検討するにあたり、返済比率は一つの参考になります。

返済比率は、総返済負担率や返済負担率とも呼ばれ、その意味は「年収に占める年間返済額の割合」です。この返済比率は、住宅ローンを申し込んだときに金融機関によって行われる審査においても、重要な判断基準の一つとなります。

返済比率（%）＝ 年間の返済額の合計 ÷ 年収 × 100

年収別・返済比率別の年間の返済額の合計

	返済比率20%	返済比率25%	返済比率30%	返済比率35%
年収300万円	60万円	75万円	90万円	105万円
年収400万円	80万円	100万円	120万円	140万円
年収500万円	100万円	125万円	150万円	175万円
年収600万円	120万円	150万円	180万円	210万円
年収700万円	140万円	175万円	210万円	245万円
年収800万円	160万円	200万円	240万円	280万円
年収900万円	180万円	225万円	270万円	315万円
年収1000万円	200万円	250万円	300万円	350万円

ちなみに、住宅ローンの一つであるフラット35では、年収400万円未満の返済比率は30%以下、年収400万円以上の返済比率は35%以下という限度基準が設けられています。

これはフラット35を取り扱う独立行政法人住宅金融支援機構だけではなく、その他の金融機関でもほぼ同じです。

ただし、これはあくまで金融機関が定める基準の一つですので、必ずしも返済比率が30%や35%であれば安心ということではありません。実際に、年収の30%もしくは35%を住宅ローンの返済に充てることになると、生活に余裕がなくなる恐れもあります。

返済比率は、数パーセントの違いでも、住宅ローンの借入限度額に大きな差が出ますので、注意が必要です。参考までに、借入期間の異なる2つの事例で、年収別の住宅ローン借入可能額を表にまとめましたので、確認してみてください。

【事例1】35歳購入（65歳で定年）・返済期間30年の返済負担率別の借入可能額
※金利1.0％・30年元利均等・ボーナス返済なし

	返済比率20%	返済比率25%	返済比率30%
年収300万円	1554万円	1943万円	2331万円
年収400万円	2072万円	2590万円	3109万円
年収500万円	2590万円	3238万円	3886万円
年収600万円	3109万円	3886万円	4663万円
年収700万円	3627万円	4534万円	5440万円
年収800万円	4145万円	5181万円	6218万円
年収900万円	4663万円	5829万円	6995万円
年収1000万円	5181万円	6477万円	7772万円

【事例2】40歳購入（65歳で定年）・返済期間25年の返済負担率別の借入可能額の目安
※金利1.0％・25年元利均等・ボーナス返済なし

	返済比率20%	返済比率25%	返済比率30%
年収300万円	1326万円	1658万円	1990万円
年収400万円	1768万円	2211万円	2653万円
年収500万円	2211万円	2763万円	3316万円
年収600万円	2653万円	3316万円	3980万円
年収700万円	3095万円	3869万円	4643万円
年収800万円	3537万円	4422万円	5306万円
年収900万円	3980万円	4975万円	5970万円
年収1000万円	4422万円	5527万円	6633万円

当然ですが、年収と返済負担率の高さに比例して、借入限度額が高くなっています。頭金の有無やその額によりますが、返済負担率は年収や返済期間を加味してよく検討するようにしましょう。

1.3 年収の◯倍から見る

購入するマンションの価格を検討するにあたり、「年収の何倍になっているか」もよく参考にされます。これは、年収に対するマンション購入価格の比率のことを指し、年収倍率と呼ばれます。

年収・年収倍率別のマンション購入価格

	年収倍率5倍	年収倍率6倍	年収倍率7倍
年収300万円	1500万円	1800万円	2100万円
年収400万円	2000万円	2400万円	2800万円
年収500万円	2500万円	3000万円	3500万円
年収600万円	3000万円	3600万円	4200万円
年収700万円	3500万円	4200万円	4900万円
年収800万円	4000万円	4800万円	5600万円
年収900万円	4500万円	5400万円	6300万円
年収1000万円	5000万円	6000万円	7000万円

