【決定版】中古マンション購入の流れと必要な手続きを分かりやすく解説!必要書類や手続きのタイミングもこれで安心!
公開日:2022年12月26日 最終編集日:2022年12月26日
目次
- 1.中古マンション購入の流れ
- 2.①物件探し
- 3.②住宅ローン事前審査
- 4.③内見
- 5.④買付証明書
- 6.⑤不動産売買契約
- 7.⑥住宅ローン本審査
- 8.⑦金銭消費貸借契約(住宅ローン契約)
- 9.⑧決済・引き渡し(住宅ローン融資実行)
- 10.カレンダーで見る!中古マンション購入のスケジュール感!
- 11.まとめ
中古マンションを購入したいけれど、どのような手続きを行ったらよいかわからない方もいらっしゃるのではないでしょうか?中古マンション購入の流れや必要な書類を知っておくとスムーズに手続きを行うことができます。
今回は、中古マンションの選び方から引き渡しまで詳しく解説します。中古マンションの購入を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてください。
1.中古マンション購入の流れ
中古マンションの購入は必要な手続きが多く、難しいイメージをお持ちの方も多いです。中古マンション購入の流れについて見ていきましょう。
中古マンションを購入するにあたって、多くの人が住宅ローンを組みます。
住宅ローンは、銀行から資金を借りるもののため、現金一括で中古マンションを購入する場合は必要ありません。中古マンションを購入する流れで、住宅ローンに関する手続きは省略することが可能です。
中古マンションの購入から引き渡しまでの目安は、1ヶ月から3ヶ月かかります。物件によって異なりますが、中古マンションの購入は、住宅ローンと並行して行われます。
中古マンションの購入を早く済ませたい方は、事前に資金計画を設定し、希望する条件を絞ることがコツです。
2.①物件探し
中古マンションにはさまざまな種類があるので、どのように物件を探したらよいか迷いがちです。中古マンションを探すときは、優先順位を付けると困らずに済みます。
物件探しのコツについてご紹介します。中古マンションの探し方がわからない方は、ぜひ参考にしてみてください。
2.1 予算を決める!
中古マンションを探すときは、予算を決めることから始めてみてはいかがでしょうか?
中古マンションの予算を決めるときは、「住宅ローンの返済額」や「頭金に支払える費用」を決めることが大切です。
「住宅ローンの返済額」は、年収の25%以内にすることをおすすめします。年収の25%を12ヶ月で割ると月々の返済金額を計算することができます。
住宅ローンを組む銀行によって、金利が異なるため、シミュレーションを行うようにしましょう。
「頭金に支払える費用」次第で、月々支払う住宅ローンの費用が減少します。頭金が多ければ多いほど、住宅ローンの審査に通りやすくなるでしょう。
自分の収入を全て中古マンションのローンに費やすわけにはいきません。生活するための費用や引っ越し費用、将来の貯蓄しておくべき金額を知っておくと安心です。
2.2 物件探しの方法
物件探しの方法には、4つあります。
1.配布されたチラシ
2.住宅情報誌
3.不動産ポータルサイト
4.不動産仲介会社
郵便ポストに中古マンションのチラシが入っていることも多いです。配布されたチラシから中古マンションの情報を得ることができます。
インターネットで不動産物件を調べることが苦手な方もいるかもしれません。住宅情報誌を活用すると、中古マンションの比較がしやすく、直接書き込むなど印を付けることも可能です。
不動産ポータルサイトは、インターネットからさまざまな物件情報を手軽に得ることができるので、人気があります。立地や築年数、価格などの条件を絞り込んで探すことができます。
不動産仲介会社に中古マンション探しの依頼をすると、インターネットには掲載されていない物件を紹介してもらえるかもしれません。
物件探しのやり方によっては、よりよい物件が見つかる可能性があります。物件探しを1つの方法で行うのではなく、複数の方法を試すようにしましょう。
2.3 物件探しのポイント
中古マンションの物件探しで後悔しないよう、物件探しのポイントについてご紹介します。
1.口コミサイトで中古マンションの周辺環境を確かめる
2.資産価値について確認
3.リノベーションができる中古マンションかどうかを調べること
物件探しのポイントの一つ目は、「口コミサイトで中古マンションの周辺環境を確かめる」ことです。
希望する中古マンションに住んでいた人の口コミを知ることは、後悔しないための対策と言えます。例えば、中古マンションの徒歩圏内に病院があった場合、夜中に救急車のサイレンが聞こえてくることが挙げられます。
実際に中古マンションに住んでみないとわからないところもあるので、口コミサイトを調べるようにしてください。
