中古マンション購入には消費税はかからない！？課税対象の見分け方と注意点を解説

• 1. 中古マンション購入は消費税がかからないの？
  • 1.1 不動産にかかる消費税とは
  • 1.2 売主が「個人」の場合消費税はかからない
• 2. 中古マンションの購入に消費税がかかる場合とは
  • 2.1 消費税がかかるのは売主が「法人」の場合
  • 2.2 投資用の物件購入は消費税の取り扱いが異なる場合がある
• 3. 中古マンションが課税か見分ける方法
  • 3.1 ①取引形態を確認する
  • 3.2 ②物件の価格表示を確認する
• 4. 中古マンションの土地には消費税はかからない
• 5. 中古マンション購入時に消費税がかかるもの
  • 5.1 仲介手数料
  • 5.2 事務手数料
  • 5.3 登記費用
• 6. 課税される中古マンションは補助金制度を利用する
  • 6.1 住宅ローン控除（減税）で節税対策
  • 6.2 子育て世帯・若者夫婦世帯はこどもみらい住宅支援事業
  • 6.3 自治体独自の補助金制度
• 7. まとめ

中古マンションを購入するときは、不動産取得税や印紙税、固定資産税など、さまざまな税金を納めなければなりません。
そのため、中古マンションの資金計画を立てるときは、中古マンションの物件費用以外にも諸費用がかかることを想定することが大切です。
今回は、中古マンション購入のときに消費税がかかるかどうか、課税対象の見分け方について解説します。補助金制度についてもご紹介するので、中古マンションの購入を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてください。

1. 中古マンション購入は消費税がかからないの？

中古マンションの購入に消費税がかかるかどうか気になっている方も多いです。特に、中古マンションは、物件価格が高額な傾向にあるので、消費税がかかる場合、納める金額も高くなります。
中古マンションの購入は、消費税がかかる場合とかからない場合があります。「消費税」とは、商品の販売やサービスの提供に対して課税されるものです。
事業者が対価を得て行う資産の譲渡や資産の貸付、役務の提供は課税の対象となります。不動産にかかる消費税はどのような取引に該当するのかを見ていきましょう。

1.1 不動産にかかる消費税とは

課税される取引の中には、運送や広告など対価を得て行われるほとんどの取引が対象となります。そのため、不動産にかかる消費税も該当するとお考えの方も多いでしょう。
しかし、非課税の対象とされている取引もあります。

例えば、土地の譲渡や貸付、賃貸物件の家賃などは税金が課されません。中古マンションを購入するときに消費税がかからない場合は、どのようなケースが考えられるかを解説します。

1.2 売主が「個人」の場合消費税はかからない

中古マンションの売主が「個人」の場合は、消費税がかかりません。
一般的に中古マンションの売買は、「個人」の売主と「個人」の買主の間で行われます。
取引によって、対価が発生するので消費税が発生するのではないかとお考えの方もいらっしゃるのではないでしょうか？
また、中古マンションを探すときに不動産会社から物件を紹介してもらうため、事業者が事業として行う取引に該当すると思う方もいます。

「個人」同士で行われる取引は、事業者が事業として行う取引とは異なるので、課税の対象ではありません。
不動産会社は、売主ではなく、仲介者という役割になり、購入する中古マンション自体に消費税がかかるわけではありません。
仲介業務自体は、事業者が事業として行う取引にあたるので、仲介手数料には消費税がかかります。

2. 中古マンションの購入に消費税がかかる場合とは

中古マンションの購入に消費税がかかる場合は、どのような場合か気になっている方もいるでしょう。
先述の通り、中古マンションの売主が「個人」の場合は、消費税がかかりませんが、売主が「法人」の場合は異なります。
具体的にどのようなケースで中古マンションが法人から販売されているのかをご紹介します。

2.1 消費税がかかるのは売主が「法人」の場合

消費税がかかるのは、売主が「法人」の場合です。古くなったマンションがリノベーションされて、綺麗になった物件を見かけたことがある方もいるかもしれません。
古いマンションを不動産会社が買主である個人から買取、その後、修繕や改修などリノベーションやリフォームをして売り出す場合、課税対象となります。
中古マンションを購入するにあたって、課税されるか、非課税かは、売主が「個人」か「法人」で判断すると良いでしょう。

