住宅ローンの金利の仕組みと種類を分かりやすく解説!

公開日:2022年06月01日   最終編集日:2022年06月27日

住宅ローンの金利の仕組みと種類を分かりやすく解説!
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目次

マイホームを購入するために住宅ローンを利用しようと思ったけれど、どのような仕組みかわからない方もいらっしゃるのではないでしょうか?
住宅ローンの種類によって金利や返済方法が異なります。
今回は、住宅ローンの金利の仕組みや種類について詳しく解説します。

1.住宅ローンとは?

「住宅ローン」という単語を聞いたことがある人は多いかもしれませんが、実際に利用したことがないと具体的なイメージが湧かないものです。
住宅ローンはすべての物件に利用できるわけではありません。
住宅ローンの特徴や利用が可能な物件について具体的に見ていきましょう。

1.1 住宅ローンとは

住宅ローンとは、住宅を購入するために組むローンのことです。
住宅を購入するために金融機関から融資を受けてローンを組み、月々返済していくことになります。


住まいの住宅は生活する上で欠かせないことから、一般的なローンと比較して金利は低いですが、長期にわたって返済しなくてはなりません。
金融機関も確実に返済をしてもらうために、安定した収入があるかどうかを審査します。
住宅ローンは、誰もが簡単に借りることができるわけではないことを知っておきましょう。

1.2 住宅ローンの利用が可能な物件とは

住むための住宅購入であれば、住宅ローンの利用が可能です。
住宅ローンは、新築の住宅を購入する際だけでなく、中古の物件や中古マンションにも利用することが可能です。
また、住宅を建築するための土地にも利用することができます。
契約者本人や家族など利用者自身が居住するための住宅であることが住宅ローンを利用するための条件です。


中古物件で住宅ローンを利用するときは、返済期間がどれくらいあるのかを確認しておく必要があります。
一般的に建物は、時間が経てば経つほど、価値が低下してしまうものであることから、返済期間が短くなる傾向にあります。
金融機関も物件の価値が下がってしまっては、担保としての役割を果たさないことになり、滞納リスクに備えることが難しくなるでしょう。


住宅ローンの利用ができない物件もあります。
例えば、人に貸すための物件やセカンドハウスが挙げられます。
住宅ローンは、あくまで、住宅の利用者が活用するものであることを覚えておきましょう。

2.住宅ローンはどこから借りるの?

住宅ローンを借りるとき、数多くの種類があることから、不動産の担当者に勧められた住宅ローンに決めがちです。
しかし、安易に住宅ローンを選択してしまうと、総返済額が数百万円の差が出てしまうこともあります。
住宅ローンの借入先によって、特徴が異なります。
住宅ローンは、「公的ローン」や「民間ローン」、「フラット35」の3種類です。
どのような特徴があるのかをご紹介します。

2.1 公的ローン

「公的ローン」は、公的機関が行うローンであり、「財形住宅融資」と「自治体融資」があります。


「財形住宅融資」とは、サラリーマンを対象としたものです。
この融資を受けるためには、条件があります。

  1. 財形貯蓄を1年以上続けている
  2. 貯蓄の残高が50万円以上

上記の条件を満たしている人が、財形住宅融資を受けることが可能です。
「財形住宅融資」の特徴は、5年ごとに金利の見直しがあり、保証料や融資手数料がかかりません。
融資の限度額は、財形貯蓄額の残高金額の10倍以内で、最高額は4000万円以内とされています。


「自治体融資」は、都道府県や市町村などの地方自治体が融資を行うものであり、自治体によって金利や申し込み条件が異なる特徴があります。
注意しなくてはならない点は、全ての自治体が実施している訳ではないところです。
「昨年までは実施していたのに今年はしていない」、「受付期間が過ぎていた」こともあるため、自治体融資を検討されている方は確認が必要です。

2.2 民間ローン

「民間ローン」とは、都市銀行や地方銀行、生命保険会社やノンバンクなどの民間機関が行っているものです。
「民間ローン」には、「提携ローン」、「非提携ローン」の2種類あります。


「提携ローン」は、金融機関とローンを申し込む人の勤務先が提携して提供される住宅ローンのことです。金融機関と不動産会社が提携して提供される住宅ローンもあります。
「提携ローン」のメリットは、金融機関が独自の住宅ローンを用意しているため、金利やサービスが幅広い点です。全ての金融機関が対応している訳ではありません。


「非提携ローン」とは、「提携ローン」以外の住宅ローンであり、下記の条件を満たしている場合に利用することが可能です。

  1. 住宅を購入するための諸経費
  2. 自分が住むための住宅の購入費用や増改築資金
  3. 住宅ローンの借り換え資金

住宅ローンを借りるときは、金融機関や保証会社の審査に通過する必要があり、結果によって借りることが難しい場合もあるでしょう。

2.3 フラット35

「フラット35」とは、住宅金融支援機構が都市銀行や地方銀行などの民間金融機関を通して貸し出しているものです。
金利タイプは、全期間固定金利のみの取り扱いとなっています。
当初期間固定金利や変動金利などの取り扱いはしていません。
保証会社を利用しないことから、保証料はかからない特徴があります。
「フラット35」の住宅ローンの利用を検討されている方は、複数の会社から絞ることがおすすめです。

