賃貸契約更新時に慌てないために、契約時にチェックすべきポイント

• 賃貸物件の更新とは？
  • 普通借家契約
  • 定期借家契約
• 更新時に発生する費用
  • 更新料
  • 更新手数料
  • 損害保険料（住宅火災保険など）
  • 保証料（保証会社を利用した場合）
• その他契約更新時に知っておきたいポイント ### 解約・退去する場合
  • 更新する場合
• 契約時から書類をしっかりとチェックしておこう

契約時にはまだ先のことなので、更新のことをあまり気に掛けないかもしれません。ですが、契約時に更新についての情報もチェックしておかないと、意図しないことや不必要な費用を支払う必要も発生する可能性があります。
ここでは、賃貸契約の更新手続きを行う上での注意点とチェックすべきポイントについて、解説していきます。

賃貸物件の更新とは？

賃貸物件に入居する際に交わす借主と貸主の間で賃貸借契約にて、更新についての取り決めも記載されています。賃貸借契約には、普通借家契約と定期借家契約の二種類があり、契約更新が必要となるのは契約期間の定めのある普通借家契約になります。

普通借家契約

多くの賃貸物件で採用されている契約です。通常は賃貸借期間が設けられており、一般的には契約期間は2年間となることが多いようです。借主と貸主の双方合意の上、更新が可能で、解約の申し入れをしない限り、原則更新され続けることを前提としています。
貸主からの解約は正当な事由（借主の家賃滞納、老朽化による改修等）が必要条件となり、借主への解約申し入れは、期間満了の6カ月前までに行う必要があります。

定期借家契約

通常、更新が出来ない契約となり、賃貸借期間が終了すると同時に契約期間も終了となります。ただし、契約期間満了後も、貸主と協議して、再契約できる場合もあります。
これらの物件で多い契約形態となります。

• リロケーション物件（転勤期間中の貸し出し）
• シェアハウス（共同生活においてトラブルを発生させた入居者の退去をスムーズに行うため）
• 店舗（立ち退き料に営業補償が含まれるため） ## 賃貸契約更新の流れ
• 更新日（契約満了日）の1～4ヵ月前に郵送で更新通知や書類が届く ⇒1か月前になっても届かない場合は、管理会社へ問い合わせましょう。賃貸契約を更新する場合、返送が必要な書類と費用を届いたらすぐに確認しておきましょう。
• 解約する場合は、期日までに解約通知を出す ⇒後日、届いたか確認しておく
• 更新の場合は、必要書類を提出 2. 更新に関わる費用の支払

一般的には契約書に記載されているため、契約書を確認しておきましょう。

更新時に発生する費用

更新料

更新時に家賃とは別に大家さんに支払う一時金のことで、礼金のような意味合いで不動産業界の慣習として根付いているようです。一般的には賃料の1～2ヶ月分程が妥当と言われています。
入居時の契約書に更新料の記載があれば、契約時に合意したとみなされます。しかし、契約書に記載がない場合は、基本的には拒否できることが多いようです。

更新手数料

更新手続きに発生した事務作業に対する手数料。0.5ヶ月分を支払うことが多いですが、金額に幅があるようです。

損害保険料（住宅火災保険など）

火災保険は、加入が必須になっていることが多いようです。自分の財産だけでなく、大家さんや近隣住民に損害を与えた場合の補償することもできます。必須になっていない場合は、管理会社から提示される場合もあり、そのプランで申し込むのか、自分でネットなどで探して契約するのか、検討しましょう。

保証料（保証会社を利用した場合）

保証会社は、万が一、賃借人が家賃を滞納した場合、大家さんや管理会社の代わりに、家賃を払います。この保証を受けるために保証会社に支払う加入料や更新料は入居者の負担となります。

その他契約更新時に知っておきたいポイント ### 解約・退去する場合

解約することを決めたら、早目に手続きや退去日を確認しておきましょう。契約満了日を1日でも過ぎると、更新料等の支払が発生してしまいます。まずは、解約の意思を管理会社に伝え、解約に伴う手続きを確認するようにしましょう。
退去日には退去に伴う修繕の必要性や負担範囲の確認のため、管理会社の立会いの上、状況確認を行うこととなっています。
原状回復の範囲、内容を確認平成23年に国土交通省が原状回復における貸主と借主それぞれが負担すべきものを具体的に示しています。是非、参考にして頂き、管理会社との立会い時の交渉に役立てて下さい。
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改定版）」
出典：国土交通省

更新する場合

家賃交渉

更新時には家賃を見直せるタイミングでもあります。家賃は周りの同じような条件の物件の相場に左右されるため、下記のような観点で、値下げ交渉に応じて貰える場合があります。

• 近辺の近い条件の物件との比較
• 同じ建物に後から入居した人の家賃が安くなっている、空室が目立つ
• 周辺環境の変化による利便性の低下

（商業施設の撤退、ベランダ側に大きな建物が建ち、日当たりが悪くなったなど） ####
設備交換の相談
基本的に故障していなければ、大家さんに交換の義務はありません。ただ、2020年に民法改正によって、設備故障により賃借物の一部が使用できなくなった場合、入居者に過失がなければ、その分の家賃を減額できるようになりました。
それに伴い、10年以上経過した設備については、故障する前に交換したうが良いと考える大家さんが増えていますので、管理会社に相談する余地があるでしょう。

契約時から書類をしっかりとチェックしておこう

契約更新の際は、入居時の契約書の内容に沿って行われるため、契約時によく確認しておくことが重要になります。契約書の内容に基づき、大家さんと管理会社とよく話し合い、合意更新を前提に更新することが望ましいと言えるでしょう。

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