年収倍率の適性値は、5倍と言われていますが、それを超える価格のマンションを購入されている方も多数いるのが実情です。

それを証明するデータの一つとして、住宅金融支援機構が発表した「2020年度 フラット35の利用者調査」によると、2020年のマンション購入者の平均年収倍率は7.0倍という調査結果になっています。

※引用：2020年度 フラット35の利用者調査

マンションの購入にあたって、年収倍率は参考の一つにはなりますが、過度に固執する必要はありません。その理由は、年収倍率は単にマンションの購入価格が年収の何倍かを示しており、頭金の額は考慮されていないからです。

極端な例になりますが、年収倍率が10倍であっても、マンション購入価格の大半を占める頭金を準備できる人にとっては、問題とは言えません。

マンション購入価格	8000万円
年収	800万円
年収倍率	10倍
頭金	6000万円
住宅ローン借入額	2000万円

このケースでは、住宅ローンの借入額は2000万円となります。年収が800万円でマンション購入価格が8000万円ですので、年収倍率は10倍となりますが、特別な事情がない限りは、住宅ローン2,000万円の返済に関する不安はないと言えるでしょう。

1.4 現在の賃料から見る

マンション購入に伴う住宅ローンの借入額を決めるときに、現在借りている賃貸物件の賃料（家賃）をベースに考える方法もあります。

例えば、現在の賃料負担に問題がなければ、毎月の住宅ローンの返済額をその賃料と同額にすることで、無理なく住宅ローンの返済をすることができるという考え方です。

もし、現在の賃料に負担を感じている、あるいは逆に余裕がある場合は、毎月の住宅ローンの支払額をそれに合わせて調整して考えることもできます。

具体例として、返済期間の異なる2つのケースで、現在の賃料をベースにした住宅ローンの借入額を見てみましょう。

【事例1】年収500万・35歳購入（65歳で定年）・現在の賃料をベースにした住宅ローンの借入額
※金利1.0％・30年元利均等・ボーナス返済なし

現在の賃料	現在の賃料と同額	現在の賃料 -2万円	現在の賃料 +2万円
6万円	1865万円	1243万円	2487万円
7万円	2176万円	1554万円	2798万円
8万円	2487万円	1865万円	3109万円
9万円	2798万円	2176万円	3419万円
10万円	3109万円	2487万円	3730万円
11万円	3419万円	2798万円	4041万円
12万円	3730万円	3109万円	4352万円
13万円	4041万円	3419万円	4663万円
14万円	4352万円	3730万円	4974万円
15万円	4663万円	4041万円	5285万円

※返済負担率などの諸事情によっては表記金額を借りられないケースもあります。

【事例2】年収500万・40歳購入（65歳で定年）・現在の賃料をベースにした住宅ローンの借入額
※金利1.0％・25年元利均等・ボーナス返済なし

現在の賃料	現在の賃料と同額	現在の賃料 -2万円	現在の賃料 +2万円
6万円	1592万円	1061万円	2122万円
7万円	1857万円	1326万円	2388万円
8万円	2122万円	1592万円	2653万円
9万円	2388万円	1857万円	2918万円
10万円	2653万円	2122万円	3184万円
11万円	2918万円	2388万円	3449万円
12万円	3184万円	2653万円	3714万円
13万円	3449万円	2918万円	3980万円
14万円	3714万円	3184万円	4245万円
15万円	3980万円	3449万円	4510万円

※返済負担率などの諸事情によっては表記金額を借りられないケースもあります。

現在の賃料をベースに考えるこの方法は、住宅ローンの毎月の返済額を今の生活からイメージしやすく簡単に参考にすることができるでしょう。

1.5 マンション購入時にかかる費用の内訳

マンション購入時には、住宅ローンの頭金以外にも必要となる費用があります。どのくらいの費用負担が必要かは、購入するマンション価格などによっても異なりますが、一般的には物件代金の3%前後が目安です。

