同じマンションなのに部屋によって共益費が違う理由とは！？共益費は家賃に含まれると理解しよう

• 1 共益費とは
  • 1.2 共益費と管理費の違い
  • 1.3 共益費は非課税である
• 2 共益費の相場
  • 2.1 共益費は家賃の5～10％程度が相場
  • 2.2 共益費は変動する
• 3 共益費がない賃貸物件とは？
  • 3.1 共益費は家賃の一部
  • 3.2 家賃に共益費を含む理由
• 4 同じマンションで共益費が違うことはある？
  • 4.1 部屋の広さによって共益費が違う場合もある
  • 4.1 分譲賃貸マンションの場合は共益費はオーナーが決める
  • 4.2 賃料と管理費・共益費を分けて記載している理由
• 5 家賃の予算は「賃料＋共益費込み」で調べる
• 6 まとめ

共益費とは、集合住宅の共用部分の維持管理のために支払う費用のことです。共益費は入居者が負担するもので、家賃とは別に設定されているケースが一般的です。
この記事では、共益費の概要や相場、共益費がない物件とはどのような物件なのかといった点について解説します。また、マンションによっては部屋によって共益費が違うケースもあるため、そのような違いが発生する理由についても取り上げています。これから部屋探しをしようと考えている人はぜひ参考にしてください。

1 共益費とは

共益費とは、マンションなどの集合住宅において、家賃とは別に支払う費用のことです。具体的には住人が共同利用する施設や設備の維持費などに使われます。ここでは、共益費の概要について解説します。

1.2 共益費と管理費の違い

共益費と混同しやすいものに管理費がありますが、両者には明確な違いはありません。不動産会社や物件の大家が使い分けているにすぎないものと考えてください。
共益費であっても管理費であっても、共用部分の維持費として使われる点は同じです。そのため、物件探しに当たっては、共益費＝管理費と考えておいて問題はありません。また、当然ながら共益費と管理費は、どちらか一方のみを支払うこととなります。

1.3 共益費は非課税である

共益費は、非課税です。つまり消費税は発生しないということです。この点に関しては、国税庁からも通達されています。

2 共益費の相場

ここでは共益費がどのくらいかかるのか、その相場を紹介します。今まさに物件を探している人、これから探そうとしている人はぜひ参考にしてください。

2.1 共益費は家賃の5～10％程度が相場

共益費は、家賃が基準となって設定されるものです。一般的には家賃の5〜10%が相場となります。
例えば、家賃が10万円のマンションであれば、共益費は5,000円〜1万円程度となるケースが一般的です。物件によっては、家賃の10%以上の価格が設定されていることもあるため、極端に共益費が高い場合はなぜ高いのか確認しておくといいでしょう。

共益費に関しても家賃同様費用交渉ができる可能性がありますが、大幅な値下げを要求するようなことはしないようにしましょう。
なお、共益費が極端に安い場合は、その建物の管理体制がちゃんと機能しているのかどうか確認しておいたほうがいいでしょう。

2.2 共益費は変動する

共益費は、一度設定された金額から変動することがあります。これは、共益費には法的なルールが特に設定されているわけではなく、不動産会社や大家が物件の環境や使用状況などを考慮したうえで任意で設定することができるためです。
場合によっては、契約期間中に共益費の値上げが発生するケースもあります。共用部分に支払う料金の値上げが行われた場合などは別ですが、値上げをする理由によっては拒否をすることも可能です。

3 共益費がない賃貸物件とは？

共益費は必ずしも設定されるわけではありません。中には共益費がない物件もあります。そこでここでは共益費がない物件とはどのような物件なのか解説します。

3.1 共益費は家賃の一部

共益費がない物件は、共益費が家賃に含まれていると考えてください。共益費に関しては、先ほども触れているように特に明確なルールがあるわけではないため、共益費を家賃に含めることもできます。
ちなみに、家賃と共益費を分けることには、さまざまなメリットがあります。例えば、家賃と共益費を別にすることで、実際に支払う金額に違いはなくても、家賃を安く見せることができるため入居希望者に「この物件安いな」と思ってもらいやすくなります。