中古マンションの立地条件によって住みやすさが変わってきます。小さなお子様がいる家庭では、幼稚園や学校、治安の良さが重要です。駅からの距離やスーパーの位置など利便性の高さも確認してみてください。
二つ目は、「資産価値について確認」しておくことです。
将来、中古マンションの売却を検討されている方は、資産価値の観点から購入する物件を選ぶことも重要です。利便性の高い物件や再開発エリアは資産価値が落ちにくいでしょう。
中古マンションの管理が行き届いていることも着目すべき点です。エントランスは綺麗か、ゴミ置き場にゴミが散乱していないかなど、こまかい部分ですが確認しておくと将来も資産価値が下がりにくい物件と言えるでしょう。
三つ目は、「リノベーションができる中古マンションかどうかを調べる」ことです。
中古マンションを購入してリノベーションをしたいとお考えの方もいらっしゃるのではないでしょうか?物件によってはリノベーションが禁止されているところがあります。リノベーションができる構造のマンションかを事前に確認してください。
一般的に、人気のある中古マンションほどすぐに売れてしまいます。そのため、不動産ポータルサイトや物件検索サイトの確認はこまめに行うことをおすすめします。
大手不動産会社と地域密着型不動産会社を使い分けることもポイントです。多くの物件を探したい場合は、大手不動産に依頼し、未公開物件や過去に地域で発生した事故の情報を知りたい場合は地域密着型不動産会社が向いています。
3.②住宅ローン事前審査
中古マンションを購入するためには、住宅ローンを借りる人が多いです。住宅ローンを組むためには事前審査を行わなくてはなりません。事前審査を通過した後に本審査を受けることになります。
住宅ローンを貸す金融機関側も回収しなければならないため、損失を防ぐためにも厳しく審査を行います。
3.1 物件探し中の事前審査がおすすめ!
住宅ローンは審査に時間がかかるので、物件探し中の事前審査がおすすめです。
住宅ローンの一般的な流れは、希望する中古マンションが決まったら、事前審査を行います。事前審査が通ったら、正式に申し込みをして、本審査に進みます。
中古マンションの購入と住宅ローンは別々に行うものと理解するとわかりやすいでしょう。
中古マンションを探しながら、複数の金融機関に事前審査を依頼することも可能です。事前審査は本審査よりも早く審査結果が出るので、中古マンションの購入金額の目安を知りたい方にはおすすめです。
自分の収入から住宅ローンの借入可能額を知ると、中古マンションの物件探しのときに役立ちます。住宅ローンの事前審査をしておくと、自分が気に入った物件を発見したときに、収入や勤務形態から諦めなくてはならないという事態を避けることができるでしょう。
3.2 物件を決める前に事前審査を受けるメリット・デメリット
物件を決める前に事前審査を受けるメリットをご紹介します。
1.住宅ローンの借入できる金額が把握できるので、資金計画を立てやすい
2.中古マンションの購入時に安心感がある
メリットの一つ目は、「住宅ローンの借入できる金額が把握できるので、資金計画を立てやすい」点です。
先述の通り、住宅ローンの事前審査を受けると、借入金額を知ることができます。借入金額を学ぶことで月々の支払い金額まで計算できるので、資金計画が立てやすいです。
二つ目は、「中古マンションの購入時に安心感がある」点です。
住宅ローンの事前審査が済んでいると、不動産仲介会社や金融機関の話もスムーズに進む傾向にあります。転職したばかりの方や自営業の方は、どれくらいのローンを組むことができるのか知らない方も多いです。中古マンションの購入時に事前審査を受けると効率よく物件探しができるでしょう。
購入する中古マンションを絞り込むまでには、物件探しや内見など時間がかかります。いざ、希望する中古マンションが見つかったとしても、事前審査が通らないと、中古マンション探しに費やした時間が無駄になってしまいます。
事前審査を受けると、中古マンションを購入するときにスムーズに進めることができる点が魅力的でしょう。
3.3 事前審査で準備するもの
住宅ローンの事前審査で準備するものについてご紹介します。
1.本人確認書類
2.印鑑
3.源泉徴収票
4.保険証
5.その他、借入の返済予定表
本人確認書類は顔付きのもので、運転免許証やパスポートが挙げられます。印鑑は、必要がないときもありますが、持っておくと安心です。源泉徴収票や保険証はコピーでも問題ありません。マイカーローンなどその他に借入がある場合は、返済予定表を持参するようにしてください。
事前審査で準備するものは、金融機関によって異なる場合も考えられるため、事前に問い合わせを行うようにしましょう。
4.③内見
中古マンションを購入する前に「内見」を行うことは欠かせません。「内見」を行う前に質問したいことを書き出しておかないと、いざ「内見」を行ったときに焦ってしまい、質問したい内容を忘れてしまう可能性があります。内見前に確認しておきたいことや内見時に確かめるべき内容をお伝えします。
