適切な住宅ローンの返済年数は何年？借入期間の平均と完済年齢はどのくらい？

• 1. 住宅ローンの借入期間は何年まで？
  • 1.1 一般的な借入期間は最長35年
  • 1.2 住宅ローンの借入期間の平均
  • 1.3 住宅ローンの完済年齢（年齢上限）
• 2. 住宅ローンの返済年数は長いほうがいい？短いほうがいい？
  • 2.1 返済期間が長い場合〈メリット〉
  • 2.2 返済期間が長い場合〈デメリット〉
  • 2.3 返済期間が短い場合〈メリット〉
  • 2.4 返済期間が短い場合〈デメリット〉
• 3. 住宅ローンの借入期間を決める3つのポイント
  • 3.1 毎月の返済額
  • 3.2 将来の収入・支出と貯蓄
  • 3.3 住宅ローンの完済年齢
• 4. 借入期間による住宅ローンの返済額シミュレーション
  • 4.1 借入期間20年〜35年の場合
  • 4.2 住宅ローンの返済比率の目安
• 5. まとめ

多くの方にとって、家は人生の大きな買い物の一つでしょう。家の購入を検討する際、住宅ローンを組んで購入をする方がほとんどです。
住宅ローンを組んで購入を検討するにしても、借入金額や借入先、返済年数をどうするかなど考えることはたくさんあります。
そこで、本記事では住宅ローンの適切な返済年数や平均借入期間など、住宅ローンの気になるポイントを解説していきます。

1. 住宅ローンの借入期間は何年まで？

住宅ローンの借入期間は、自由に設定できるものではありません。各金融機関によって、最長借入期間が決められています。また、ローン申し込み時の年齢によって、借入期間も変わってきます。
以下では住宅ローンにおける借入期間の気になるポイントについて解説をしていきます。

1.1 一般的な借入期間は最長35年

住宅ローンの借入期間で一般的によく聞くのは最長35年です。
しかし、金融機関によっては最長50年のプランも存在します。地方銀行を中心に、若年層の住宅購入を促すため、最長40年のプランを設けるところも増えてきました。

長期の借入が可能なプランを提供する金融機関が少しづつ増えていますが、加入時の年齢や完済時の年齢等を考慮すると、最長35年プランが主流であり、各金融機関の選択肢が多いのが現状です。

1.2 住宅ローンの借入期間の平均

多くの方は一般的にどれくらいの期間を借入しているのでしょうか。令和3年度の住宅市場動向調査報告書によると、以下の結果となっています。

• 新築注文住宅：32.9年
• 分譲戸建住宅：34.1年
• 分譲マンション：32.0年
• 中古戸建：29.2年
• 中古マンション：29.9年

引用：令和３年度 住宅市場動向調査報告書 国土交通省 住宅局

新築・中古に限らず、平均して約30年前後の借入が主流となっているのが現状であり、多くの方が35年のプランをベースに検討していることがわかります。
新築と比較すると、中古のマンション・戸建てが若干数字が小さくなっています。同調査によると、中古の場合ローン適用をする方が新築と比較して少ないことが結果として出ています。
中古の場合、老後の住居を退職金で購入したり、住み替えにあたって前住居の売却益で手元資金を補っていることも影響しています。

1.3 住宅ローンの完済年齢（年齢上限）

住宅ローンは、借入時と完済時の年齢が考慮されていることがほとんどで、完済時の年齢上限は「80歳未満」としていることが多いです。
35年住宅ローンを借りることを考えると、45歳未満が借りるタイムリミットと言えます。

2. 住宅ローンの返済年数は長いほうがいい？短いほうがいい？

住宅ローンの借入期間について、上記で解説をしてきました。一般的には最長35年が主流ですが、必ずしも35年でローンを組む必要はありません。
手元資金が豊富にある場合や、収入の上昇が安定的に見込める場合、より短い期間を選択して返済することも可能です。
そこで、返済年数の長短におけるメリット・デメリットを解説していきます。

