魅力がたくさんの億ションで憧れの生活を！高級マンションブランドを紹介

• 1. 億ションとは！？
  • 1.1 億ションの誕生
  • 1.2 億ションってどんなマンション？
  • 1.3 都内では1億円以上するマンションが珍しくない時代へ
• 2. 億ションが売れる理由
  • 2.1 ①資産形成
  • 2.2 ②テレワークでの需要
  • 2.3 ③パワーカップルの増加
  • 2.4 ④住宅ローン低金利
  • 2.5 ⑤相続税対策
• 3. 新築マンションが高いのはなぜ？
  • 3.1 地価の上昇・建築費の高騰
  • 3.2 広告宣伝費・販売促進費が上乗せされている
  • 3.3 金融緩和による低金利
  • 3.4 「購買力」の高まり
• 4. 億ションの魅力
  • 4.1. 充実した設備とサービス
  • 4.2. 厳重なセキュリティ
  • 4.3. 立地がよく広い間取り
• 5. 新築マンションの情報収集の方法
  • 5.1 不動産ポータルサイトを利用する
  • 5.2 デベロッパーの会員サービスへ登録する
  • 5.3 チラシ・情報誌
• 6. 大手デベロッパーと高級マンションブランド
• 7. まとめ

どんな人にでも高級マンションへの憧れは少なからずあるでしょう。特に分譲価格が1億円を超える「億ション」と呼ばれるマンションは、一般的なマンションとは一線を画したハイグレード仕様になっており憧れの中心と言っても過言ではありません。
しかし近年は経済情勢や社会の変化を背景に、憧れだった億ションを検討する層が拡大し、実際に購入に踏み切る人も増えてきています。

そこで今回は分譲マンション購入を検討している方向けに、その選択肢の一つになり得る「億ション」の全容やその魅力について解説します。億ションが売れる背景、また人気の高級ブランドマンションについてもあわせて紹介しますのでぜひ最後までお読みください。

1. 億ションとは！？

まずは以下の3つの項目を基に億ションの概要について解説していきます。

• 億ションが誕生した時代
• どんなマンションが億ションなのか？
• 東京都内で億ションが珍しくなくなった背景

一般的にはあまり知られていない内容も含まれていますのでぜひチェックしてみてください。

1.1 億ションの誕生

日本で1億円を超えるマンションが初めてできたのは昭和に開催された東京オリンピックの翌年の1965年です。日本初のオリンピック開催にちなんで「コープ・オリンピア」と名付けられ、東京都渋谷区の神宮前6丁目に建設されました。
コープ・オリンピアは地上11階（地下2階）建てで総戸数は171戸、当時は3,000万円～1億円超えの分譲価格で販売され、日本の「億ション第一号」であると同時に「高級マンションの元祖」とも呼ばれています。コープ・オリンピアは築60年を迎えようとしていますが、現在も中古市場で売買されたり、賃貸物件として扱われています。

1.2 億ションってどんなマンション？

第一号の「コープ・オリンピア」のように、一般的には分譲価格が1億円を超えるマンションを「億ション」と呼びます。
ただし、現在では分譲価格が2億円以上のマンションを「2億ション」、10億円以上を「10億ション」と呼ぶなど、億ションもその価格によって違う呼び名で区別されることもあります。
1億円以上のマンションの総称が「億ション」であることは間違いありませんが、価格によってさまざまな呼び方があると覚えておくと良いでしょう。

1.3 都内では1億円以上するマンションが珍しくない時代へ

少ない戸数で限られた人しか購入できないイメージの強い億ションですが、現在では1億円以上の分譲マンションを見かけることは珍しくありません。
特に東京都内ではその傾向が顕著で、実際に2021年の4月と8月に23区で販売された新築マンションの平均価格は、「億ション」に値する1億円を超えています。

	新築マンション（平均価格）	成約率
2022年4月	1億180万円	76.6％
2022年8月	1億812万円	72.5％

契約率も両月ともに70%を超えており、単に販売されたマンションの分譲価格が高額なのではなく、実際の購買意欲や需要が高いことも分かります。
半世紀以上前の「コープ・オリンピア」の時代とは異なり、現在は億ションの存在そのものが珍しくないばかりか、売れ行きも好調なのが実情です。

