賃貸物件の解約手続きで気をつけるべきポイントとは？どこに連絡すればいい？解約通知書について詳しく解説

• 1. 賃貸を解約するときの全体の流れ
  • 1.1 賃貸借契約書を確認
  • 1.2 退去の意思を連絡
  • 1.3 解約通知書（退去届け）を提出
  • 1.4 引っ越し日・退去立ち会い日の調整
  • 1.5 退去前の掃除・引っ越し作業
  • 1.6 退去の立ち会い・鍵の引き渡し
  • 1.7 敷金の精算
• 2. 賃貸物件を解約する4つの理由について
  • 2.1 賃貸契約期間満了
  • 2.2 借主都合の中途解約
  • 2.3 オーナー（大家）都合の中途解約
  • 2.4 契約違反
• 3. 賃貸借契約書で見るべきポイント
  • 3.1 「解約」をチェック
  • 3.2 「賃料」（解約時）をチェック
  • 3.3 「短期解約違約金」（特約事項など）をチェック
  • 3.4 「敷金」に関する事項をチェック
• 4. 解約通知書・退去届けとは？
  • 4.1 解約通知書は必ず提出する必要がある？
  • 4.2 解約通知書の提出期限と提出方法は？
  • 4.3 解約通知書のテンプレート
• 5. 中途解約時の違約金は発生するのか？
• 6. 原状回復と敷金の精算について
• 7. 高級賃貸物件における解約
• 8. まとめ

引っ越しなどに伴い、現在住んでいる賃貸物件を退去するときには、解約手続きが必要です。解約手続きそのものは、決して難しくはありません。しかし、適切に行わないと予期せぬトラブルにつながってしまう恐れもあります。

この記事では、これから解約手続きを予定している方向けに、注意すべきポイントを交えながら、解約手続きのプロセスや知っておくべき内容などをお伝えします。

スムーズな引っ越しに役立てることができると思いますので、ぜひ最後までお読みください。

1. 賃貸を解約するときの全体の流れ

賃貸を解約するときに、まず大切なことは、全体の流れを把握することです。特別な事情がない限りは、通常下記のような7つのプロセスに沿って解約手続きは進められます。

1.賃貸借契約書を確認
2.退去の意思を連絡
3.解約通知書（退去届け）を提出
4.引っ越し日・退去立ち会い日の調整
5.退去前の掃除・引っ越し作業
6.退去の立ち会い・鍵の受け渡し
7.敷金の精算

では、次の項目でそれぞれのプロセスに関する解説していきます。特に重要なポイントについては別途項目を設けて後述しますので、まずは全体像を大まかに把握しましょう。

1.1 賃貸借契約書を確認

賃貸の解約に関しては、賃貸借契約書に定められている事項を遵守しながら進めていく必要があります。まずは、入居時に交わした賃貸借契約書の所在を確認しましょう。もし手元にない場合は、物件管理者に連絡すれば再発行してくれます。

賃貸借契約書には、解約にあたっての連絡先やタイミング、その手段などが記載されています。その他にも、特約事項や敷金についてなど、解約に関わる重要な情報が記載されていますので、一度目を通すようにしましょう。

なお、賃貸借契約書については、賃貸借契約書で見るべきポイントの項目で詳しく解説していますのでご確認ください。
また、具体的な退去日や引っ越し日がまだ決まってない場合は、この賃貸借契約書の内容を確認しながら、具体的な日程を検討し始めると良いでしょう。

1.2 退去の意思を連絡

賃貸借契約書の確認が終わったあとは、物件の管理者へ退去の意思の意思連絡を行います（解約予告）。

管理者は物件によって異なりますが、不動産会社や管理会社であることが一般的です。まれにオーナー（大家）が物件管理のすべてを自身で行っているケースもありますが、その場合はオーナーが管理者となります。

1.3 解約通知書（退去届け）を提出

先程の物件管理者への連絡は、退去の意思を伝えることが目的ですが、正式な解約予告は解約通知書を介して行われることが一般的です。解約通知書は、退去届けと呼ばれることもあります。