4.1 内見前に確認しておきたいこと
内見前に確認しておきたいことは、希望する条件を満たしている物件かどうかです。もし、希望する条件を満たすことができない物件であれば、内見する時間がもったいないことになります。
内見前に確認しておきたいことは、4つあります。
1.中古マンションを検討している人が他にいるかどうか
2.ペットの飼育について
3.中古マンションが売却された理由
4.中古マンションの周辺環境について
内見前に確認しておきたいことの一つ目は、「自分が希望する中古マンションを検討している人が他にいるかどうか」を確かめることです。
他に希望する人がいなければ、ゆとりを持って内見を行うことができますが、他に希望している人がいると先に申し込みされてしまう可能性があります。
二つ目は、「ペットの飼育について」確認することです。
中古マンションによっては、ペットの大きさや頭数に制限を設けているケースもあります。現在、ペットを飼育している方や将来ペットを飼おうと思われている方は、必ず確かめるようにしてください。
三つ目は、「中古マンションが売却された理由」を知ることです。
例えば、転勤や戸建住宅の購入などが挙げられます。離婚や問題が発生したために売却されたなどマイナスイメージのある理由もあるので、不動産会社に質問することをおすすめします。
四つ目は、「中古マンションの周辺環境」を確認することです。
スーパーまでの距離や最寄駅までの距離によっては、生活していくために車の所有が必須になるケースもあります。
中古マンションは早い者勝ちのため、内見前に確認しておかなければ、時間を無駄にしてしまう可能性がある点に注意してください。
4.2 間取り図から読み取れる内容
間取り図から「方角」や「生活動線」、「風通しの良さ」、「部屋の大きさ」などを知ることができます。
間取り図には方角が記載されており、日当たりの良い南向きが人気です。中古マンションの立地条件によっては、大きな建物が建設され日当たりが良くないケースも考えられるので、内見で確認するようにしましょう。
間取り図を見るときは、生活がしやすいお部屋になっているかを確かめてください。生活動線の良い間取りだと家事の時短に繋がります。
例えば、洗濯機の近くに洗濯物を干す場所があることやキッチンの近くにテーブルがあることが挙げられます。
風通しの良い部屋は、カビを防ぎ、シックハウス症候群も避けることが可能です。間取り図に、方角が異なる窓が2つ以上記載されていると風通しの良い部屋と言えます。
間取り図から部屋の大きさを読み取ることができます。一般的に部屋の大きさは、畳数で記載されます。
部屋の大きさは、畳数以外にも坪数や平米数で表わされることもあるでしょう。1畳は約0.5坪、約1.62平米となっています。専有面積は、平米数で表記されることを覚えておきましょう。
間取り図で表記される部屋の広さは、壁の中心線の内側の面積であり、壁の内側の面積ではありません。部屋の大きさで気になることがある場合は、不動産会社に質問するようにしましょう。
4.3 内見時のチェックポイント
内見時にチェックするポイントは、建物の外側やお部屋の中をチェックすることがポイントです。内見は、ホームページや写真ではわからない部分を直接見ることができます。
例えば、建物の雰囲気が挙げられます。建物の外観にひび割れやサビ、カビなどの汚れのある物件は、管理が行き届いているとは言えません。
お部屋の中のニオイや歪みも内見をしてみないとわからないでしょう。昼間は明るい雰囲気の中古マンションでも、夜になると街灯が少なく、治安が悪い印象を受けることもあるかもしれません。時間を変えて足を運んでみることをおすすめします。
5.④買付証明書
買付証明書とは、中古マンションを購入する場合に売主に購入の意思表示をするときに記入する書類です。売買契約書ではありません。
買付証明書は、「購入申込書」や「買受証明書」、「買付申込書」などさまざまな呼び方があります。買付証明書には、購入を希望する人の氏名や物件名、金額、有効期限が記載されている書類になりますが、決まった書式はありません。
5.1 買付前に確認しておくべきこと
買付前に重要事項調査報告書を確認することをおすすめします。重要事項調査報告書は、中古マンションの管理状況について記載されている書類です。
重要事項調査報告書は重要事項説明のときに確認できる内容も含まれていますが、重要事項説明を受けるときには、購入するための準備が進められています。
重要事項調査報告書の内容によっては、キャンセルしたくなる条件を見つけてしまうケースもゼロではありません。買付前に重要事項調査報告書を確認し、キャンセルする可能性がある事項は、可能な範囲であらかじめ不動産会社の担当者に確認して取り除くようにしましょう。
5.2 購入意思が固まってからの提出が基本!
