8,000万円のマンションを購入できる年収とは！？返済シミュレーションとポイント

• 1. 8,000万円のマンションを購入できる世帯年収は？
  • 1.1 ローン返済は年収の何倍が目安？
  • 1.2 8,000万円のマンションを無理なく購入できる年収とは？
• 2. 8,000万円の住宅ローンを組んだ場合の返済シミレーション
• 3. 頭金はいくら用意する必要がある？
• 4. 8,000万円の住宅ローンを返済するポイント
  • 4.1 ペアローンや収入合算を検討する
  • 4.2 住宅ローン控除を利用する
  • 4.3 繰り上げ返済を行う
• 5. まとめ

8,000万円のマンションを購入できる年収や購入した場合の返済シミュレーションが気になっている方もいるでしょう。
今回は、8,000万円のマンションを購入する場合に必要な年収を解説します。住宅ローンを返済するポイントもご紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。

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1. 8,000万円のマンションを購入できる世帯年収は？

8,000万円のマンションを購入するためには、住宅ローンで借りれる金額を知る必要があります。
住宅ローンを組む場合、「物件の本体価格分を借りるケース」と「物件の本体価格に加え諸費用を含めた全ての費用を借りるケース」が考えられます。

例えば、8,000万円のマンションを購入するときに物件の本体価格分を全て借りる場合は、8,000万円借り入れることになるでしょう。物件の本体価格に加え諸費用を含めた全ての費用を借りるケースでは、8,000万円だけでは足りません。
住宅ローン返済は年収の何倍が目安かを見ていきましょう。

1.1 ローン返済は年収の何倍が目安？

ローン返済に必要な年収を知るためには、年収に占める年間返済額の割合が重要です。
フラット35の年収400万円未満の返済負担率は30％以下、年収400万円以上の返済負担率は35％以下となっています。

返済負担率の計算は、年間返済額を把握しておかなければなりません。返済額は、金利が何%になるかによって差があります。金融機関は、金利変動に対応できるよう審査時に、実際に適用する金利よりも高めの設定が行われます。おおよそ3％から4％が相場であり、金融機関によって異なるでしょう。

「年収800万円で年収の10倍を借入するケース」と「年収1,000万円で年収の8倍を借入するケース」をご紹介します。
8,000万円の住宅ローンを組む場合の「年収800万円で年収の10倍を借入するケース」を見ていきましょう。
40％が返済負担率とします。年間の返済額は320万円、月々に計算すると約26万円です。元利均等返済とし、借入期間を35年とすると、この条件を満たす金利は約2％となります。
審査金利は3％から4％を下回るので、金融機関での借入は厳しいでしょう。

「年収1,000万円で年収の8倍を借入するケース」は、年間の返済額は400万円、月々に計算すると約33万円です。元利均等返済とし、借入期間を35年とすると、この条件を満たす金利は約3.5％となります。
先述の通り、審査金利は3％から4％が相場なので、金融機関で借入可能です。
年収の10倍を借入する場合は難しいですが、年収の8倍の借入は可能と言えるでしょう。

1.2 8,000万円のマンションを無理なく購入できる年収とは？

8,000万円のマンションを無理なく購入できる年収は、年間のローンの返済総額である返済負担率は25％以下です。年間返済額の4倍以上の年収があれば安心でしょう。
例えば、8,000万円の借入を返済期間35年、金利を2.14％とすると毎月の返済額は、約27万円です。年間返済額は、324万円です。年間返済額の4倍以上の年収があると無理なく購入できるため、1,300万円以上の年収があると良いでしょう。

2. 8,000万円の住宅ローンを組んだ場合の返済シミレーション

8,000万円の住宅ローンを組んだ場合の毎月の返済シミュレーションを3パターン見ていきましょう。
返済期間は、それぞれ20年、30年、35年とします。

➀全期間固定金利1.5％、元利均等返済
②5年固定金利0.9％、それ以降は2.0％、元利均等返済
③15年固定金利1.2％、それ以降は1.8％、元利均等返済

返済期間が長くなればなるほど毎月負担額が小さくなります。返済シミュレーションを活用すると、毎月の支払額を知ることが可能です。自分が希望する住宅ローンの金利を当てはめて計算してみてください。

3. 頭金はいくら用意する必要がある？

頭金を準備すると、住宅ローンの借入額を減らせます。いくらぐらいの頭金を準備するべきか分からない方もいるかもしれません。
先述の通り、8,000万円の住宅ローンを組む場合、年収が1,300万円以上あれば安心ですが、1,000万円ではリスクが高いと言えます。万が一、住宅ローンが支払えなくなった場合、マンションを手放す事態に陥るケースもゼロではありません。安定して返済していくためにも、頭金を用意して、返済額を減らすのがおすすめです。

