マンション投資を始めるには？メリット・デメリットと失敗しないための基礎知識

• 1. マンション投資とは
  • 1.1 マンション投資の種類
  • 1.2 マンション投資の仕組み
• 2. マンション投資のメリット
  • 2.1 少額の資金で始められる
  • 2.2 節税することができる
  • 2.3 家賃収入が年金の代わりになる
  • 2.4 生命保険の代わりになる
  • 2.5 手間がかからない
• 3. マンション投資のデメリットとリスク
  • 3.1 建物・住宅設備の老朽化のリスク
  • 3.2 空室のリスク
  • 3.3 金利の変動リスク
  • 3.4 天災のリスク
• 4. マンション投資で失敗しないためには
  • 4.1 物件選びがポイント
  • 4.2 無理のない資金計画を立てる
  • 4.3 リスクを想定しておく
• 5. まとめ

最近はマンション投資という言葉をよく目にするようになりました。
マンション投資とはどのようなものなのか、この記事ではマンション投資の概要や仕組み、メリット・デメリットなどを紹介します。また、マンション投資で失敗しないための基本的なポイントについても取り上げています。マンション投資に興味がある方・実際に物件を探している方はぜひ参考にしてください。

1. マンション投資とは

マンション投資とは、マンションを購入し、人に貸したり売ったりすることで収入を得ることです。ここではマンション投資の種類や仕組みについて解説します。

1.1 マンション投資の種類

マンション投資と一言でいっても、その種類はさまざまです。例えば、以下のような分け方ができます。

• 一棟投資と区分投資
• 単身向けとファミリー向け
• 新築と中古

一棟投資とは、その名の通りマンションを一棟丸ごと購入することで、区分投資は部屋単位で購入する方法です。
一棟投資は投資額こそ高くなりますが、部屋を貸し出す際の空室リスクを分散できる点が特徴です。区分投資は投資額を抑えることができますが、購入した部屋に入居者がいなければ利益を得られません。
また、マンションには単身向けのものやファミリー向けのものがあるため、誰に貸し出すのかターゲットによって部屋の種類も考慮しなければなりません。

そのほかにも、新築マンションに投資するか、中古マンションに投資するかという点もあります。
新築は入居者からの人気は高いものの、投資額が高くなるほか将来的に価格が大幅に下落する可能性があるため、売買する際の利益が少なくなる恐れがあります。
一方で、中古マンションの場合、投資額を抑えられ将来的な価格の下落幅も小さいのが特徴です。
このように、マンション投資にはさまざまな種類があるため、どのようなマンションにどのような形で投資するのか入念に検討する必要があるでしょう。

1.2 マンション投資の仕組み

先ほども説明しているように、マンション投資はマンションを購入して部屋を貸し出したり、売却したりすることで利益を得る仕組みとなっています。
購入手順は入居者がマンションを購入するときと大きな違いはなく、ローンを組んで購入するケースが一般的です。ローンの返済は、家賃収入でカバーします。ローン返済後は、家賃がそのまま毎月の収入となります。

2. マンション投資のメリット

マンション投資をすることで得られるメリットはさまざまです。ここでは、具体的なメリットをいくつか紹介します。投資するか迷っている方はぜひ参考にしてください。

2.1 少額の資金で始められる

マンション投資と聞くと高額なイメージがあるかもしれませんが、ワンルームマンションなど、部屋の形態によっては数百万円からの資金で投資を始められます。
また、マンション投資をするにあたっては、投資用ローンを利用できる物件もあるため、必ずしも最初の段階で全額を自分で負担しなければならないというわけではありません。

2.2 節税することができる

マンション投資は節税にもつながるものです。例えば会社勤めをしているサラリーマンがマンション投資をする場合、本業で給与所得を、副業で不動産所得を得ることとなります。この2つの収入は税法ではそれぞれ異なる所得として扱われます。

2つ以上の所得を得ている場合、所得の合計金額に対して所得税が課される仕組みです。
給与所得に関しては赤字になることはありませんが、不動産所得に関しては経費が発生することから赤字になることがあります。不動産所得が赤字の場合、課税対象額を抑えることが可能です。これを損益通算と言います。

2.3 家賃収入が年金の代わりになる

マンション投資の魅力は家賃収入を得られることですが、この家賃収入が将来の年金代わりになる可能性があります。
昨今では、老後の生活には公的年金だけでは不十分で、2,000万円が必要になるとも言われています。この2,000万円をどのように工面するかは大きな課題です。
この解決策の1つとなるのがマンション投資です。マンション投資では長期的な資産形成ができるため、退職後の収入源にすることも可能です。