買付証明書は購入意思が固まってからの提出が基本となっています。先述の通り、買付証明書は売買契約書ではなく、法律上は購入希望者が購入しなければならない訳でもなく、売主も売却する義務はありません。あくまで信頼の上で成り立つルールです。
だからこそ、購入希望者も売主も買付証明書を無視するような言動をすることは、信頼を損なうことになりかねません。
多くの中古マンションは、早い者勝ちなケースも多いですが、物件によっては満額で支払ってくれる売主を優先する場合もあります。価格交渉やその他の条件を交渉する上でも、信義則上、明確な購入意思があることは望ましいでしょう。
5.3 買付証明書提出時に準備するもの
買付証明書提出時に準備するものは特にありません。必要な書類もなく、配布された買付証明書の書式通りに記入することで完了します。
人気の中古マンションは、購入希望者のライバルが多いので、売主様へお手紙を送る人もいます。
6.⑤不動産売買契約
不動産売買契約とは、中古マンションの売買契約のときに交わす書類です。
不動産売買契約を交わした後は、購入者は代金支払い義務が発生し、売主は物件の引き渡し義務が発生します。そのため、もし購入者がキャンセルするようなことがあった場合は、違約金が必要になるでしょう。
後悔しないためにも、不動産売買契約は慎重に行わなければなりません。不動産売買契約を交わす前にどのような点をチェックするべきかご紹介します。
6.1 事前に契約書類等の内容をチェック!
不動産売買契約を交わす前に契約書類等の内容をチェックしましょう。
不動産会社の多くは、重要事項説明書と不動産売買契約を同じ日に行います。当日に重要事項説明書や不動産売買契約の内容を確認してもわからない項目が出てくるものです。
また、質問した内容に対して説明を受けても、意味が理解できないまま進めてしまうケースもゼロではありません。
重要事項説明と不動産売買契約書の内容を事前に把握しておく必要があります。
重要事項説明や物件資料には、中古マンションに関する内容が記載されており、不動産売買契約書や設備表では、契約内容を確認することが可能です。
事前に重要事項説明書や不動産売買契約書の写しを貰い、売買契約を交わすまでに内容を理解するようにしましょう。
6.2 売買契約時に準備するもの
売買契約時に準備するものをご紹介します。
1.本人確認書類
2.印鑑
3.支払いに関する費用(手付金、印紙代、仲介手数料)
免許証やパスポート、マイナンバーカードなどの本人確認書類を準備してください。印鑑は、認印でも問題ありませんが、不動産会社によっては銀行印や実印が必要なケースもあるので、確認するようにしましょう。
支払いに関する費用には、手付金や印紙代、仲介手数料があります。手付金は、売主に購入意欲があることを表わすために支払うものです。仲介手数料など不動産会社によって支払う金額が異なるため、事前に確かめるようにしてください。
6.3 売買契約当日の流れ
売買契約の当日の流れを見ていきましょう。
まずは、「重要事項説明」を宅地建物取引士から受けます。その後、「売買契約書」を読み合わせることになりますが、この説明は必ずしも宅地建物取引士から受ける必要はありません。
売買契約を交わすときは、事務所で取り組むことが多いですが、喫茶店で行われる場合もあります。事務所以外の場所で売買契約を交わすときは、クーリングオフが可能です。
「重要事項説明書」や「不動産売買契約」が完了したら、署名・捺印、手付金の支払いに進みます。
7.⑥住宅ローン本審査
中古マンションの売買契約が終わったら、住宅ローンの本審査になります。住宅ローンは事前審査よりも本審査の方が時間がかかるものです。本審査に時間がかかる理由や準備すべきものについて解説します。
7.1 事前審査よりも時間がかかる。売買契約を結んだ後は速やかに!