2.2 投資用の物件購入は消費税の取り扱いが異なる場合がある

投資をするために物件を購入する場合は、消費税の取り扱いが異なる場合があります。一般的に中古マンションを購入するときは、自分が住むために購入しますが、必ずしも自分が住むとは限りません。投資用として中古マンションを購入する人もいます。

収益を目的とした中古マンションの購入は、売主の規模によって消費税の取り扱いが異なります。具体的にどのように変わるのかをご紹介します。
課税売上高が1000万円を超える場合、個人も法人も課税事業者です。しかし、課税売上高が1000万円以下の場合は、免税事業者となり、税金が免除されるでしょう。
投資を目的として、中古マンションを購入する場合は、あらかじめ不動産会社に相談することをおすすめします。

3. 中古マンションが課税か見分ける方法

先述の通り、中古マンションを購入するときに課税されるか、非課税かは、売主が「個人」か「法人」で判断すると良いです。
しかし、どの部分を見て判断したらよいのかわからないとお困りの方もいるかもしれません。
中古マンションに関する書類の、どの部分を見たら、課税か非課税かが見分けることが可能かを見ていきましょう。

3.1 ①取引形態を確認する

中古マンションを購入するときは、広告に掲載されている取引形態を確認してください。
取引形態には、「代理」、「媒介」、「売主」の3種類があります。
取引形態が「代理」の場合は、不動産会社が売主に代わって中古マンションを販売する取引形態のことであり、非課税となります。

「媒介」や「仲介」と取引形態に記載されている場合は、不動産会社が買主と売主を仲介する取引形態のことです。取引形態が「媒介」や「仲介」のケースでは、売主が個人であれば、非課税となります。しかし、売主が法人だと課税の対象となります。

中古マンションの広告やチラシに取引形態が「媒介」や「仲介」としか記載されていない場合は、課税か非課税かを自分で判断することはできません。不動産会社に確認することをおすすめします。
取引形態が「売主」と記載されているときは、消費税がかかるので注意してください。

3.2 ②物件の価格表示を確認する

物件の価格表示から課税か非課税かを見分けることも可能です。
例えば、価格のところに税込と記載されていると課税対象の中古マンションであることが理解できます。逆に、「非課税」と記載されている中古マンションだと消費税がかかりません。

中古マンションのチラシや広告の価格を見ても消費税が課されているかどうかがわからないケースもあるでしょう。なぜなら、「非課税」や「税込」などを表示する義務はないからです。
自分が気になる中古マンションを見つけたら、不動産会社に質問してみてください。

4. 中古マンションの土地には消費税はかからない

中古マンションの「物件」には、消費税がかかる可能性がありますが、中古マンションの「土地」に消費税はかからないです。
消費税は、商品やサービスなどの消費されるものに課される税金のため、土地は消費されるものではなく、課税されません。その他にも、借地権付きの住宅も土地部分には、消費税がかかりません。

5. 中古マンション購入時に消費税がかかるもの

中古マンションの売主が「個人」であったとしても、全ての取引に消費税がかからないわけではありません。
中古マンションの購入時に消費税がかかるものがあります。例えば、「仲介手数料」や「事務手数料」、「登記費用」などが挙げられます。それぞれ個別に詳しく解説します。

5.1 仲介手数料

中古マンションの購入時に消費税がかかるものの一つ目は、「仲介手数料」です。
「仲介手数料」とは、不動産会社が売主と買主の間で事務などを仲介してくれたことに対して支払う手数料です。この「仲介手数料」は、売却価格によって計算方法が異なります。
「200万円以下の場合」や「200万円超400万円以下の場合」、「400万円を超える場合」の3パターンに分かれます。