2. 億ションが売れる理由

分譲価格が1億円を超える億ションですが、そんな高額な分譲マンションが売れるのには以下のような理由や背景があります。

• 資産形成への意識の高まり
• テレワークでの需要
• パワーカップルの増加
• 低金利な住宅ローン
• 相続税対策

この項目では上記の理由について解説します。

2.1 ①資産形成

億ションが売れている理由の一つには、資産形成を重視する人が増えていることが挙げられます。
賃貸の場合は家賃をどんなに払い続けても自分の資産にはなりませんが、分譲マンションを購入すれば立派な不動産資産になります。特に都内の好立地にある億ションは不動産としての価値が下がりにくく、安定した資産に興味のある人にとっては魅力的です。
住むだけでなく、必要に応じて賃貸運用や売却ができる柔軟性の高さも注目されています。このように資産形成の対象として見られていることが億ションが売れている理由の一つです。

2.2 ②テレワークでの需要

テレワークが普及したことも億ションが売れている理由の一つです。
億ションは広々とした間取りで自宅に仕事用の部屋やスペースを作りやすいのはもちろん、共用部に個室ブースやコワーキングスペースなどが設けられていることも多く、仕事に集中できる環境が整っています。
快適なテレワーク環境の実現と仕事の生産性向上を期待し、購入を決断する人がいることも億ションの販売を後押ししている理由と言えます。

2.3 ③パワーカップルの増加

億ションの売れ行きが好調な理由にはパワーカップルと呼ばれるマンション購入者が増加していることも挙げられます。
パワーカップルとは共働きで世帯収入が多い夫婦のことです。パワーカップルの定義はさまざまですが、ここでは世帯収入が1,400万円以上（夫婦ともに年収700万円以上）とし、その世帯数の推移を表にまとめてみました。

引用：ニッセイ基礎研究所

上記の図からも分かるようにパワーカップル世帯は増えており、その高収入で億ション購入を可能にしています。
ちなみに、返済期間30年、固定金利1.6%、ボーナス支払いなし、毎月のローン返済額約35万円を条件に、1億円のマンションを購入する場合の最低年収の目安は約1,200万円です。
パワーカップルの世帯年収が1,400万円であれば、1億円のマンションでも少し余裕を持ってローン返済できる見込みが高く、億ション購入を検討しやすい経済状況にあると言えるでしょう。
※年収をベースに適切なマンション購入価格の詳細を知りたい人は、関連記事「年収から見る適切なマンション購入価格をシミュレーション」をご確認ください。

2.4 ④住宅ローン低金利

住宅ローンが低金利であることも億ションが売れている理由の一つです。
住宅ローンは大きく分けて、変動金利型、固定金利選択型、全期間固定金利型の3つのタイプがありますが、近年はどれも低水準で安定しています。特に昨今は歴史的な低金利局面とも言われており、今後に関しても世界経済の先行きの不透明感や国内消費の低迷などさまざまな要因から低水準が続くと見られています。
億ションは高額のため住宅ローン金利は非常に重要な検討事項であり、この低金利時代を好機と捉えて購入に踏み切る人は少なくありません。

2.5 ⑤相続税対策

億ション購入が相続税対策に有効なことも売れ行きが好調な理由の一つに挙げられるでしょう。
例えば現金で1億円を相続する場合、その評価額は1億円のままです。しかし、マンションなどの不動産の場合は不動産評価額に換算するため、一般的に購入時の金額よりも相続税の課税評価額は低くなります。
相続財産の課税評価額が低くなればそれだけ支払う相続税も少なくなり節税が可能なため、相続税対策を目的として億ションを購入する人もいます。

また昨今の税制改正も億ションの販売数を好調にしている理由の一つです。
具体的には、贈与税の「非課税措置」適用期限が2年延長され2023年12月31日までとなったことが挙げられます。ここで言う非課税措置とは「住宅資金贈与」に関するもので、一定の金額に対する贈与税が非課税となる措置です。