3.3種類の金利

金利の種類には、「固定金利型」、「変動金利型」、「固定金利選択型」の3種類あります。
それぞれの違いや特徴について詳しく解説していきます。

3.1 ①固定金利型

「固定金利型」は、住宅ローンが完済するまでの金利が固定していることです。
借入期間中の金利が変動しないため、返済計画が立てやすいメリットがあります。
当初の金利が高くなる傾向にある点がデメリットですが、今後、金利が上昇する場合は得したと言えます。


逆に、金利が低下した場合は、住宅ローンの乗り換えを検討した方が良いかもしれません。
しかし、住宅ローンの乗り換えには、諸経費がかかることを忘れないようにしてください。

3.2 ②変動金利型

「変動金利型」とは、住宅ローンの返済期間中に金利が変わるものです。
金利は、6カ月ごとに見直しがあり、5年ごとに金利の変動に基づき、返済の金額が調整されます。
住宅ローン開始当初の金利が低い傾向にある点がメリットです。
「変動金利型」は、金利上昇により返済額が増加する可能性があるため、それに耐えられる金銭的な余力が必要です。
「固定金利型」と「変動金利型」を比較すると、住宅ローン開始後初期の段階では「変動金利型」の方が、金利が安い場合が多いです。
しかし、近年は金利の差が小さくなりつつあるため、逆転する可能性もあり、見極める必要があるでしょう。

3.3 ③固定金利選択型

「固定金利選択型」とは、当初一定期間だけ金利を固定するものです。
例えば、3年、5年、7年と自分が選択した年数の金利を固定することが可能で、その期間中は情勢がどのように変化しようと金利が影響することはありません。
固定期間が短いほど、金利が安くなる傾向にあり、設定した期間が完了後、新たに金利の種類を決定することになります。
「変動金利型」にしたいけれど、不安がある方に向いていると言えるでしょう。


「固定金利選択型」は、金利の固定期間の後の返済金額が決まらないことから、返済計画の見通しが立ちません。
住宅ローンを組むときは、金融機関によって、自動で変動金利になるところもあるため、契約時にしっかりと確認することが大切です。

4. 住宅ローンの返済方法

住宅ローンの返済方法には、「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類があります。
どちらを選択するかによって、毎月の返済額や返済総額に大きな差が出てきます。
住宅ローンは、借入金額が大きく、返済期間も長期にわたるため、返済方法を慎重に選択しなければなりません。


「元利均等返済」も「元金均等返済」も言葉は似ていることから、同じようなイメージをお持ちの方もいるかもしれませんが、特徴が異なります。
「元利均等返済」も「元金均等返済」の特徴や違いを見ていきましょう。

4.1 元利均等返済

「元利均等返済」とは、元金と利息を合計した金額が毎月、一定となる返済方法です。
住宅ローンは、「元金」という利息を除いた返すべき借りた金額と、「利息」から構成されています。


「元利均等返済」は、返済額に占める元金と利息の割合が変化していくものです。
返済初期の段階では、利息が大きな割合を占め、元金分が減らない特徴があります。
住宅ローンの利息は、元金残高を基に計算されるため、結果的に利息の支払いが増え、総返済額が大きくなることに繋がります。
「元利均等返済」は、毎月の返済額が一定になるため、返済計画が立てやすく、安定的に返済することができる返済方法と言えます。

4.2 元金均等返済

「元金均等返済」とは、毎月同じ金額の元金に利息を足したものを支払う返済方法です。
一定の元金を毎月支払うものだと解釈すると分かりやすいでしょう。


先述のとおり、住宅ローンの利息は、元金残高が減ると利息も減ることになるため、利息額は毎回減っていきます。
「元金均等返済」は、毎月支払うごとに元金の返済額が減り、利息も減っていくことから総支払額は少ない特徴があります。


注意しなくてはならない点は、初期費用は元金も利息も多く、返済の負担が大きいことです。
住宅ローン開始直後には返済費用が高額になるため、毎月支払っていくためには、それに準じた収入が必要になります。
住宅ローンの審査によっては、「元金均等返済」を選択できない場合があるでしょう。
「元金均等返済」の利用を検討されている方は、「住宅ローンの初期の返済額がいくらなのか」、「自分の収入と見合っているか」を事前に確認しておくことをおすすめします。

4.3 元利均等返済と元金均等返済の特徴

「元利均等返済」と「元金均等返済」のメリットやデメリットなどの特徴を表を用いて見ていきましょう。

元利均等返済と元金均等返済のメリットデメリット

「元利均等返済」も「元金均等返済」にもそれぞれメリットやデメリットがあることをご理解いただけたかと思います。
住宅ローンは長期にわたって支払いを続けるもののため、総返済額が少ない方が良いと思いがちです。
収入によっては借入可能額が少なくなり、思ったようなマイホームを建築できないこともあるため、一概に「元金均等返済」が良いとは言えません。
収入やライフスタイルなど長期的な視点で考えることが大切です。

4.4 元利均等返済と元金均等返済どちらが向いている?

