賃貸契約の流れ・必要なものを徹底解説いたします！キャンセルできる期間とは？高級マンション契約の注意点

• 1. 賃貸契約とは？賃貸契約で何が決まるの？
• 2. 賃貸契約までの流れ
• 3. 賃貸契約時に必要な書類とモノとは？お金は必要？
  • 3.1 必要な書類とは？
  • 3.2 必要なものとは？
  • 3.3 お金も必要？
• 4. 当日の流れ
• 5. 契約時に注意するべきこと、見るべき書類の内容
  • 5.1 重要事項説明書
  • 5.2 賃貸借契約書について
  • 5.3 その他書類について
• 6. IT重説について
• 7. 賃貸契約のキャンセルについて
• 8. 高級賃貸の契約時における注意点
  • 8.1 定期借家のケースが多い
  • 8.2 実印契約のケースが多い
  • 8.3 初期費用は高いケースが多い
• 9.まとめ

賃貸物件を借りるときに「この物件に決めた」と即決することは難しいのではないでしょうか？初めて賃貸契約を締結する人にとっては不安なことも多いでしょう。

賃貸契約の流れや必要なものを事前に知ることで手続きをスムーズに進められます。賃貸契約には必要書類や申込書などを自分で記載して提出する必要があるため、不動産用語を知っておくことも重要です。賃貸契約の内容を詳しく知りたい人に向けて、賃貸契約の注意点や重要事項説明書を解説します

1. 賃貸契約とは？賃貸契約で何が決まるの？

賃貸契約と聞くと、契約という言葉から心配になる人もいらっしゃるのではないでしょうか？賃貸契約は貸す側と借りる側の双方が果たすべき義務です。具体的に何を決める契約なのかを見ていきます。

• 住所や間取りなどを含めた借りようとしている物件について
• 家賃、管理費、初期費用などの金銭面 * どの人が借りて、どの人が貸してくれるのかの確認 * 契約期間、更新、解約について
• 借りる場合の禁止事項や生活のルール 上記の内容を貸す側、借りる側のお互いが納得することで契約が結ばれます。書面になると難しいため読むのが面倒と感じる人もいるかもしれませんが、非常に重要な内容です。

書面を見ながら口頭で説明するケースが多いため、不明点などがあればすぐに質問しましょう。貸す側は説明したが、借りる側が説明を受けていないといったトラブルが発生しないためにも契約内容は隅々まで確認することをおすすめします。続いて賃貸契約までの流れについてお伝えしていきます。

2. 賃貸契約までの流れ

実際に内見をして住みたいと思った物件が決まったら、まず始めに賃貸物件に申し込みをしましょう。
賃貸物件への申し込みは不動産会社に住みたい意思を伝え、申込書を受け取ります。印鑑や身分証明書が求められたときにすぐに使用できるよう、所有してくことがおすすめです。

申込書類に記載し、提出が完了したら入居審査に進みます。申込書は、個人情報や年収、勤務先などから家賃を支払うことができるかどうか審査される書類です。入居審査を通過することができたら重要事項説明です。重要事項説明を宅地建物取引士から口頭で受けることが法律で決まっており、問題がなければ契約をして引っ越しへの流れとなります。契約には時間や手間がかかるため、事前に必要書類について詳しく知っておくとスムーズに行えるでしょう。賃貸契約までの流れが理解できたら、具体的な必要書類について解説していきます。

3. 賃貸契約時に必要な書類とモノとは？お金は必要？

入居申込書の書類を提出してから、審査結果の合否が出るまでに2日から1週間かかります。賃貸契約時には、様々な書類を集めなくてはなりません。賃貸契約が初めての人は、書類を入手するために役場などへ足を運ばなくてはならないため、戸惑う人もいらっしゃるでしょう。どのような 書類が必要で、どこで入手することが可能なのかを詳しく見ていきます。

