土地は分割して売却できる？手続き方法と注意点を解説！

• 1. 土地の「分割」とは？
  • 1.1 土地の分割と分筆に違い
  • 1.2 分筆が必要なケースとは
• 2. 土地の分筆の注意点
  • 2.1 個人売主は分筆した複数の土地を売却できない
  • 2.2 分筆できない場合がある
  • 2.3 土地の価値が下がる可能性がある
• 3. 土地の分筆の手続き方法
  • 3.1 土地家屋調査士に依頼
  • 3.2 書類の準備をする
  • 3.3 境界の確認を行う
  • 3.4 境界確定測量を行う
  • 3.5 境界標を設置する
  • 3.6 登記を申請する
• 4. 土地の分筆にかかる費用と時間
• 5. まとめ

一つの土地を分けて売却したいとお考えの方もいるでしょう。一般的な土地を売却するケースとは異なり、手順が多いです。一つの土地を分けて売却するにあたって、何から始めたらよいかわからないとお困りの方もいます。
今回は、土地を分けて売却する手続き方法や注意点を詳しく解説します。土地の分筆にかかる費用や時間もお伝えするので、ぜひ参考にしてみてください。

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1. 土地の「分割」とは？

土地の「分割」とは、土地を二つ以上に分けることです。土地の「分割」に似た言葉に「分筆」があります。「分割」と「分筆」の違いを詳しく知らない方もいるでしょう。「分筆」について知っておかないと、売却時に困る可能性があります。土地の「分割」と「分筆」の違いを詳しく解説します。

1.1 土地の分割と分筆に違い

土地の「分割」と「分筆」の違いは、不動産登記の有無です。土地を分けて不動産登記を行う場合は、「分筆」です。
一つの土地を自分で境界線を作って分割したとしても、不動産登記をしていなければ登記簿上では一つの土地となります。土地を分割したつもりでも不動産登記をしていないと、一つの土地としてしか売却することしかできません。
不動産登記をすると、土地を分けて売却できるようになります。

1.2 分筆が必要なケースとは

分筆が必要なケースは、3つあります。

1.　相続によって複数人で土地を分ける
2.　土地の一部を売りたい
3.　親の土地の一部分に子供が家を建築する

分筆が必要なケースの一つ目は、「相続によって複数人で土地を分ける」ときです。
相続する人が複数いて、財産を公平に分けたい場合は、一つの土地を分筆すると良いでしょう。一つの土地を共有名義で分けるときもあるかもしれません。しかし、相続はトラブルが発生する恐れがあり、分筆しておくと、売却時や土地の管理に困らずに済むでしょう。

二つ目は、「土地の一部を売りたい」ときです。
一つの土地の一部を売却したい場合、分筆が必要です。先述の通り、分筆をしていない土地は、一つの土地とみなされて、土地の一部だけの売却はできません。

三つ目は、「親の土地の一部分に子供が家を建築する」ときです。
親の土地の一部分に子供の家を建てようと検討している方もいるかもしれません。分筆を行わずに、分割のままにすると、万が一、住宅ローンの支払いが滞ると親の土地が差し押さえられる可能性があります。土地を分筆して不動産登記をしておくと、親の土地が差し押さえられる心配をせずに済みます。

2. 土地の分筆の注意点

土地を分割するよりも分筆した方がよいとお考えの方もいるでしょう。しかし、土地によっては、分筆ができないケースも考えられます。
例えば、個人の売主は、分筆した複数の土地を売却できない点が挙げられます。その他にも、土地を分筆すると土地の価値が下がってしまう懸念事項もあるでしょう。土地の分筆の注意点を詳しくお伝えします。

2.1 個人売主は分筆した複数の土地を売却できない

宅地建物取引業法の「業として行う」に該当する可能性があるため、個人売主は分筆した複数の土地を売却できません。例えば、300坪の土地を3つに分筆し、1つの土地を自分で所有し、他の2つの土地を売却したいケースが挙げられます。宅地建物取引業の免許がないと、複数の土地を売却できません。
広大な土地を複数に分筆したとしても、個人が一般市場で売り出せない点に注意してください。

2.2 分筆できない場合がある

一般的に境界線のある土地は、分筆が可能です。しかし、「隣地との境界線が明確ではない」、「分筆後に決められている土地の面積の大きさを満たさない」ときは分筆できません。
境界線の場所の認識が異なり、トラブルに陥った話を聞いた経験がある方もいるでしょう。

境界立会証明書に署名してもらえないと分筆できません。境界線でトラブルにならないよう話し合いをし、しっかりと境界線を決めておくのが重要です。
分譲地にするにあたって、開発許可の審査基準で面積を定めている可能性があります。土地の面積が200㎡以上などと決められていると、その基準を下回る場合、分筆不可です。

2.3 土地の価値が下がる可能性がある

家を建築するには、建築基準法を満たさなければなりません。土地の価値が下がる可能性のある具体的な例としては、「家の庭の部分を分筆して売却してしまい、建ぺい率の条件を満たさなくなってしまう」や「接道が2m未満になってしまう」などが挙げられます。