住宅資金贈与：父母や祖父母などの直系尊属から直系卑属（子や孫など）へ住宅を新築したり増改築したりするために贈与される資金のこと

この住宅資金贈与に関する2022年の税制改正において、前述した適用期間延長以外に今回の億ション購入に関連する主なポイントは以下の2つです。

• 住宅取得に係る契約の「締結時期」に関する制限の廃止
• 贈与を受ける側の年齢制限が20歳以上から「18歳以上」に引き下げ拡大

上記によって非課税措置の対象となる層が増えたことで、税金対策の一環として億ションを購入する人が増えていると言われています。

ちなみに非課税措置には以下の表からも分かるとおり、対象となる住宅の種類によってその非課税限度額が異なりますので注意しましょう。

住宅の種類	非課税限度額
耐震・省エネまたはバリアフリー住宅	1,000万円
その他の住宅	500万円

3. 新築マンションが高いのはなぜ？

億ションに限らず一般的な新築マンションも数千万円の大きな買い物になります。したがって新築マンションを購入する人が最も気になるのはその価格と言えるでしょう。
新築マンションの価格はさまざまな要因によって決まります。ちなみに過去10年間の首都圏における新築マンションの平均価格は上昇傾向にあります。
買い時を適切に見極められるようになるためにも、マンション価格に反映される要因を確認していきましょう。

3.1 地価の上昇・建築費の高騰

地価と建築費はマンションの価格を決める大きな要因の一つです。
マンションを建設するときには当然土地の取得が必須ですが、土地の価格は変動します。
例えば土地が高いことで知られている銀座（銀座駅）の2010年の1坪あたりの価格は150万円でしたが、2020年には183万円と22%上昇しました。単純計算すると同じ広さの土地を取得するのに約2割も費用が高くなることになります。

全国的に土地価格は上昇傾向にあるため、それが反映されて近年の新築マンションの価格が高くなっていると言えるでしょう。
建築費に関しても同様です。建築費には人件費や建材費などさまざまな費用が含まれますが、それらは世界情勢や景気、また物価などに大きく影響されます。
最近の建築費用は高騰しているため、それが新築マンション価格を上げる大きな要因の一つになっていると言われています。

3.2 広告宣伝費・販売促進費が上乗せされている

新築マンションを販売するには広告宣伝活動や販売促進活動は欠かせません。
それらのマーケティング費用もまた価格に反映されるため、新築マンションの価格は高くなります。一般的には新築マンションの分譲価格の3%～5％は、このマーケティング費用で占められると言われています。
中古物件にはあまり見られない新築マンション独特の費用ですので知っておくと良いでしょう。

3.3 金融緩和による低金利

先ほどお伝えした住宅ローンの低金利は、日本銀行による金融緩和政策によるものです。
低金利な住宅ローンはマンション購入を検討している人を後押しするため、需要が高まります。需要が高くなるとマンションの販売価格を抑えなくても売れ行きが良くなりますので、売主も価格を下げる必要はなくなります。
金融緩和を要因とした住宅ローンの低金利によって、ある程度強気な価格設定ができるのも新築マンションが高い理由の一つです。

3.4 「購買力」の高まり

購買力の高まりも新築マンションの価格を押し上げる要因の一つと言われています。
特に前述したパワーカップルはマンション価格が多少高くても購入できる経済力があり、また資産形成にも前向きです。彼らの購買力が維持されている間は売主も価格を据え置き、もしくは物価上昇の影響をマンション価格に反映させやすい状況にあると言えるでしょう。
足元では格差が広がっていると言われていますが、パワーカップルのような購買力のある世帯の増加は新築マンションの価格を上昇させる存在になっています。

4. 億ションの魅力

億ションが売れているのは資産価値の高さや節税対策に有効というだけでなく、マンションそのものに多くの魅力があるからです。
ここでは億ションならではの魅力をいくつかピックアップして紹介していきます。