3.1 必要な書類とは？

賃貸契約のときに必要な書類は、「住民票」「印鑑証明」「収入証明書」「連帯保証人の書類」の4点です。普段、馴染みのない書類ばかりかと思われますが、具体的な内容や入手場所についてお伝えします。

現在は、連帯保証人の代わりに賃貸保証会社を利用する不動産会社が増えています。
賃貸保証会社を利用する場合は、入居審査とは別に賃貸保証会社の審査を受けなくてはなりません。基本的に賃貸保証会社は不動産会社と提携しているところが多いため、もし審査を通過できなかったとしても他の保証会社を利用することで通過の可能性が高まります。

3.1.1 住民票と印鑑証明書の効率的な取得方法

住民票や印鑑証明書を発行するためには、一般的に市区町村役場に足を運ぶことになりますが、会社員の人や土日祝しか休みが取れない人は発行することが困難です。

しかし、マイナンバーカードを利用してコンビニで発行することにより、市区町村役場以外で住民票などを入手することができます。毎朝6時30分から23時まで利用することが可能で、全国のコンビニエンスストアでも利用できるため、場所を問わない点も魅力的です。日常生活が忙しくて、取得する時間が限られている人は、ぜひコンビニで住民票や印鑑証明書を発行することを検討してみてください。

3.2 必要なものとは？

賃貸契約時に必要なものは「認印の印鑑」や家賃を支払うときの「銀行口座・通帳」が必要です。
また、自分の身分を証明できる運転免許証などの「身分証明書」を持参しましょう。

賃貸契約を結ぶ不動産会社によって必要なものが異なる可能性があるため、事前に確認することをおすすめします。

3.3 お金も必要？

賃貸契約を締結するときに、お金が必要です。金額は、家賃の5〜6カ月分が目安となり、家賃が10万円の場合は、50〜60万円程準備する必要があるでしょう。

具体的な内訳を紹介していきます。

初期費用には、「敷金・礼金」「仲介手数料」「家賃1カ月分」「鍵交換・火災保険・賃貸保証会社」などの金額があります。物件によっては、敷金無料や賃貸保証会社を利用しないなど細かく違う点があるため、項目は一つずつ確認するようにしてください。
内訳の記載方法は不動産会社によって違うため、わからない名目が加算されている場合は質問することをおすすめします。

初期費用の支払いは、審査通過後の契約開始日前までが期限となります。

4. 当日の流れ

入居審査が通ったら賃貸契約当日は、不動産会社で重要事項説明を受けます。重要事項説明が終わったら、契約となります。
契約自体に時間はかかりませんが、契約後はキャンセル不可となるため、再度不明点がないかしっかりと確認しましょう。契約が完了後、鍵を受け取り入居という流れになります。

5. 契約時に注意するべきこと、見るべき書類の内容

賃貸の契約となると初期費用の金額も大きく、契約後に思っていた内容と相違があったなど予定外の状況に陥らないように注意する必要があります。

不動産業界では馴染みのある重要事項説明という単語も日常生活では常用する単語ではないため、意味を知っておくだけでも安心です。賃貸契約に関する不安を解消するためにも、賃貸契約時に注意すべき内容や見るべき書類について詳しくお伝えします。

5.1 重要事項説明書

重要事項説明は、貸す側と借りる側の契約内容に問題がないか、一定の重要事項についてお互いに確認するために行われるものです。重要事項説明は内容や不動産の専門用語が頻出するため、宅地建物取引士によって行うことが義務付けれられています。

重要事項説明書では、「更新に関する事項」「管理の委託先」「設備に関する内容」を主に確認することがおすすめです。管理の委託先を覚えておくと入居後もしも困ったときに相談ができます。
設備に関する内容では、自分が住む物件にエアコンがあるかどうか、水道・ガス・電気などのインフラ設備状況について説明があります。重要事項説明書は、1時間から2時間ほどかかるため集中して聞くようにしましょう。

