住宅ローンの種類と性質とは？固定金利と変動金利の有利不利とは

公開日：2020年06月12日最終編集日：2022年10月03日

住宅を購入するときはローンを組むことが多いはずです。住宅の購入費は高く設定されているので、多くの人は自分の資産から一括で支払うことはできません。しかし、住宅ローンを組むなら金利なも発生するので、住宅ローンの組み方については理解しておくことも大事です。

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住宅ローンの組み方を理解するのは重要

住宅を購入するときはローンを組むことが多いはずです。住宅の購入費は高く設定されているので、多くの人は自分の資産から一括で支払うことはできません。しかし、住宅ローンを組むなら金利が発生するので、住宅ローンの組み方については理解しておくことも大事です。「住宅ローンにはどのような種類があるの？」、「金利はどうなっているの？」と疑問を感じる人もいるはずなので紹介しましょう。

## 住宅ローンの種類とは
住宅ローンには2種類の種類があります。その種類とは民間住宅ローンと公的住宅ローンです。民間住宅ローンと公的住宅ローンは機関によって分かれているので、その機関について紹介していきましょう。

民間住宅ローン

民間住宅ローンとは主に - 銀行や信用金庫、労働金庫 - JA(農協) - 住宅ローン専門会社 - 一部の生命保険会社となっています。これら民間の住宅ローンの運用金利は一般的に月末最終営業日に翌月分が発表されます。

公的住宅ローン

公的住宅ローンは主に - 財形住宅融資 - 自治体融資です。公的住宅ローンの運用金利は変わって民間住宅ローンとは違いがあります。例えば、財形住宅融資の場合は運用金利は返済終了の全期間、または5年ごとに見直す5年固定金利となっています。このように住宅ローンの組み方により金利の方法にも違いがあります。住宅ローンを組むときには、ローンを組む機関についても確認を行うようにすることが大事です。

金利の種類と違いとは

住宅ローンを組むときは金利の種類があります。金利の種類は主に「全期間固定型」「固定期間選択型」「変動金利型」の3つがあります。この金利の種類によって住宅ローンの返済金額は変化するので、住宅ローンを組むときには、しっかり確認をしておくことが大事です。これらの金利はどのような特徴があり、メリットやデメリットは何かを紹介していきましょう。

①全期間固定金利型

この金利の方法は住宅ローンを借りている間、金利は返済するまで、ずっと一律で固定されていることになります。月々の返済額も常に一定で変わることがありません。
全期間固定金利のメリットとしては支払い額が一定なので無理なく返済することができることです。金利は返済期間が長くなるほど上割高になっていきますが、全期間固定金利であれば、金利の上昇によるリスクがありません。また、金利の上昇がなく一定の金利額なので、返済するまでの発生する金利について知ることもでき、返済金額の計算を行うこともできます。返済金額が計算できれば将来設計や必要な資産の貯蓄を行いやすいので、安心感を得ることもできます。

全期間固定金利のデメリットとしては金利が高めに設定されていることです。全期間固定金利として金利の上昇がないので、金利の設定基準は高めになっており、設定によっては結果的に高い金額を支払うこともあります。
また、住宅ローンで借りる金額も変動金利型より少なくなることが多いので、住宅ローンを組むときに自分の思った金額が借りられないこともあります。全期間固定金利で住宅ローンを組むときは、住宅ローンの金利の高さを考え、必要な金額を借りることができるのか確認することが大事です。

② 変動金利型

変動型変動金利型は名前の通り金利が変動する住宅ローンであり、金利が変動するたびに利息の負担や返済金額が変わってきます。しかし、金利が変動するので、固定金利型と比べると金利が低く設定されることが多いです。
ただ、変動金利型は毎日金利が変わることありません。金利の見直し時に変動することがあり、大体半年に一回変更することになります。そして、金利の動向に応じて5年ごとに返済金額が見直されます。

「金利が変わるなら返済負担が大きくなるのでは？」と返済金額が膨らんでいくことを心配するかもしれません。金利は上昇することがあっても返済額の1.25倍までと上限が定められています。そのため、金利が上昇したとしても大きな負担額となることはありません。

変動金利型にはこのような特徴があることから、メリットとしては金利が低く設定されていること、また住宅ローンの借りる金額は固定金利型よりも高くできることです。金利が低いので、住宅ローンの金額が大きいときは変動金利型を利用するのがおすすめです。

デメリットは、金利が上がって未払い元金、利息が発生する可能性が生じることです。金利が上がれば元金ではなく利息から支払うことになります。しかし、利息の金額が大きく元金を支払う金額がなければ元金は減ることがないので返済金額が延びてしまうこともあります。将来設計がしにくい点があるので、その点は利用するときに注意する必要があります。

③固定期間選択型

この金利は全期間固定金利と変動金利型の中間のようなものです。固定期間選択型は3年、5年、10年と期間によって一定金利が固定されており、期間が終了したときにローンの条件次第で金利を固定期間として返済するのか、変動金利型に変更するのか選択することができます。期間を決めて終了したときに再び金利を選ぶことができるので、状況によってお得な方を選ぶことができます。

固定期間選択型のメリットとしては、全期間固定金利型に比べると金利が低めに設定されていることです。そのため、最初の期間の支払いは安くなります。金利による負担を少なくでき、期間中は金利が変動しないので、短期間での返済計画は立てやすくなっています。

デメリットとしては固定期間終了後に金利が上がっている可能性があることです。期間が終了したときに、返済金額が大きく残っている状態で金利が上がれば、支払う金額が大きくなってしまいます。また、金利の設定は変動金利型のように、返済の上限が決められているわけではありません。そのため、期間が終了したときに金利が大きく上昇する可能性もあります。その点の注意点を確認しておきましょう。