一般的に頭金の割合は、物件の購入価格の1割から2割です。8,000万円の物件を購入するためには、頭金800万円から1,600万円が必要な計算になります。
しかし、自己資金を全て頭金にするのは得策ではありません。生活していくには、お金が必要で、急な出費も考えられます。生活する上で困らない程度の金額を残しておくようにしましょう。

4. 8,000万円の住宅ローンを返済するポイント

「ペアローンや収入合算を検討する」や「住宅ローン控除を利用する」、「繰り上げ返済を行う」と住宅ローンの返済がしやすくなります。
8,000万円の住宅ローンを返済するポイントを詳しく見ていきましょう。

4.1 ペアローンや収入合算を検討する

夫婦共働きの場合は、ペアローンや収入合算を検討してみてはいかがでしょうか？
ペアローンとは、1つの物件に対して、夫婦それぞれが別々に住宅ローンを組むものです。ペアローンだと、夫婦どちらも団体信用生命保険に加入でき、住宅ローン控除も適用されます。

団体信用生命保険で気を付けなければならない点は、保障されるのは、加入した人の出資比率に応じた持ち分のみという点です。そのため、夫婦どちらか一方が団体信用生命保険を利用することになったとしても、ローン残高がゼロになる訳ではないという点を覚えておきましょう。

ペアローンは、住宅ローンの契約が2つになるので、諸費用も2倍必要になる点は注意してください。また、妻が出産・子育てなどで収入が下がってしまうケースがあることも知っておく必要があるでしょう。
万が一、離婚する事態になり、どちらか一方が住み続ける場合、住宅ローンを1つにしなければなりません。住み続ける人の収入によっては、審査に落ちてしまう可能性もあります。
物件の売却をしても、売却の金額次第では、住宅ローンを支払い続けなければならないケースがあるのも知っておきましょう。

どちらか一方の収入で8,000万円の住宅ローンを借りるときに資金が足りないときは、夫婦の収入を合わせると借入額を増やすことができます。
しかし、夫婦の収入を合わせて借入を行う場合は、どちらかの収入が減ってしまうと生活が苦しくなる可能性を考慮しなければなりません。

4.2 住宅ローン控除を利用する

住宅ローンを利用すると、住宅ローン控除を利用できます。
住宅ローン控除とは、住宅ローンを組んでマンションなどの不動産を購入した場合に、一定の条件を満たすと所得税の控除が受けられるものです。控除率は、借入残高×0.7％で計算され、所得税と住民税から控除されます。
住宅ローン控除が適用される期間は、新築住宅の場合は最大13年、中古物件の場合は最大10年です。
住宅ローン控除が適用されないケースは、以下の要件を満たしていないことが考えられます。

• 各年12月31日まで居住している
• 住宅ローン控除を受ける年の合計所得が2,000万円以下
• 床面積が50㎡以上
• 住宅ローンの返済期間が10年以上

住宅ローン控除を利用する場合は、改定されている内容もあるので、要件を満たしているか確認するようにしましょう。

4.3 繰り上げ返済を行う

8,000万円の住宅ローンを返済するポイントは、繰り上げ返済を行うことも挙げられます。
繰り上げ返済とは、支払っている金額とは別に前倒しをして支払うものです。繰り上げ返済で支払った費用は、元金の支払いに充てられ、金利の支払額を減らせます。

繰り上げ返済の方法である「全額繰り上げ返済」や「期日短縮型の繰り上げ返済」、「期日据え置き型の繰り上げ返済」の3種類を詳しく見ていきましょう。
「全額繰り上げ返済」は、未返済の元金をすべて返済するものです。
「期日短縮型の繰り上げ返済」は、未返済の元金の一部だけ返済し、支払う期間を短くし、支払う金額は変わらない方法です。

一方で、「期日据え置き型の繰り上げ返済」は、未返済の元金の一部だけ返済し、支払う金額を少なくし、支払う期間が変わらない方法となっています。「期日短縮型の繰り上げ返済」と「期日据え置き型の繰り上げ返済」で迷われている方は、支払い総額を減らしたい場合、「期日短縮型の繰り上げ返済」がおすすめです。

5. まとめ

8,000万円のマンションを購入する場合に必要な年収を解説しました。
8,000万円のマンションを購入するときは、資金に余裕を持って住宅ローンを組むようにしましょう。転勤や出産などライフスタイルが変わり、収入が減少するケースも考えられます。返済できるか不安な方は、頭金を貯蓄してからマンションを購入するのもおすすめです。
住宅ローンを組んだ時の返済シミュレーションを活用し、無理のない範囲で住宅ローンの借入を行うようにしましょう。