競売物件とは？メリット・デメリットと購入方法を解説！

• 1. 競売物件とは
• 2. 競売物件のメリット
  • 2.1 購入価格が安い
  • 2.2 様々な物件がある
  • 2.3 手続きが簡単
• 3. 競売物件のデメリット
  • 3.1 内覧ができず、得られる情報が限定的
  • 3.2 引き渡し義務がない
  • 3.3 入札までの期間が限られている
  • 3.4 瑕疵担保責任がない
• 4. 競売物件を購入する際の注意点
• 5. 競売物件を購入する流れ
• 6. まとめ

「競売物件」という単語は聞いたことがあっても、どのような物件なのかを詳しく知らない方も多いでしょう。競売物件を知ると、物件を購入するときの選択肢が広がります。
今回は、競売物件の特徴や購入方法をご紹介します。不動産投資や自分で住むのに競売物件の購入を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

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1. 競売物件とは

競売物件は、不利益が発生したときに補うための保証となっている家や土地などの不動産が裁判所によって売却され、高価格で落札した人が入手できる物件です。
「住宅ローンが支払えなくなったら、競売物件になってしまう」と耳にしたことがある人もいるかもしれません。ローンが払えなくなったときに不動産を担保として差し出す「抵当権」がローンを組んでいる不動産には設定されており、「抵当権」を行使して強制的に売却できるようになっています。せっかく夢のマイホームを購入したとしても、住宅ローンが支払えなかったら、家を手放さなければなりません。

競売物件は、担保となっている不動産が裁判所に差し押さえられているため、所有者はいません。物件を購入する場合、ローンの契約者が売却を行い、売主から引き渡しされるのが一般的ですが、競売物件は、裁判所が所有権移転手続きをして、物件を購入します。
競売物件を購入するときは、期間内に「入札」の手続きを済ませ、入札希望者の中で最も高い金額の人が購入できます。

2. 競売物件のメリット

競売物件は、どのようなメリットがあるのか気になるでしょう。特に、安い費用で物件を購入したいと考えている人には向いています。また、特殊な立地に建っている物件を購入したい人にもおすすめです。

2.1 購入価格が安い

競売物件は、購入価格が安い点が魅力的です。一般の物件よりも購入価格が安いのは、後述でも詳しく解説しますが、内覧ができないなどのリスクを伴うためです。また、競売物件を購入したら、購入後の物件に関する諸費用は購入者が負担しなければならず、評価額などもこれらを考慮して価格が設定されています。

2.2 様々な物件がある

競売物件は、特殊な立地や建物など様々な物件があります。例えば、田舎の農地や狭小地などが挙げられます。
どのような人が特殊性のある土地や建物の購入を希望するのか気になるでしょう。荷物置き場として狭い物件を利用したいケースや賃貸物件一棟を買い取って経営したいケース、商業施設や老人ホームを建設したいケースなどがあります。

2.3 手続きが簡単

競売物件は、手続きが簡単な点もメリットです。一般的な物件を購入する場合、抵当権の抹消登記や所有権の移転登記など専門知識のある司法書士に依頼しなければなりません。競売物件だと難しい手続きも裁判所が行ってくれるので、安心です。
競売物件の購入者は、入札用紙などの書類を提出し、保証金などの代金を支払うと完了です。

3. 競売物件のデメリット

競売物件にはリスクが伴うのを学んでおかないと、一般的な物件よりも費用がかかってしまうケースもあります。
例えば、「内覧ができず、思っていた内装と違った」や「購入後に瑕疵が見つかった」などが挙げられます。希望通りの物件にしようとすると、自分で支払わなければなりません。競売物件を購入するときは、デメリットを学んだ上で行いましょう。

3.1 内覧ができず、得られる情報が限定的

競売物件は、内覧ができないので、得られる情報が限定的になってしまうのがデメリットです。競売物件は、前の所有者から強制的に権利が取り上げられている物件であり、競売にかけられたときには、まだ住人が住んでいる可能性が高いです。
競売物件に住んでいる前の所有者も家を失うと住む場所がなくなってしまうため、内覧や見学には協力してくれません。

内覧ができない状態で競売物件を購入するのは不安でしょう。競売物件の情報は、裁判所が作成する「物件明細書」や「現況調査報告書」、「評価書」を確認してください。
「物件明細書」には、競売後にも引き継ぐ必要のある賃借権の権利の有無など物件に関する権利が記載されています。賃借権がある場合は、すでに物件を借りている人がいる状態であり、賃借人を別の場所に住んでもらうには理由が必要です。
その他にも、土地または建物だけを購入した場合、物件のために土地を利用できるかどうかが記載されています。