2.4 生命保険の代わりになる

マンション投資は、生命保険の代わりにもなるものです。これは、マンションを購入する際に利用する投資用ローンには団体信用生命保険が含まれているためです。
もし、マンションに投資した後に投資した本人が亡くなったとしても、保険が適用され残債を返済できるため、残された家族には無借金の状態でマンションを残すことができます。

2.5 手間がかからない

収入を増やすために副業に取り組む人は多いかと思いますが、マンション投資は副業の中でも比較的手間がかからないものだといえます。
例えば、建物や入居者の管理は投資した本人自らが行うのではなく、管理会社に委託することが可能です。また、修繕なども自ら行うわけではありません。
投資したオーナーがすることはマンションに関わる重要な意思決定や会計のみです。時間をかけすぎることなく副業として取り組める点は大きなメリットだといえるでしょう。

3. マンション投資のデメリットとリスク

マンション投資にはメリットの一方でデメリットも存在します。またリスクにも注意しなければなりません。ここでは具体的なデメリットやリスクを紹介します。

3.1 建物・住宅設備の老朽化のリスク

マンションは時間の経過とともに劣化するものであるため、老朽化は避けられません。
マンションの寿命は構造にもよりますが、どの構造においてもコンクリートは用いられていることもあってコンクリートの寿命＝マンションの寿命と考えることができます。

中古マンションの場合、投資後に建て替えや大規模な修繕などが発生する可能性があると考えておきましょう。老朽化したマンションをそのままにしていては入居者も集まらないため、家賃収入を得ることもできません。

3.2 空室のリスク

マンションを購入したからといって、必ずしも家賃収入を得られるとは限りません。
これは空室のリスクがあるためです。
投資する段階で空室リスクを抑えられるように部屋を慎重に選ぶことができますが、購入した部屋の隣の部屋の住人がうるさい・部屋が汚いといったことから入居者が集まらないケースもあるでしょう。
空室によって家賃収入が得られないとなると、投資用ローンの返済を自己資金で行わなければならないため、負担が大きくなります。

3.3 金利の変動リスク

投資用のマンションを購入する場合、ローンを組んで購入するのが一般的ですが、金利の変動リスクに注意しなければなりません。
例えば、変動金利型を利用する場合、景気の状況によって金利が変動するため、負担額が大きくなるケースもあるでしょう。借入額が大きいと、ほんの少しの変動でキャッシュフローを一気に悪化させる恐れもあるため注意しなければなりません。

3.4 天災のリスク

日本では地震や台風などの天災リスクがあることを理解しておかなければなりません。
もし地震や台風で建物が破損する・倒壊するといった事態が起こると、家賃収入が得られなくなる恐れがあるでしょう。このような事態に備えるためにも、地震保険などの各種保険に加入しておく必要があります。

4. マンション投資で失敗しないためには

マンション投資をするにあたっては、いくつかのポイントを押さえておくことが大切です。ここではマンション投資で失敗しないために把握しておきたいポイントを紹介します。投資を検討している方はぜひ参考にしてください。

4.1 物件選びがポイント

投資用マンションを購入する場合、どの物件を選ぶかがポイントとなります。
これは、エリアや設備、間取りなどによって人気が異なるためです。例えば、住みたい街ランキングで上位にくるようなエリアのマンションは、入居者からの人気も高いと考えられるため、空室リスクを下げられるかもしれません。

また、立地だけでなく最新設備を備えたマンションを好む人もいるでしょう。そのほかにも、駅やバス停からの距離、スーパーやドラッグストアなどの周辺環境も物件選びのポイントです。

4.2 無理のない資金計画を立てる

マンション投資の際は、将来のことまで考えた資金計画を立てることが大切です。
マンション投資をする人の中には、目先の利益を追いかけてしまい資金繰りに苦労してしまう人もいます。

例えば、投資用ローンを利用する場合、金利の上昇リスクを考慮することが重要です。金利の上昇を無視した状態で返済を続けていると、いつまでたっても家賃収入が貯まっていきません。
自分の経済状況で返済できるのか、トラブルがあったとしても対応できるのかといったことを考慮しながら資金計画を立てましょう。

4.3 リスクを想定しておく

ここまで紹介してきたように、マンション投資にはさまざまなリスクを伴います。そのため、リスクの存在を把握し、発生したときの対処法まで検討しておくことが大切です。
大きな金額を投資するからこそ、リスク管理はしっかりと行わなければなりません。

5. まとめ

今回は、マンション投資の概要や種類、仕組み、メリット・デメリットなどを紹介しました。
マンションの購入を伴うため高額投資となりますが、ワンルームマンションに投資する、投資用ローンを利用するといったことで負担を軽減することもできます。投資を成功させるためには、メリット・デメリットの双方を理解し、リスクを把握しておくことが大切です。