解約通知書についての必要性や、提出方法などの詳細はコチラでご確認ください。解約通知書には退去時期を記載しますので、この段階では引っ越し日を決めておく必要があります。

1.4 引っ越し日・退去立ち会い日の調整

引っ越し日と退去立ち合い日は、必ずしも同日である必要はありません。ただし、引っ越し先が遠方の場合などは、退去立ち会いのための移動など、負担が大きくなりますので注意が必要です。

退去の立ち会いは、原則借主が対応することが求められますが、どうしても調整が難しい場合は、借主の代理人でも対応が可能か物件管理者へ確認してみましょう。

また、引っ越しが重なる繁忙期は、物件担当者も忙しくなります。できるだけ早めに立ち会い日の調整を行うことをおすすめします。

通常は、2週間前くらいに連絡すれば双方の都合がつくことが多いですが、繁忙期は希望する日時で調整ができないケースも考えられます。繁忙期にスムーズな退去を行うためには、余裕を持って連絡し調整を行いましょう。

1.5 退去前の掃除・引っ越し作業

当然ですが、退去のときには借主の所有物や荷物を残すことはできません。一方、入居時にあった備品や設備などは原則元に戻す必要があります。引っ越しに向けて荷物をまとめながら、それらを確認していきましょう。

また、部屋の掃除も必要です。マナーとしても欠かせませんが、正確に言うと、借主は物件の維持管理をする義務があり、掃除はその一環となります。

ただし、退去後は物件管理者に依頼された専門のハウスクリーニング業者が清掃を行いますので、常識の範囲内で掃除する程度で問題ありません。

それらの引っ越し作業や退去前の掃除の他に、ライフラインなどの公共サービスなどの手続きも忘れずに行いましょう。

必要となる代表的な手続き

• 電気
• ガス
• 水道
• インターネット
• 火災保険
• 郵便物（転送サービス）
• 役所関係（転出届けなど）

1.6 退去の立ち会い・鍵の引き渡し

退去の立ち会いは、事前に調整した日程を厳守しましょう。所要時間は物件の大きさにもよりますが、目安は20分～40分程度です。

退去の立ち会いでは、主に物件の状態の確認と鍵の引き渡しが行われます。前者の目的は、借主が負担することになっている原状回復のための修繕費を算出するためです。

ちなみに原状回復は、入居時の状態に戻すことではありませんので注意しましょう。詳しくは、後述する原状回復と敷金の精算についてをご確認ください。

退去の立ち会い日には、物件の鍵の引き渡しも行われます。入居時に渡された本数分の鍵が手元にあるか確認しておきましょう。
契約期間中に鍵を紛失したり、鍵を交換した場合には、それに対する費用を請求されることもあります。
鍵の引き渡しが終わると、もう部屋に入る術はありませんので、忘れ物の有無など、最終確認を怠らないようにしましょう。

1.7 敷金の精算

賃貸の解約手続きにおける最後のプロセスは、敷金の精算です。

入居時に支払った敷金は、原状回復やハウスクリーニングにかかった費用を差し引き、借主に返還されます。もし、退去時に賃料の未払いがあった場合なども敷金から精算されるケースが一般的です。

敷金の返還は、これまで賃料の引き落としに使用していた口座、もしくは退去届に記載する講座となることが通常ですが、変更したい場合はその旨を伝えましょう。
敷金についても原状回復と敷金の精算についての項目で詳細を記載しています。