4.1. 充実した設備とサービス

億ションの設備やサービスはラグジュアリーホテルにも勝るとも劣らないレベルです。
管理人以外にも24時間対応のコンシェルジュサービスがあり、きめ細やかなサービスが期待できます。
また、外観やエクステリアは高級感があり、さらに共用部のインテリアや空間づくりも上質です。プールやジム、また夜景の見えるスカイラウンジなどの設備や施設があることも珍しくありません。
一般的なマンションよりもワンランク上の充実したハードとソフトが備えられており、より快適に暮らすことができるのが億ションの大きな魅力です。

4.2. 厳重なセキュリティ

セキュリティが厳重なことも億ションの魅力の一つです。
警備員が常駐しマンパワーで住民の安全を現地で守るのはもちろん、高性能な24時間オンラインセキュリティシステムが導入されている億ションも少なくありません。
大規模なタワーマンションだと、共用部に常時100台近くの監視カメラが可動していることもあり、自室の玄関まで行くのにダブルもしくはトリプルオートロックを解除しなくてはならないマンションもあります。
住民のプライバシーを確保しつつ、厳重なセキュリティが施されているのも億ションの魅力です。

4.3. 立地がよく広い間取り

好立地にありながら、広々とした間取りになっていることも億ションの大きな魅力です。
公共交通機関などへのアクセスが良く通勤通学に便利なだけでなく、閑静な場所に建てられているため、喧騒に悩まされることはありません。
また室内も一般的なマンションと比べて広々としており、空間を贅沢に使えるような間取りになっていることも多いです。

5. 新築マンションの情報収集の方法

良いマンションほど早く完売してしまうため、億ションを含めた新築マンションの購入を検討している人は情報収集に力を入れることをおすすめします。
ここでは新築マンションの情報収集の方法を紹介しますので、ぜひ物件探しの役に立ててください。

5.1 不動産ポータルサイトを利用する

新築マンションの情報収集に欠かせないのがインターネットです。
おすすめは多くの物件が掲載されている不動産ポータルサイトを利用することですが、より多くの情報が得られるようにできれば複数のポータルサイトを利用すると良いでしょう。
不動産ポータルサイトは希望の条件を設定しての「絞り込み検索」や、その条件を保存できる機能などもあるため、あまり手間を掛けずに情報収集することができて非常に便利です。

5.2 デベロッパーの会員サービスへ登録する

不動産ポータルサイトと併用してデベロッパーの会員サービスにも登録することもおすすめです。
デベロッパーとは新築マンションの売主となる販売会社のことで、会員登録すると新着情報やお得な情報をいち早く得ることができるようになります。
情報だけでなく、会員限定のイベントやプレゼント企画などに参加することができるなど、さまざまな特典が用意されていることもありますので、新築マンションの購入を検討している人はぜひ気になるデベロッパーの会員登録を行うと良いでしょう。

5.3 チラシ・情報誌

チラシや情報誌なども情報収集に役立つアイテムです。
普段はあまりよく読まずに捨ててしまうチラシなども念入りにチェックしてみると、思いもよらぬ有益な情報を入手できることもあります。
売主が行う広告などのマーケティングはインターネット上へシフトしている傾向にありますが、紙媒体のチラシや情報誌などもまだまだ並行して利用されていますのでこまめにチェックすると良いでしょう。

6. 大手デベロッパーと高級マンションブランド

最後に大手デベロッパーが手がける代表的な高級マンションブランドをいくつか紹介します。
下記ブランドは各デベロッパーがその誇りをかけて販売しているハイグレード物件です。

三菱地所レジデンス
ザ・パークハウス グラン
ザ・パークハウス アーバンス

三井不動産レジデンシャル
パークホームズ

パークシティ

パークマンション

パークリュクス

パークアクシス

住友不動産
ラ・トゥール

グランドヒルズ

東急不動産ホールディングス
ブランズ

野村不動産ホールディングス
プラウド

丸紅
グランスイート

森ビル
MORI LIVING

7. まとめ

今回は分譲価格が1億円を超える「億ション」と呼ばれる高級マンションについてお伝えしました。ひと昔前とは異なり億ションを購入できる人は増えており、実際に売れ行きも好調です。
収入に対して無理のない範囲で購入できるのであれば、億ションは「理想の住まい」になり得ますのでぜひ今回の記事を参考にしていただきマンション購入に役立ててください。