「現況調査報告書」は、裁判所から来た職員が作成し、物件の間取りなど使用状況が記載されています。内覧ができない競売物件において、「現況調査報告書」は、しっかりと目を通すべきです。
「現況調査報告書」には、建物の構造や土地の利用状況、物件の室内の写真が添付されているでしょう。その他にも、不動産を占有している人の氏名や占有権限の有無も記載されています。競売物件の購入後に占有者がいる場合は、退去してもらわなければならないケースもあるので、確認するようにしましょう。

注意しなければならない点は、「現況調査報告書」が競売にかけられる数ヶ月前に作成されているところです。資料作成後に発生した変化は記載されておらず、資料と異なる点が見つかるケースもゼロではありません。
「評価書」は、競売物件の周辺環境や評価額が記載されます。一般の物件の相場を参考にしながら競売によって売り出されている点を加味した評価が出されます。「評価書」には、不動産の図面が添付されており、内装の写真と同様に物件を詳しく知ることができる資料です。

3.2 引き渡し義務がない

競売物件は、引き渡し義務がないため、裁判所が退去を指示していても住人が住み続ける可能性があります。
住人に退去してもらうには、競売物件の購入者が自分で対応しなければならず、裁判所に引き渡し命令をする申し立てを行うことになるでしょう。
一般的な物件であれば、不動産会社が仲介してくれますが、競売物件だと購入者自身でしなければならず、手間がかかる点がデメリットです。

3.3 入札までの期間が限られている

競売物件を購入するときは、入札の手続きが必要ですが、入札までの期間が限られているので注意してください。
裁判所が指定した場所に購入の意思を示す入札書を書留で期間内に郵送するか持参します。
競売物件の入札の期間は、1週間から1ヶ月であり、その間に、物件情報を調べ、周辺物件の相場から妥当な入札額を決めなければなりません。売却基準価格の10分の2以上の保証金を入金する必要があります。
開札日に集まった入札書の中から最も高い価格で入札した人が購入の権利を獲得します。入札後に落札の取り消しは難しい点を覚えておきましょう。

3.4 瑕疵担保責任がない

一般的には、物件を購入した後に重大な欠陥を発見した場合、売主が瑕疵担保責任を負わなければなりません。
実際に内装を確認すると雨漏れの後があるケースや床が傾いているケースなどが挙げられます。先述の通り、競売物件には売主がおらず、修繕などは競売物件の購入者が自分で行わなければならない点がデメリットと言えるでしょう。

4. 競売物件を購入する際の注意点

競売物件を購入する際の注意点は、「実際に現地に行く点」や「競売代行サービスの利用」、「住宅ローンの手続きの手間がかかる点」や「購入後に費用が発生する恐れがある点」です。競売物件を購入するときは、実際に現地で競売物件を自分の目で見るのをおすすめします。
先述の通り、裁判所が提供している「物件明細書」や「現況調査報告書」、「評価書」を確かめるのも重要ですが、作成してから時間が経っており、変更された部分があるかもしれません。内覧はできなかったとしても、外観や周辺の環境など得られる情報はあるでしょう。

競売代行サービスは、物件情報の収集やアドバイスなどを行う会社です。仕事が忙しくて、自分で競売物件を探す時間がないとお困りの方もいるでしょう。競売代行サービスを利用すると、スムーズな手続きが可能です。
以前は、競売物件で住宅ローンを組むことはできませんでしたが、抵当権が設定できるようになり、住宅ローンの利用が可能になりました。
競売物件で住宅ローンを利用するときは、司法書士や弁護士などの専門家への依頼料や登録免許税などの費用がかかる点には注意してください。

競売物件の購入後は、修繕費などの費用が発生する恐れがあります。先述の通り、競売物件の瑕疵を発見したとしても購入者が負担しなければならないので、諸経費がかかる恐れがある点には気を付けましょう。

5. 競売物件を購入する流れ

競売物件を購入する流れをご紹介します。

1.　購入したい物件を探す
2.　入札する
3.　開札結果
4.　代金納付
5.　物件の引き渡し

競売物件の探し方がわからない方もいるかもしません。競売物件は、裁判所などで確認したり、不動産競売物件情報サイトを活用したりすると良いでしょう。
自分が希望する競売物件の入札開始日の確認を行い、裁判所で入札セットをもらってください。開札結果で落札できたら、代金納付期限通知書が届き、納付後は登記識別情報通知書が送付され、物件が渡されます。

競売物件の手続き自体は複雑ではありませんが、どの競売物件が良いのかを入札期間までに決めなければなりません。競売物件に占有者がいると自分で対応しなければならないなどの手間がかかります。

6. まとめ

競売物件の特徴や購入方法をご紹介しました。手続きの手間がかからず、お値打ちな点が魅力的な競売物件ですが、内覧ができず、購入後に諸費用がかかる可能性がある点に気を付けてください。
裁判所が出している3点セットを競売物件の購入前にしっかりと確認し、実際に現地に足を運んで、競売物件が良い物件かを見極めてから入札しましょう。