「元利均等返済」と「元金均等返済」のどちらが向いているかは、ライフスタイルや希望する条件によって異なります。
「元利均等返済」は、返済金額が一定であるため、返済計画を重要視したい方に向いています。また、借入当初の返済金額を抑えたい方にもおすすめです。
小さなお子様がいらっしゃる世帯は、これから学費や習い事などで出費が増えることが予想されます。
上記の内容に該当される方は、「元利均等返済」の選択を検討してみてください。


「元金均等返済」は、住宅ローンの総返済額を減らすことを重要視する方や元金を早く減らしたい方に向いています。
現在、収入にゆとりがあり、住宅ローンを返済できるうちに早く終わらせたいと考えている方は「元金均等返済」をおすすめします。
どちらにも言えることは、無理のない範囲で住宅ローンを返済できる資金計画が大切だということです。

5. 住宅ローンの金利計算方法

住宅ローンの金利計算は難しいイメージをお持ちの方もいらっしゃるのではないでしょうか?
住宅ローンの金利計算が自分でできるようになると、実際に住宅ローンを組むときの目安となります。
住宅ローンの金利計算式や借入金利を下げるポイントをご紹介します。

5.1 住宅ローンの金利計算式

住宅ローンの金利計算式は、「元利均等返済」と「元金均等返済」のどちらを選択するかによって異なります。


「元利均等返済」の計算式を見ていきましょう。
1カ月の返済額={借入金額×1カ月の金利×(1+1カ月の金利)返済回数)}÷{(1+1カ月の金利)返済回数-1}


例えば、借入金額3000万円、借入期間30年、金利1.2%という条件のもと計算してみます。
一般的に金利は、1年間にかかる割合で表示されていることから、1カ月の金利は0.012÷12=0.001となります。
返済回数は、30年×12カ月=360回です。
月額返済={3000万円×0.001×(1+0.001)360)}÷{(1+0.001)360-1}≒99,300円
返済1回目の利子と元金の割合をご紹介します。

利子:3000万円×0.001=30,000円
元金:99,300円-30,000円=69,300円




「元金均等返済」の計算方法を解説します。
1カ月の返済額=(借入金額÷返済回数)+(借入残高×利率×日数/365)


例えば、借入金額3000万円、借入期間30年、金利1.2%という条件のもと計算してみましょう。


元金の返済額=3000万円÷360回≒83,300円
返済1回目の利子分=3000万円×0.012×30日÷365日≒29,600円
1回目の返済額=83,300円+29,600円=112,900円
2回目は、1回目の元金を返済した残金からスタートします。
借入残金=3000万円-83,300円=29,916,700円
返済2回目の利子分=29,916,700×0.012×30日÷365日≒29,500円
2回目の返済額=83,300円+29,500円=112,800円
3回目以降も同じように計算すると、どれくらいの利子を払っているかがわかります。


住宅ローンのシミュレーションを活用すると、より簡単に計算をすることができるでしょう。

5.2 借入金利を下げるポイントを紹介!

借入金利を下げるポイントは3つあります。

  1. 頭金を準備
  2. キャンペーンを利用する
  3. 借入期間を短くする

一つめは、頭金を準備することです。
金融機関や金融商品によって融資率の基準が異なるため、どれくらいの頭金を準備すべきかを確認しておきましょう。


二つめは、キャンペーンを利用することです。
金融機関が定めた条件に適用していると借入金利が優遇されることもあります。


三つめは、借入期間を短くすることです。
一般的に、住宅ローンは借入期間が長いほど借入金利が上昇する傾向にあります。
借入期間を短くすることで金利を下げることが可能ですが、その分、毎月の返済額が上がるため、収支のバランスを考えながら設定しましょう。

6. まとめ

住宅ローンの金利の仕組みや種類について詳しく解説しました。
不動産会社に勧められるまま住宅ローンを組んでしまうと、後になりもっと金利の低い金融機関があることを知って後悔したり最悪の場合、ローンを完済できなくなってしまう可能性があります。
住宅ローンの金利や種類によって、毎月返済する金額や総返済額が大きな違いが出てくるため、慎重に選択するようにしてください。
住宅ローンは長期にわたって支払い続けるもののため、将来を見据えながら計画を立てる必要があるでしょう。

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