2. 賃貸物件を解約する4つの理由について

ここまで賃貸物件の解約手続きの流れをお伝えしました。ここでは、賃貸物件の解約の動機となる下記の4つの理由について解説します。

1.賃貸契約期間満了
2.借主都合の中途解約
3.オーナー（大家）都合の中途解約
4.契約違反による契約解除

2.1 賃貸契約期間満了

賃貸契約期間満了に伴う解約というのは、その名のとおり、直近の契約期間の満了をもって契約更新を行わずに解約手続きをすることです。

賃貸物件の契約期間は2年間であることが一般的ですが、更新のタイミングに合わせて事前に物件管理者から更新の意思確認の連絡が来ることが多いでしょう。

ただし、契約内容によっては、解約の意思表示をしない限り自動更新されるケースもあります。賃貸借契約書をよく確認し、必要に応じて適切に対処しましょう。

2.2 借主都合の中途解約

借主の都合で、契約更新のタイミングではないときに解約することを中途解約と言います。中途解約の場合は、借主が賃貸借契約書に記されている解約予告期間を守って物件管理者に中途解約の意思を申し出なければなりません。

解約予告期間は、一般的には退去予定の1カ月～2カ月前です。ただし、物件ごとに異なりますので、賃貸借契約書をよく確認することが大切です。

賃貸の中途解約には違約金の有無にも関わります。中途解約に関する違約金に関しては後述しておりますので、コチラをご確認ください。

2.3 オーナー（大家）都合の中途解約

物件のオーナーの都合で賃貸契約の中途解約、つまり立ち退きを求められるケースもあります。

この場合は、遅くても6カ月前までには物件管理者から連絡が届くはずです。これは、借地借家法で定められており、このようなオーナー都合の中途解約には、必ず正当事由が必要となります。
正当事由には、取り壊しなどさまざまな理由が挙げられますが、オーナーと借主双方の事情が考慮され、その正当性が認められます。

一般的には、オーナーにはやむを得ない事情、そして借主には退去によって不都合が生じるというケースがほとんどですので、オーナーが立退料を支払うことによって、借主との合意に達するというケースが多く見受けられます。
立ち退きを拒否したい場合は、調停や裁判でその正当性を認めてもらうことも不可能ではありませんが、期待した結果にはならないこともありますので注意しましょう。

2.4 契約違反

借主が、賃貸借契約書に記載されている禁止事項を行うことで、物件管理者から契約違反として契約解除の手続きを行われることもあります。

禁止事項には、迷惑行為（騒音・悪臭・問題行動・ペット飼育）や、犯罪行為（警察・検察による逮捕・捜索）などが挙げられますが、内容は物件によって異なります。
一般的に、迷惑行為などに関しては、物件管理者からの改善を促す催告に適切に対応すれば、即座に契約解除に至ることはほとんどありません。しかし、催告に応じずに、かつ悪質な場合には、その限りではありませんので注意しましょう。

3. 賃貸借契約書で見るべきポイント

賃貸物件の契約で最も重要な書類は賃貸借契約書です。ここでは、賃貸物件の解約のときに確認すべき、賃貸借契約書の4つのポイントについて解説します。

3.1 「解約」をチェック

まずは、賃貸借契約書の解約という項目をチェックします。ここには、「いつまでに・どのように」して、解約の意思表明（解約予告）を行うべきかが記されています。

例：乙は、甲に対して少なくとも60日前に書面をもって解約の申入れを行うことにより、本契約を解約することができる。

上の例では、「60日前までに」「書面」で、解約の意思表明をするように指示されているのが分かります。

解約の意思表明は、既にお伝えしたように解約通知書で行うのが通常です。送り先は、物件管理者となりますので、オーナーや不動産会社、管理会社などが挙げられます。

3.2 「賃料」（解約時）をチェック

次に解約時の賃料（家賃）についても項目も確認しましょう。

注目すべきポイントは、契約を解約し、退去を行う月（契約終了月）の賃料計算です。月の途中で退去するケースでは、その契約終了月の家賃をどのくらい支払う必要があるかを確認します。
通常は、日割・半月割・月割のどれかが設定されており、それに応じた契約終了月の家賃を支払うことになります。
日割であれば、引っ越しのタイミングに関わらず無駄な家賃を払う必要はありませんが、半月割や月割の場合は、引っ越しのタイミングによっては新居との二重家賃となり、負担が生じます。
このように、賃貸借契約書を確認することで、引っ越しの計画をスムーズし、支払う家賃の負担も軽減させることが可能になりますので、早い段階でチェックすると良いでしょう。