また、共益費が別に設定されていれば、共益費が家賃の何%の金額なのか、高すぎないかといったことのチェックも可能です。
一方で、共益費が家賃に共益費が含まれていると、共益費がどのくらいなのかわかりにくくなるでしょう。そのほかにも、契約更新時の更新料などは家賃に基づいて計算されるため、共益費を含んでいる方が支払う金額が高くなります。

3.2 家賃に共益費を含む理由

家賃と共益費を別々にした方が入居者獲得につながりやすいにもかかわらず、家賃に共益費を含んでいるケースもあります。これは、先ほど説明した部分と共通していますが、共益費を含めたほうが不動産会社や大家の収入が増えるためです。例えば、以下のような物件があったとします。

• 家賃9万円、共益費1万円
• 家賃10万円（共益費込）

上記の場合、どちらも総支払額は10万円で同じです。しかし、更新する際の手数料などは家賃をベースに算出されるため、家賃10万円の物件の方が不動産会社や大家の収入は多くなります。このような点は、家賃に共益費が含まれる理由の1つとして考えられるでしょう。

4 同じマンションで共益費が違うことはある？

物件によっては、同じ物件でも部屋が違うと共益費が違うこともあります。ここでは、なぜそのような違いが発生するのか解説します。

4.1 部屋の広さによって共益費が違う場合もある

同じマンションで共益費が異なる理由の1つとして考えられるのが、部屋の広さの違いです。もし同じマンションであるにもかかわらず共益費が部屋によって違っているようなら、床面積をチェックしてみてください。床面積が広いほど、それに比例する形で共益費も高くなっているはずです。

また、同じマンションでも部屋に備えられている設備が違うために、共益費に違いが出てくることもあります。もし、床面積に大きな違いがないにも関わらず共益費に違いがあるなら、設備もチェックしてみてください。

4.1 分譲賃貸マンションの場合は共益費はオーナーが決める

分譲賃貸マンションの場合、共益費はオーナーが全て決めることとなるため、場合によっては共益費に違いが生まれることもあります。もちろん、共益費の設定は任意で行えるため、中には共益費自体がなく、家賃にも含まれていないケースもありますが、基本的には共益費を支払うこととなります。

部屋を借りるのであればできるだけ家賃は抑えたいと考える人は多いかもしれませんが、共益費は共用部分の維持管理に必要となる費用です。つまり、自分を含めた住民が気持ちよくその物件を使用できるようにするためのお金ということであるため、ある程度は仕方がないものと考えておきましょう。

4.2 賃料と管理費・共益費を分けて記載している理由

物件によっては家賃と共益費を分けて記載しているケースもあれば、家賃に含める形になっているケースもあります。
家賃と共益費を分けて記載している理由としては、入居者獲得につながりやすいことが挙げられます。また、契約を更新する際の更新料の負担も共益費が別に設定されている方が安くなります。
このように、家賃と共益費を分けているのは、入居者側のメリットを考慮してのことと考えられるでしょう。

5 家賃の予算は「賃料＋共益費込み」で調べる

昨今では、不動産会社に訪れる前に不動産検索サイトで物件を探す人も多いでしょう。検索サイトを使って物件を検索する際は、「賃料＋共益費込み」で調べることが大切です。
例えば、希望家賃を10万円に設定して検索した場合、共益費別で10万円の物件が表示されます。そのため、共益費を含めると10万円をオーバーしてしまい、自分の希望に沿った物件を見つけることができません。

最近の物件検索サイトでは、賃料・共益費込みでの予算別検索機能が増えてきており、利用者が物件を探しやすい状態になっています。
これからマンションなどの賃貸物件を借りようとしている人は「賃貸初期費用シミュレーション」も合わせてご覧ください。物件を借りる際に発生する初期費用や初期費用の相場、交渉できるかどうかといった点について解説しています。

6 まとめ

今回は、共益費の概要について解説しました。共益費はマンションなどの物件の共用部分の維持管理に充てられる費用のことです。一般的には家賃の5〜10%が相場とされています。
共益費は、不動産会社や大家が任意で設定できるものであるため、中には同じマンションでも部屋によって違うこともあるでしょう。
共益費がないケースや家賃に含まれているケースもあります。共益費が家賃に含まれている場合は、共益費がどのくらいなのか確認してみることをおすすめします。
また、物件を探す際は、賃料＋共益費込で検索することで、自分の予算に合った物件を見つけることができます。今回の内容を参考に、物件探しに取り組んでみてください。