2.1 返済期間が長い場合〈メリット〉

返済期間が長い場合のメリットとして、毎月の返済額を抑えられるのがポイントです。
毎月の返済額を抑えることで、余っている金額を子供の教育費や自身の老後資金に充てることが可能となり、手元資金も残しやすくなるでしょう。
仮に長期でローンを組んだとしても、余裕が出来た際に繰上げ返済を行うことで、返済期間を短くすることも可能です。

2.2 返済期間が長い場合〈デメリット〉

返済期間を長くすると、物件費用とは別に利息分を多く払うことになります。
また、住宅ローンには諸費用の中に保証料があります。住宅ローンが払えない場合に、保証会社が契約者に代わって返済を行うものです。通常、保証金の金額は、借入金額が大きく、返済期間が長くなるにつれて高くなります。

また、返済期間が長いことで、定年後の生活にも影響が出ることが予想されます。
例えば、60歳定年の会社で30歳でローンを35年申し込んだ場合、完済時年齢は65歳となります。60歳以降の5年間は退職金や再雇用の賃金等を活用するなど、返済に工夫が必要になる点は要注意ポイントです。

2.3 返済期間が短い場合〈メリット〉

返済期間が短い場合のメリットとして、ローンの早期完済と支払い利息の減少があります。早期返済が可能となると、老後の生活に余裕ができることもあり、ライフプランを計画しやすい点がメリットです。また、利息が少なくなることで、物件と合わせた総返済額が少なくなります。
また、上記でも述べたように保証額は金額と期間により上下します。返済期間を短くすることで、保証額を抑えることも可能です。

2.4 返済期間が短い場合〈デメリット〉

返済期間が短い分、毎月の返済額が多くなる点は要注意です。物件費用含めた総支払額は少なくなりますが、月々の返済額は高くなり、家計を圧迫することにも繋がります。
返済期間については、その時の経済状況にもよりますが、短いものから長いものへ変更することは原則できません。返済期間を20年と決めたら、20年の中で家計のやりくりも含めて返済する必要があります。

3. 住宅ローンの借入期間を決める3つのポイント

住宅ローンの借入期間の長短について、メリット・デメリットを上記で解説してきました。では、実際に借入期間を決める際にどのような点を考慮すれば良いのでしょうか。考慮すべきポイントは以下の3つです。

• 毎月の返済額
• 将来の収入・支出と貯蓄
• 住宅ローンの完済年齢

それぞれについて解説をしていきます。

3.1 毎月の返済額

賃貸物件に居住している方であれば、実践しやすい考え方として、毎月の返済額から考えることです。
例えば、現在賃貸で8万円の物件に無理なく居住している方であれば、現在の家賃と同額で収まるよう返済期間を考えていくのは一つの考え方と言えます。

ただし、物件金額が高い場合等では計算通りにならないこともあります。また、住宅購入は結婚や出産などライフステージの変化がきっかけで考える人がほとんどです。
一概に現在の家賃と比較することが難しい場合は、収入の何割を家賃の上限とするか予め決めておく必要があるでしょう。

3.2 将来の収入・支出と貯蓄

現在の収入だけでなく、将来的にどれくらいの収入が見込めるのかを踏まえて計算するのも一つのポイントです。
「自分が将来的にこれくらいはもらえそう」という上限・下限をしっかりと知っておくことが大切です。

収入だけでなく、将来の支出から考えることも重要です。子供のいる家庭であれば一般的に子供一人につき、大学まで全て公立で約1000万・私立で約2500万の教育費が必要と言われています。また、老後2000万問題など将来見込まれる支出は決して少なくはありません。
上記ポイントと、現状の貯蓄額を踏まえて、しっかり金額をシミュレーションした上で返済期間を決めていきましょう。

3.3 住宅ローンの完済年齢

住宅ローンの返済期間を考える際、払い終える年齢についても考慮しておきましょう。
退職金や貯蓄で返済していくことや、退職後の収入で返済を続けていくのはとても大変です。老後の必要資金については今後も変化する可能性はあります。その時に少しでも安心して暮らすために、完済年齢をしっかり考えておくことが重要です。