3.3 「短期解約違約金」（特約事項など）をチェック

賃貸借契約書では、「短期解約違約金」などが記載されている特約事項についてもチェックしましょう。

賃貸物件の多くは、2年ごとの更新サイクルに設定しているところが多いですが、短い入居期間で解約する場合には、違約金の支払い義務が生じる可能性があります。

この違約金に関しては、中途解約時の違約金は発生するのか？の項目で詳しく解説していますので、ご確認ください。
この中途解約時の違約金以外にも抑えておくべきことはいくつかありますが、特に、賃貸借契約書の特約事項に記載されている事項についてはよく確認しておきましょう。
これは引っ越し先の新居でも同様です。物件管理者、特にオーナーによっては、オリジナルの特約を盛り込んでいるケースもありますので、特に注意べき部分と言えます。

3.4 「敷金」に関する事項をチェック

賃貸借契約書に記載されている敷金についての項目も忘れずに確認しましょう。この項目では、賃貸の解約手続きの最後のプロセスとなる敷金の精算時に知っておくべき内容が記載されています。
敷金は原状回復に必要な費用などが差し引かれ、借主に返還されます。場合によっては、追加費用が請求されることもありますので、よく確認しましょう。

原状回復や敷金の精算については、記事の後半に解説しているコチラをご確認ください。

4. 解約通知書・退去届けとは？

解約通知書と退去届けは、呼び方は異なりますが、その目的や内容は同じように扱われます。解約通知書の目的は、退去の意思表示とその時期を書面を用いて明確にし、正式に物件管理者に通知することです。

4.1 解約通知書は必ず提出する必要がある？

解約通知書（退去届け）の提出は、法律で義務付けられているわけではありません。しかし、賃貸借契約書にその必要性が記載されている場合には、特別な事情がない限りは従うようにしましょう。

解約通知書は、借主にとっては退去の意思を示す証拠にもなります。一方、物件管理者にとっては、物件管理を適切に行う上で必要をしている大事な書類です。

双方にメリットがありますので、解約通知書を求められた場合には応じるようにしましょう。

4.2 解約通知書の提出期限と提出方法は？

解約通知書の提出期限は、物件によって異なります。具体的な期限に関しては、賃貸借契約書の「解約」に明記されていますが、退去の1カ月前までとしているケースが多く見られます。

解約通知書の提出方法は、特別に指定されているケースを除くと、郵送で行うのが一般的です。重要な書類になりますので、確実に適切な物件管理者に届くように、リアルタイムで配送状況の確認が可能な郵送方法で手配するのが望ましいでしょう。

退去や入居が重なり繁忙期となる3月～4月は、物件管理者も忙しく業務に追われることが考えられます。解約通知書が確実に物件管理者の手元に届けられたかどうか、念の為、電話などで確認するとより安心できるでしょう。

4.3 解約通知書のテンプレート

解約通知書の提出が必要となる場合は、物件管理者から書式が指定されるケースと、借主自身が用意しなければならないケースがあります。

前者の場合は、契約時に受け取った書類の中に指定された解約通知書が同封されている場合がありますので確認してみましょう。もし見当たらない場合は、物件管理者に連絡すれば、用意してくれるはずです。

後者の場合は、借主自身がフォーマットを作成する必要がありますが、複雑な内容の解約通知書は不要です。賃貸契約の解約を申し出る最低限の内容を満たしてさえいれば、問題はありません。

明記する必要があるのは、「日付・宛名・解約を申し出る内容・賃貸借物件名・退去時期・契約者名」です。

　

5. 中途解約時の違約金は発生するのか？

急な転勤などの借主の事情で、賃貸物件を中途解約するときに気になるのが、違約金です。

違約金の有無とその内容については、賃貸借契約書に記されています。もし賃貸借契約書に記載が無ければ、違約金を支払う必要はありません。
違約金に関しては、法律で明確な定めがないため、基本的にはオーナーの意向次第でその有無や内容が賃貸借契約書に盛り込まれています。