【マンション購入時にかかる主な費用】
　　1. 住宅ローンの頭金
　　2. 住宅ローンの諸費用
　　3. 登記にかかる費用
　　4. 仲介手数料
　　5. マンション取得に伴う税金
　　6. 引っ越し費用

1.5.1 住宅ローンの頭金

住宅ローンの頭金は既にお伝えした通り、マンション購入時に自己資金で支払う現金のことです。

1.5.2 住宅ローンの諸費用

住宅ローンを組むときには、主に3種類の諸費用がかかります。

一つめは、金融機関に支払う事務手数料です。これは、簡単に言うと住宅ローンを借り入れる金融機関への手数料になります。

二つめは、保証料です。住宅ローンを組むときには、万が一、住宅ローンの返済ができなくなる事態に備えて、保証会社と契約します。保証料は、その保証会社との保証契約にかかる費用のことです。

三つめは、金銭消費貸借契約の印紙税です。金銭消費貸借契約とは、住宅ローンを組むときに必要な契約で、借入金額、返済年数、借入条件（金利・担保等）を約定するために取り交わされます。その契約書に添付して支払う税金が、金銭消費貸借契約の印紙税です。

1.5.3 登記にかかる費用

マンションを購入、取得したときには、不動産登記（所有権移転登記）を行う必要があります。登記費用とは、その手続きにかかる税金のことです。

この税金は登録免許税と言い、所有権移転登記と、住宅ローンの組むと必要になる抵当権設定登記の2種類を納める必要があります。

ちなみに、これらの登記手続きは、不動産と法律に関する専門知識が求められるため、通常は司法書士に依頼することがほとんどです。従って、その司法書士への依頼に伴う報酬も必要となります。

1.5.4 仲介手数料

中古マンションを購入するときには、物件を仲介してくれた不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。

新築マンションを購入する場合は、仲介業者を介さないケースが一般的なため、通常この仲介手数料が発生することはありません。

1.5.5 マンション取得に伴う税金

マンション取得に伴う税金も納める必要があります。この税金は、不動産取得税と呼ばれ、土地や建物を購入したときに課せられる税金です。納税するのは、不動産取得時の一度限りです。

ちなみに、不動産所有者は、固定資産税と都市計画税の支払いが毎年必要になります。この2つの初回の納税額は、引渡し日から翌年の起算日の前日までの日割りで計算されます。

2.億ションを購入できる年収とは？

価格が1億円を超えるマンションは、よく「億ション」と呼ばれています。特に都心部に多く見られ、購入する人の多くは富裕層と呼ばれる高収入者です。ここでは、そんな分譲価格が1億円を超える億ションを購入できる具体的な年収について解説します。

2.1 「1億円」借りるには年収がいくら必要？

まず、億ションを購入するにあたって、1億円の住宅ローンを金融機関から借りるのに必要な年収を計算してみましょう。借り入れの条件はさまざまなケースが考えられますが、ここでは返済期間30年、固定金利1.6%、ボーナス支払いのなしとします。

この場合、毎月のローン返済額は34万9,939円となります。年間返済額に換算すると、419万9268円です。

金融機関の返済比率の上限である35%を加味し、年間返済額を算出すると、1億円を借りるには1199万7908円、つまり約1200万円の年収が必要なことが分かります。

もちろん、頭金の有無や返済期間や金利などの諸条件によって異なる計算結果にはなりますが、最低1,200万円の年収が一つの目安です。

2.2 「億」の物件を購入できる年収一覧表

1億円のマンションを購入できる年収の目安は1,200万円ですが、より高額な2億円や3億円のマンションを購入することができる年収についても考えてみましょう。

条件は先ほどと同じで、返済期間30年、固定金利1.6%、ボーナス支払いのなし、返済比率35%です。

マンション価格	購入できる年収	毎月のローン返済額
1億円	約1,200万円～	約35万円
2億円	約2,400万円～	約70万円
3億円	約3,600万円～	約105万円