4. 借入期間による住宅ローンの返済額シミュレーション

では、実際に借入金額を仮定の上で、借入金額がどれくらい変わるのかシミュレーションしていきましょう。また、住宅ローンにおける返済比率の目安についても解説をしていくので、しっかり理解に努めてください。

4.1 借入期間20年〜35年の場合

借入期間の違いによる、返済額の違いについて、以下で仮定した条件で算出してみます。

• 借入金額4000万円
• 金利1.5％で全期間固定
• 元利均等方式、ボーナス払いはなし
  
  

借入期間20年の場合、月々の返済額と総返済額は以下になります。
・総返済額は46,324,320円（利息分6,324,320円）
・月々の返済額は193,018円（利息分50,000円、以下固定）

借入期間が25年の場合
・総返済額は47,992,500円（利息分79,992,500円）
・月々の返済額は159,975円

借入期間が30年の場合
・総返済額は49,697,280円（利息分9,697,280円）
・月々の返済額は138.048円

借入期間が35年の場合
・総返済額は51,439,080円（利息分11,439,080円）
・月々の返済額は122474円

上記のシミュレーションでわかるように、借入期間が20年と35年の時では、総支払額や月々の支払額に大きな差が生じます。
総支払額が500万円程度上下することもあり、毎月の支払いに無理のない程度で、返済期間をできるだけ短くする方が良いでしょう。
では、住宅ローンを検討する際、どれくらいの返済比率が理想となるのでしょうか。

4.2 住宅ローンの返済比率の目安

住宅ローンを借りるにあたって、自身の年収と照らし合わせてシミュレーションする方は多いと思います。
計算してみると意外と多くの金額を借りられることに安心した方も多いのではないでしょうか。しかし、あくまでも借りられる金額と無理なく返せる金額は違います。

金融機関の借入可能金額の場合、額面年収の30％から35％で計算されていることも多いです。しかし、あくまでも物件のみの返済比率であり、初期費用や固定資産税・火災保険など各種ランニングコストは考慮されていないため、注意が必要です。
理想としては、住宅ローンの返済比率は手取り年収の20％、額面年収で考える場合は20％以下を目安とすると良いでしょう。

額面年収500万円の人の場合、返済比率を20％とした場合の月々の返済額は約84,000円となります。一見無理なく返済できるように見えますが、これを手取り年収で計算すると割合が変わってきます。
額面年収の約20％が手取り年収となると仮定すると、手取り年収は396万円となります。396万円の年収に対して、月々84,000円支払うとなると、年収に対して返済比率が約25％となり、負担が大きくなります。

実際、住宅ローンの返済負担率は概ね20％以内に抑えていることが調査でも判明しており、返済比率20％は一つの目安となっていると言えるのではないでしょうか。

引用：令和３年度 住宅市場動向調査報告書 国土交通省 住宅局

前述の通り、今後発生し得る費用というのは予想し難いものです。生活の変化や家計の上下に合わせて柔軟に対応できるよう、借入を行う際は返済比率をしっかりと意識しましょう。

5. まとめ

本記事では、住宅ローンにまつわる疑問について解説をしてきました。
あくまでも本記事で紹介した返済期間や金額の例はシミュレーションであり、実際は個々人の生活環境や家族構成により金額は変わってきます。
大切なのはインターネットや金融機関の情報を鵜呑みにするのではなく、自身でしっかりと考えて資金計画を立てることです。
現状の生活だけでなく、家族構成の変化や怪我や病気等、将来起こり得るイベントやリスクを踏まえてシミュレーションを行い、借入金額や返済期間を決めていきましょう。

シンシアレジデンスでは、都内マンションに特化したたくさんの情報を取り扱っております。住宅購入にあたり、お困りの点やご相談がございましたらお気軽にお問合せください。