土地の資産価値が下がってしまい、金融機関も住宅ローンの提供ができないので、現金で購入できる人に限定されます。建築基準法などの法令を満たさない分筆にならないよう注意しないと分筆を依頼する土地家屋調査士に却下されてしまうでしょう。

3. 土地の分筆の手続き方法

土地の分筆の注意点について詳しく解説してきましたが、土地の分筆をするにあたって、どこに相談したらよいかわからない方もいるでしょう。土地の分筆は、土地家屋調査士に任せられるため、自分に専門知識がないと不安にならなくても大丈夫です。
土地の分筆の手続き方法を詳しく見ていきましょう。

3.1 土地家屋調査士に依頼

分筆登記は、専門知識のある土地家屋調査士に依頼します。測量や境界立会など専門知識が必須となり、自分で行うのは困難です。土地の分筆に関する業務ができるのは、土地家屋調査士の国家資格がある人であり、費用は
事前に確認するのがおすすめです。

3.2 書類の準備をする

分筆する土地の詳しい状況を知るために、書類の準備が必須です。土地家屋調査士が法務局や市役所などで登記簿謄本や公図、測量図を取得します。登記簿謄本は、書面請求をするか、オンライン請求をするかによって、費用が異なります。一番高い請求方法が書面請求であり、安い請求方法は、オンライン申請をして窓口で交付してもらう方法です。公図や測量図は、どの請求方法でも費用は変わりません。

3.3 境界の確認を行う

土地を分筆するにあたって、境界の確認を行います。隣地の所有者と土地の境界の認識が一致していると問題はありません。土地の境界線が合意しているかどうかをどのように確認したらよいかわからない方もいるでしょう。境界確認書があれば、土地の境界線について合意していると判断できます。
周辺の土地と境界線が明確にわかれば、分筆登記などを進めていきます。周辺の土地と境界線が明確でない場合は、隣地との境界を決定する測量をしなければなりません。

3.4 境界確定測量を行う

土地家屋調査士が現地で筆界や境界など境界確定測量を行います。筆界は、道との公的な境界であり、役所も立会に参加して確認します。境界は、私的な境界であり、隣地の所有者と確認しなければなりません。境界確定測量とは、隣地との境界がどの場所なのかを決定することです。
土地の境界を確かめるにあたって、登記簿や公図、地積測量図などを用いて、仮の境界線を決定します。

3.5 境界標を設置する

土地の分筆は、隣地の所有者や役所の人の立会いが必要です。土地の境界線の同意を得られたら、境界標を設置します。境界標を見た経験がない方もいるかもしれません。昔の境界標は、石杭や木杭、プラ杭が多いです。現在は、鉄製のプレートを境界標としているところが増えています。

3.6 登記を申請する

境界標を設置したら、登記を申請します。登記の申請時に準備する資料は、登記申請書や測量図、筆界確認書です。
登記申請書や測量図は、依頼している土地家屋調査士が作成してくれます。土地の境目を表す筆界確認書ですが、隣地の所有者と境界線について合意したものであり、土地家屋調査士が書面に残しているのを活用します。

分筆時に必要となる登録免許税の費用は、分筆した後に残る分筆数に1,000円をかけて算出します。測量を依頼する費用は、土地家屋調査士によって異なりますが、相場は20万円から30万円です。見積もりを依頼しておくと安心です。

4. 土地の分筆にかかる費用と時間

土地の分筆にかかる費用と時間は、土地家屋調査士や土地の状態によって異なります。境界確定ができている場合は、資料の調査費用が約3万円と測量費が約10万円、登記申請費が約5万円、登録免許税がかかり、合計で約20万円必要です。
境界の確定ができていない場合は、資料調査費が約3万円、測量費が約40万円、登記申請費が約5万円、登録免許税が必要です。その他にも、筆界確認書作成費が約10万円、境界確定書作成費が約10万円、境界標設置費用が約10万円であり、約50万円から約100万円が目安になります。

土地の分筆にかかる時間も境界確定ができているケースとできていないケースによって異なります。境界確定できていると、約10日から約1ヶ月かかり、境界確定ができていないと約2ヶ月から3ヶ月かかります。境界確定ができていないときは、隣地所有者との話し合いに時間がかかっている可能性があり、土地の分筆に1年以上かかるケースもあるでしょう。
土地の分筆にかかる費用や時間は、依頼する土地家屋調査士に確認してください。

5. まとめ

土地を分けて売却する手続き方法や注意点を詳しく解説しました。土地の分筆は、不動産登記のある土地です。分割しただけでは、登記簿上では一つの土地と認識されてしまいます。
土地の一部だけを売却したいとお考えの方や相続した土地を売却したい場合は分筆するのがおすすめです。
土地の分筆は、土地家屋調査士に任せると良いでしょう。しかし、境界のない土地は隣地所有者の合意を得られない可能性もあり、手続きが滞ってしまうケースもあるかもしれません。土地の売却時期を決めている方で分筆が済んでいない場合は、時間に余裕を持って取り組むようにしてください。