マンション購入価格が1億円上がるにつれて、必要とされる年収は1,200万円ずつ上がっているのが分かります。ただし、これに関しても条件次第で算出される年収は変わりますので注意しましょう。

3.年収から見る融資額の上限は？

金融機関に住宅ローンを申し込むときに気になるのが、融資額の上限です。融資額の上限を知ることで、マンションの購入価格の検討にも役立ちますので、確認していきましょう。

3.1 「フラット３５」の融資額の上限は8,000万円

既に少し触れましたが、フラット35は独立行政法人である住宅金融支援機構が取り扱う住宅ローンです。勤務形態や職業、勤続年数などに関する制限が少なく、幅広い人が利用できるのが特徴の一つですが、融資額の上限は8,000万円と定められています。

フラット35概要

契約者条件①	日本国籍者。「永住者」「特別永住者」の資格を持つ外国籍者も可。
契約者条件②	満70歳未満（申し込み時）。※「親子リレー返済」利用時はそれ以上も可。
用途	申込本人またはその親族の方が居住する住宅を購入するための資金、もしくは新築するための建設資金としてのみ。マンションの場合は、 床面積35㎡以上が条件。
返済期間	最短10年、最長35年。
融資額	100万円以上8,000万円以下。登記費用や仲介手数料などの諸費用を含む。
特徴①	保証人（連帯保証人）が不要。
特徴②	団体信用生命保険未加入でも利用可。※原則的には加入が必要

フラット35の融資限度額は8,000万円ですが、既にお伝えしたように返済比率、つまり年収によってもその上限が別途設けられます。

額面年収入	返済比率
400万円未満	30%以下
400万円以上	35%以下

ちなみにフラット35は、2019年10月に建設費、購入価格に関して制度変更が行われました。

変更前	建設費・購入金額の上限は1億円以下
変更後（現在）	建設費・購入金額の上限なし

※税込み。土地取得費に対する借り入れを希望する場合はその費用を含む

変更前は1億円以上のマンションには利用できませんでしたが、現在は1億円以上のマンションにもフラット35が利用できます。ただし、融資額の上限に変更はなく、従来と同じ8,000万円です。

3.2 金融機関の融資額の上限は？

銀行などの民間金融機関における融資額の上限は、各金融機関が独自に定めています。従って、金融機関全体で一律に定められた上限額はありません。一般的な民間銀行は1億円としているところが多く見られますが、1億円以上借りられるところも増えています。

融資条件や融資限度額は各金融機関によってさまざまです。ただ、その判断材料は主に以下のようなものが考慮されます。

• 融資（担保）比率
• 返済比率
• 借入限度期間（返済期間）
• その他の借入金の有無などの個別事情

3.3 高額ローンを借り入れる場合の注意点

高額な住宅ローンを借り入れる場合には、いくつか注意する点があります。その代表的なものは、金利の上昇と収入減です。

住宅ローンの金利タイプは大きく分けて、金利が一定である固定金利と、金利が変動する変動金利の2つがあります。変動金利は、固定金利とは異なり、返済期間中に定期的に金利が見直されるため、金利が想定しているよりも上がってしまうと、ローン返済が大きな負担となってしまう恐れがあります。

ただし、変動金利のメリットは、固定金利と比較すると金利が低めに設定されていることです。低金利が維持されれば、そのメリットを享受することができます。

ただ、高額ローンの場合は借入額が大きいため、少しの金利の上昇でも返済額への影響は大きくなってしまう点には注意する必要があります。

また、収入減に伴うローン返済の負担増にも注意しましょう。

高額ローンの借り入れにはそれに見合う収入が必要ですが、何らかの事情によりその収入が減ってしまうと返済の負担が重くのしかかります。

特に高額ローンの場合は、夫婦それぞれが別々の住宅ローンを組むペアローンを利用することも多いです。ペアローンを利用することで、1人では借りられない額を借りることができますが、夫婦のどちらかが働けなくなってしまうなどすると、1人分の収入では返済が困難になることが想定されます。