違約金がないケースも多くありますが、その場合は解約予告期間が定められており、解約通知がその予告期間に満たない場合は、損害金として実質的な違約金が発生するケースもあります。

例
・契約期間中に解約する場合、1カ月前に賃貸人へ通知する（解約予告期間）
・解約予告期間に満たない場合は、不足する期間に相当する賃料相当額を支払う（損害金）

　
一方、違約金が明記されているケースでは、それを特約として定めている場合があります。例としては、前述した短期解約違約金です。
短期解約違約金は、入居期間を基準にしている場合が多く、特に敷金と礼金が不要なゼロゼロ物件などでよく見かけます。

例 ・1年未満の解約は賃料1カ月分の短期解約違約金 ・半年以内の解約は賃料2カ月分の短期解約違約金

このように中途解約に伴う違約金の有無や内容は入居時に取り交わした賃貸借契約書の内容次第です。

　

6. 原状回復と敷金の精算について

賃貸物件の借主には、原状回復の義務があります。この原状回復は、敷金の精算にも関係しますので、内容をよく理解しておくと解約手続きをよりスムーズに行えるだけでなく、敷金精算時のトラブルも避けられるでしょう。
一般的な原状回復の責任範囲は、借主の過失や故意によって生じた傷みや汚れに対して負われます。ただし、賃貸借契約書に特約事項が設けられている場合は、その特約も対象です。

既にお伝えしたように、原状回復は入居時の状態に戻すことではありません。入居から退去の期間までに生じた自然損耗が考慮されます。自然損耗とは、経年劣化と通常損耗を合わせた物件の傷みや汚れのことです。

経年劣化・・・時間とともに発生した傷みや汚れ、また低下した品質のこと 通常損耗・・・借り主の故意・過失ではなく、通常の生活を送る中で自然的に生じた物件の傷みや汚れ

つまり、原状回復の責任範囲は、借主の責任によって生じた傷みや汚れに対してのみとなります。これに関しては、判断目安となるガイドラインも策定されておりますので、詳細を知りたい方は確認してみてください。

このような原状回復にかかる費用を差し引いて返還されるのが敷金です。その他に、敷金から引かれるものは、未払賃料や退去後のハウスクリーニング費用などが挙げられます。もしそれらの費用が敷金よりも高くなる場合は、不足分の費用が請求されます。

一般的にこのようにして精算される敷金ですが、入居時にオーナーと借主の間で交わされた契約に基づいて行われるのが原則です。

7. 高級賃貸物件における解約

高級賃貸物件の一部では、これまでお伝えしてきたような契約期間が2年更新サイクルの普通借家契約とは異なり、定期借家契約という契約方法が用いられることがあります。

定期借家契約とは、契約期間が最初から決められている借家契約のことです。契約期間が2年の場合は、更新はなく、契約期間の満了に伴って借主は物件を退去しなければなりません。もちろん、借主と物件管理者の双方が合意すれば、再契約を結ぶこともできます。

この定期借家契約は、普通借家契約とは異なり、契約期間中の中途解約は原則できません。しかし、契約時に特約として取り決めをしており、それに該当する場合は可能です。

また、特約を定めなかった場合でも、以下の3つの条件を満たすことで、借主は中途解約を行うことが可能です。

• 物件の一部もしくは全部を住居目的で使用していること
• 物件の床面積が200平米未満の物件であること
• やむを得ない事情により、物件を使用することが困難であること

以上の3つの条件を満たすことで、借主は1カ月前の解約申し入れを行い、中途解約が可能になります。その他には、契約の残存期間分の賃料を一括払いすることでも中途解約は可能です。

8. まとめ

今回は、賃貸物件の解約について解説しました。冒頭でもお伝えしましたが、解約手続きそのものは決して難しくありません。ぜひこの記事を参考にしていただき、スムーズな解約手続きを進めていただければと思います。
また、新居をお探し中の方は、高級賃貸物件を多数取り扱っている当社シンシアレジデンスにお気軽にご相談ください。皆様の新たなライフステージを全力でサポート致します。