住宅ローンで事前審査よりも本審査の方が時間が長くなる理由は、「申し込む人が多いこと」や「書類が不足している」、「審査基準に満たない可能性がある」からです。
本審査は一般的に14日から20日ぐらいですが、長いと60日かかることもあるので、売買契約を結んだ後は、速やかに住宅ローンの本審査に進みましょう。
7.2 本審査で準備するもの
本審査で準備するものを見ていきましょう。
1.実印
2.印鑑証明書
3.源泉徴収票
4.住民票
5.登記薄謄本
6.不動産売買契約書
7.重要事項説明書
本審査で必要なものを紹介しましたが、事前に不動産会社や金融機関に確認するようにしてください。
7.3 事前審査に通ってれば大丈夫?本審査で落ちるケースと対処法をチェック!
住宅ローンの事前審査に通っていれば、本審査では落ちないと思われている方も多いです。確かに事前審査に問題がなければ本審査で落ちる確率は低いです。
しかし、本審査で落ちるケースもゼロではありません。本審査で落ちる場合は、事前審査と申込内容が異なる事態に陥ったときです。
「転職をして収入が変わった」、「車を購入した」、「信用情報に傷が付いた」など事前審査のときと状況が違うケースで本審査に落ちることがあります。
もし本審査で落ちてしまった場合は、「借入金額を減らす」、「頭金を増やす」ことに取り組んでみましょう。他の金融機関で住宅ローンの審査を受けることも検討してみてください。
8.⑦金銭消費貸借契約(住宅ローン契約)
金銭消費貸借契約とは、借主が貸主から借り入れた金額を消費し、貸主に対して借りた金額に利息を付けて返す契約のことであり、住宅ローン契約と呼ばれます。
金銭消費貸借契約は、不備があると融資が遅れてしまう可能性があります。約束した引き渡し日までに間に合わないと違約になるケースも考えられるので、注意してください。
8.1 住宅ローンセンターなら土日の契約もOK!
住宅ローンを借りる金融機関によって、土日は受付をしていないところもあります。住宅ローンセンターなら土日祝を問わずに契約をすることが可能です。お仕事が忙しくて土日祝に時間がない方にも魅力的です。
8.2 金消契約時に準備するもの
金消契約時に準備するものをご紹介します。
1.本人確認書類
2.実印(印鑑証明書)
3.売買契約書
4.工事請負書
5.預金通帳(届出印)
6.住民票
7.収入印紙
8.抵当権設定に関する書類
9.火災保険に関する書類
全ての書類を集めるには、時間がかかるので、余裕を持って取り組むようにしましょう。
8.3 金消契約当日の流れをチェック!
金消契約の流れは、事前審査、本審査、金消契約の順で行われます。金消契約当日は、金融機関にて銀行と契約を行うだけでなく、司法書士や売主との面談もあります。不動産会社の担当者や司法書士、中古マンションの売主と会うことになるでしょう。
9.⑧決済・引き渡し(住宅ローン融資実行)
住宅ローンが通り、融資が実行されることになったら、いよいよ中古マンションの引き渡しになります。
土日に決済・引き渡しを行いたいとお考えの方もいらっしゃるのではないでしょうか?決済・引き渡しの日について解説します。
9.1 決済・引き渡しは平日の午前中!金融機関と法務局の営業時間内に行われる!
決済・引き渡しは平日の午前中に行われます。決済と所有権移転の手続きは、金融機関と法務局の営業時間内しか行うことができないからです。
融資を利用せず、売買当事者の了承がある場合は、土日に行われることもあるでしょう。
9.2 決済・引き渡し時に準備するもの
決済・引き渡し時に準備するものは、「身分証明書」や「預金通帳」、「銀行印」です。住民票や印鑑証明書などすでに金融機関に渡しているものは必要ない場合が多いです。
決済・引き渡し時に準備するものは、事前に確認しておきましょう。
9.3 決済・引き渡し当日の流れをチェック!
決済・引き渡し当日の流れは、「登記申請」、「残金処理」、「固定資産税」、「関係書類や鍵の引き渡し」です。
住宅ローンを組んだ金融機関や不動産事務所などで、不動産会社の担当者や売主、司法書士、金融機関職員が手続きを進めていきます。
10.カレンダーで見る!中古マンション購入のスケジュール感!
中古マンション購入のスケジュールをカレンダーにまとめたので、参考にしてみてください。
10.1 買付証明書提出から決済・引き渡しまでの期間
中古マンションの購入から引き渡しまで最短のケースをご紹介しました。あくまでも最短で購入できた場合の一例にすぎないので、不動産会社の担当者と相談しながら行うようにしてください。
11.まとめ
中古マンションの選び方から引き渡しまで詳しく解説しました。
中古マンションを購入するときは、多くの時間と手間がかかります。万が一、スムーズに進まなかった場合のことを考えて、時間に余裕を持って取り組むようにしましょう。