また、万が一、離婚した場合も同様です。住宅ローン返済中に離婚し、どちらかの単独契約に変更するケースでも、契約者の負担は大きくなります。場合によっては、支払い能力が疑問視され、金融機関の審査に通過できず、単独契約に変更できない可能性もあるでしょう。

4.適切なマンション購入価格とは？

この最後の項目では、適切なマンションの購入価格を判断するときに、注意すべき点についてお伝えしていきます。見落としがちな内容となっていますので、マンション購入で失敗しないためにも、ぜひチェックしてみてください。

4.1 借入可能額に惑わされない

マンション購入に伴う住宅ローンの借入額を考える上で重要となるのは、借入可能額に惑わされないことです。

金融機関からの借入可能額と、無理なく返済できる額は異なります。既にお伝えしましたが、借入可能額は、あくまで金融機関が判断した融資額です。

返済比率の項目でも記載しましたが、上限である35%の借り入れを行い、実際に年収の35%が住宅ローン返済に充てることになると生活に余裕がなくなる恐れもあります。

返済比率や年収倍率は、参考にはなりますが、あくまで目安となる数字です。実際にどのくらいの返済額であれば無理なく返せるかというのは、その世帯の生活水準や子供の有無など、諸々の事情によって異なります。それら世帯ごとに異なる諸事情をよく考慮した上で、借入額を決めることが大切です

4.2 マンション購入後にかかる費用も計算に含める

マンションを購入したあとに必要な費用は、毎月の住宅ローンだけではありません。既にお伝えしたように、固定資産税や都市計画税、またその他の維持費もかかります。

マンション購入後にかかる主な費用

• 管理費
• 修繕積立金
• 固定資産税
• 都市計画税
• 火災保険料
• 駐車場代、駐輪場代

マンションの購入を検討するときには、これらの費用も含めた月々のトータル支出を計算することが大切です。従って、購入対象となるマンションの維持費を事前にシュミレーションし、できるだけ正確な金額を把握しておくようにしましょう。

4.3 ライフプランニングを作成する

マンション購入を検討している方には、ライフプランニングの作成をおすすめします。

ライフプランニングとは、それぞれの家庭事情に合わせた、将来における住宅、教育、老後などに関する出来事を計画することです。ライフプランニングによる一連の将来設計を行うことで、住宅資金、教育資金、老後資金といった支出を知るのにも役立ちます。

特におすすめなのは、専門家に相談することです。ファイナンシャルプランナーなどがその専門家にあたりますが、マンション購入を検討している方の場合は、住宅購入に関する知識が豊富なフィナンシャルプランナーに相談すると良いでしょう。

専門知識とノウハウを活かした、適切なアドバイスを期待することができ、マンション購入前に有益な情報を得ることができるでしょう。

4.4 バランスの取れた資金計画が大切

マンションの購入を検討するときには、バランスの取れた資金計画が大切です。

これまでお伝えした内容にも深く関係しますが、住宅ローンの返済だけではなく、その他の必要な支出も含めて無理なく支払いができるかどうか、また将来必要になるであろう費用に関しても考慮しなければなりません。

資金計画がずさんなままマンションを購入してしまうと、せっかく購入したマンションを手放さなければならなかったり、生活に窮してしまうことも十分に考えられます。

年収が同じでも、適切なマンション購入価格が同じとは限りません。年収倍率や返済比率、マンションの相場価格などだけに注目することなく、個々の事情に合った堅実な計画を立てるようにしましょう。

5.まとめ

今回は、マンション購入についてお伝えしました。これからマンションの購入を検討している方は、この記事を参考にしていただくことで、より安心して生活することができる新しい住まいを手に入れるのに役立つと思います。

シンシアでは、マンション購入に関するさまざまなサポートやアドバイスを積極的に行っております。理想のマンションをお探しの方は、ぜひ一度お問い合わせください。