• 200万円以下の場合
  販売価格×5％
  

• 200万円超400万円以下の場合
  販売価格×4％+2万円
  

• 400万円を超える場合
  販売価格×3％+6万円

仲介手数料は、上記で紹介した計算方法で算出した費用が上限額であり、それを超えることはありません。具体的な事例と共に見ていきましょう。
6000万円の中古マンションを購入する場合の仲介手数料の計算方法は、「6000万円×3％+6万円＝186万円」です。186万円の消費税は、18万6千円です。

5.2 事務手数料

中古マンションの購入時に消費税がかかるものの二つ目は、「事務手数料」です。
中古マンションを購入するにあたって、住宅ローンを組む人が多いです。住宅ローンを組むときには、金融機関に依頼することになります。

金融機関に支払う事務手数料は、金融機関によって異なります。多くの金融機関では、借入金額の2％のところが多いので、今回は、2％で計算していきましょう。
例えば、6000万円の中古マンションをフルローンで購入する場合、「6000万円×2％＝120万円」です。消費税は、12万円となります。

5.3 登記費用

中古マンションの購入時に消費税がかかるものの三つ目は、「登記費用」です。
不動産登記をするときに発生する費用のことであり、登録免許税や司法書士に支払う報酬が該当します。
司法書士に支払う報酬は、依頼する司法書士によって異なります。一般的に司法書士に支払う報酬の目安は、5万円から10万円であり、消費税は5千円から1万円です。

6. 課税される中古マンションは補助金制度を利用する

課税される中古マンションを購入するときは、補助金制度を利用することができます。
補助金制度について知っておくと、節税対策にも期待することができるでしょう。
課税される中古マンションで利用できる補助金制度である「住宅ローン控除」や「こどもみらい住宅支援事業」、「自治体独自の補助金制度」の3つを詳しく解説します。
自分が希望する中古マンションが課税対象の物件だった場合、ぜひ参考にしてみてください。

6.1 住宅ローン控除（減税）で節税対策

住宅ローン控除は、住宅借入金等特別控除と呼ばれ、金融機関で住宅ローンを組んで中古マンションを購入した時に適用されるものです。条件を満たすことで、最大40万円が10年間控除されます。
最近は、物価高騰や増税が叫ばれている世の中ですが、2019年10月1日から2022年12月31日までの間に中古マンションを購入した場合、控除期間が13年になります。

注意しなければならない点は、住宅ローン控除を受ける全ての人が400万円の控除を受けることができるわけではないということです。
個人から中古マンションを購入する非課税の場合は、20万円の控除が10年間適用され、最大200万円となります。最大400万円の控除を受けるためには、条件を満たすことがポイントです。

6.2 子育て世帯・若者夫婦世帯はこどもみらい住宅支援事業

「こどもみらい住宅支援事業」は、子育て世代や若者夫婦世帯が受けられる制度です。
「注文住宅の新築」や「分譲住宅の購入」、「リフォーム工事」など内容によって、どれだけの補助金を受け取ることができるか異なります。申請時期も異なるため、注意しなければなりません。

中古マンションを購入する場合は、住宅購入の対象外ですが、リフォームする場合は補助金が貰える可能性があります。
詳しい内容は、「こどもみらい住宅支援事業」のホームページをご確認ください。

6.3 自治体独自の補助金制度

自治体によっては独自の補助金制度を設けている場合があります。
例えば、子育て世代が親世代と同居してリフォームなどをすると補助金が適用されます。その他にも、地方金融機関で住宅ローンを組むと利子補給されるところもあるでしょう。
自治体の補助金制度は、先着順や上限人数を定めているケースも考えられるので、事前にどのような補助金制度があるのかを確認しておくことをおすすめします。

7. まとめ

中古マンション購入のときに消費税がかかるかどうか、課税対象の見分け方について解説しました。中古マンションの費用は、消費税や手数料など、物件価格以外の費用も考慮しなければなりません。
自分が希望する中古マンションが課税対象だった場合、補助金制度を利用することが可能です。中古マンションの購入を検討されている方は、住宅ローンを組む方もいらっしゃるでしょう。資産計画を立てるときは、余裕を持って取り組むことをおすすめします。