住宅ローンの返済方法とは

住宅ローンを組むときは返済する方法についてもしっかり確認しておくことが大事です。返済方法によっては返済の負担を軽くすることができ、計画的に返済することができるからです。住宅ローンの返済方法については2つの種類があり、元金均等返済・元利均等返済があります。この2つの返済方法にも特徴とメリットとデメリットがあります。

元金均等返済

まずは元金均等返済から紹介します。元利均等返済は毎回の返済額が同じになる返済方法です。元金と利息の合計金額が同じになるように計算されており、元金が均等になるようにされています。
金利が変わらない限りは毎回の返済額が一定になるので、返済の計画が立てやすくなります。そのため、元利均等返済のメリットは返済計画が立てやすく、返済による負担の心配が少ないことです。毎月の返済金額が分かっていれば、準備する資金が毎回同じなので、急に増えることがなく安心できます。
また、元金均等返済に比べて返済当初の金額は少なくなっています。返済当初にお金を準備することが難しい場合は、元金均等返済で返済計画を立てることができます。

元利均等返済のデメリットは同じ借入期間の場合は元金均等返済よりも返済の総額が多くなってしまうことです。金利が一定となっているので、元金と利息が変わらず元金均等返済よりも利息を多く取られてしまうことになります。また、毎月安定して返済することができても一気に返済額を返せるわけではないので、返済するのが長くなってしまいます。このようなデメリットがあるので、確認しておくべきです。

元金均等返済

元金均等返済とは毎回支払う元金部分が均等になる返済方法です。毎回の返済額は元金部分の残高によって利息額が上昇していきます。返済の残高が減っていくにつれて利息額も減っていくようになっているので、始めの返済金額は大きいですが、将来の返済金額は少なくなります。

メリットとしては返済額は返済が進むに連れて少なくなっていくので、長期的に見ると返済の後半部分は返済の負担が少なくなります。将来の返済負担を軽くしておきたいなら元金均等返済はお得な方法となります。また、元利均等返済に比べると元金の減少が早いので、同じ借入期間の場合は元利均等返済よりも返済の総額は少なくなります。このようなメリットがある一方デメリットもあります。

デメリットとしては返済当初の返済額が高く設定されているので、返済の負担が大きいことです。返済当初にまとまったお金をある程度準備する必要があるので、返済の金額が大きいなら生活費を圧迫されてしまうこともあります。
元金均等返済と元利均等返済には返済方法に違いがあるので、自分に合った返済方法を組むことができるように考えてください。

住宅ローンの組み方の流れとは

住宅ローンを組むときは住宅ローンの種類と金利の種類、返済方法について知っておくことが必要です。しかし、住宅ローンの組み方の流れを把握しておくことも大事です。住宅ローンの組み方の流れを知っておくことで、住宅ローンのポイントを確認して、自分に有利な住宅ローンを組むことができるからです。

住宅ローンを組むときは、まず融資元を選びます。融資元を選ぶときは冒頭でも紹介したように、民間住宅ローンと公的住宅ローンがあります。
公的住宅ローンを組む場合は、財形住宅融資や自治体融資が対象となるので、マイホームなど普通の住宅を購入や建設するときは民間住宅ローンを利用します。
民間住宅ローンの中から融資先を見つけることができれば、住宅ローンの商品を選びます。住宅の商品は金利の種類を選ぶことになります。

金利の種類は「固定金利型」・「変動金利型」・「固定期間選択型」から選ぶことができるので、メリットとデメリットを比較して自分に合った金利を選択するようにします。
また、住宅ローンを組むときは金利以外に誰を契約者にするかも重要です。契約者を誰にするかで融資の審査に大きく影響するからです。契約者は世帯主や家計の担い手がなる単体ローン、また夫婦や親子家族2名の名義で住宅ローンを借入れるペアローンの方法、主契約者と連帯債務者で融資を受ける収入合算があります。

単体契約者は保証人が不要となるケースもあり、万が一契約者が死亡したとしても遺された家族は住宅ローンの返済義務を支払う必要がありません。ペアローンは別々の金融機関を利用することができる特徴があり、2世帯住宅など親子で住宅を建設するときなどに利用できます。お互いが連帯保証人となるので、債務の引き継ぎは発生しますが、融資を受けられる確率は高くなります。収入合算は融資限度額を増やすことができます。

連帯保証人制度がありますが、主契約者が死亡したときは連帯保証人は債務責任はなく、主契約者が返済不能となったときのみ返済の義務を負います。このような特徴も理解しておくと融資が受けやすくなります。

金利の選択と契約者が決まれば、住宅ローンを借入る融資元で事前審査を受けます。事前審査は必須項目ではありませんが、本契約時に審査に落ちてしまい、希望する物件を購入できない状況となることが防げます。事前審査を行っておくことで住宅ローンを組むことができ、物件を購入することも確実に行えるので、事前審査を受けておくことがおすすめです。

事前審査を受けた後に、住宅ローンをを利用するための申込みと本審査を受けます。契約の申込身を行うときは身分証明書や収入関係の書類、物件の情報が記載された書類などの準備が必要になります。

住宅ローンの審査の場合は、個人の信用情報と仕事情報・収入と借入のバランス・年齢や健康状態などが考慮されます。もし、カードローンやカーローンなどの支払いが終わっていないなど、他のローンがある場合や収入と借入れのバランスが悪いと住宅ローンの審査は通りにくくなります。

住宅ローンでは自分の信用と収入と借入のバランスが重視されるので、審査を通りやすくするとるために、この点を確認しておきましょう。収入が足りない場合は、ペアローンや収入合算の方法で審査を取りやすくすることができます。審査に無事通過することができれば住宅ローンを組むことができます。