また、重要事項説明書をじっくりと確かめたい人は、不動産会社に事前にコピーを貰うことも可能なため相談してみてください。

5.2 賃貸借契約書について

賃貸借契約書は、物件の所在地や家賃費用、退去時の原状回復など賃貸物件についての取り決めを貸主と借主の間で結ばれます。
また、賃貸借契約は不動産会社が説明しなければならない決まりはない点の違いもあります。賃貸借契約書は自分が住むのに直接関係する内容が多いため、重要事項説明よりも用心深く確認する必要があると言えるでしょう。

5.3 その他書類について

東京の賃貸物件に契約した人の中で、重要事項説明書や賃貸契約書以外に紛争防止条例に基づく説明を受けた人もいらっしゃるのではないでしょうか。東京都内に限定されていることから「東京ルール」と呼ばれています。 紛争防止条例に基づく説明書や水害に関するハザードマップについて詳しくお話します。

5.3.1 紛争防止条例に基づく説明書【東京のみ】

東京都紛争防止条例が施行される前は、退去時に敷金が返却されない、原状回復の問題などトラブルが多発していました。そのような背景から条例が定められていますが、法律に基づいた内容であり、賃貸契約の内容や重要事項説明の内容とは異なることを覚えておきましょう。

東京都紛争防止条例はすべての物件に適用される訳ではありません。事業用の事務所やテナントは対象外であり、東京都内の住居用の賃貸物件が該当します。
また、宅地建物取引士が「媒介」「代理」で契約したした場合も適用。平成16年10月1日以降の賃貸契約が新規で行われる場合が対象となり、更新の場合は対象外です。 紛争防止条例では「原状回復」「入居中の修繕や維持」「特約の内容」についての説明が行われます。

5.3.2 ハザードマップ

ハザードマップは、自然災害が発生したときに考えられる被害の範囲を予想したものです。
防災対策としても利用され、ハザードマップを参考にすることで水害リスクを軽減することが目的とされています。

賃貸物件に住もうと検討している人は、市区町村で作成されているハザードマップや国土交通省が運営するハザードマップポータルを活用しましょう。
重要事項説明を受けるときにはすでに契約直前です。
そのため、水害リスクが高い物件だったとしても簡単に賃貸物件を変更することが難しく、賃貸物件の内見を申し込むまでに調べておくことをおすすめします。

水害リスクの説明が義務化される前は、重要事項説明時に津波や土砂災害に関してのみの説明でしたが、2020年8月から水害リスクに関する説明が義務化されています。
もし、水害リスクのある賃貸物件に住むことになった場合は、災害が起きたときに逃げられる状況を作っておくことが大切です。例えば、賃貸物件の付近の建物で高い物件を確認しておく、自分の物件が2階以上であればベランダや屋根に避難するなどが挙げられます。その他にも、日頃から訓練に参加することや土砂災害の場合は1分1秒を争うためすぐに逃げるように準備をしておきましょう。

6. IT重説について

IT重説とは、インターネットを活用して重要事項説明を行うものです。2015年の実証実験を行うまでは、宅地建物取引士が不動産会社で入居者に重要事項説明することが決まりでした。
しかし、2017年以降は自宅にいながら重要事項説明を受けることが可能となり、ビデオチャットができればパソコンでもスマホでもどちらでも可能です。

注意すべき点は、宅地建物取引士と入居者がコミュニケーションを取れるインターネット環境が整っているかどうかです。また、IT重説が行われる前までに重要事項説明書が入居者の手元に届いていなければなりません。書類の記名捺印はいままで通り紙媒体でのやりとりとなります。

7. 賃貸契約のキャンセルについて

賃貸契約をキャンセルする場合、原則、契約完了日までは可能です。
しかし、不動産会社によって「契約成立」の定義が異なるため、申し込み時点でキャンセルのタイミングについては確認しておくことをおすすめします。

費用をすでに支払っている状態でキャンセルする場合、敷金や火災保険料、預り金は返金される可能性がありますが、手付金や仲介手数料の返金は厳しいケースが多いです。
また、キャンセルの状況によっては、違約金が発生する可能性があります。賃貸契約には、不動産会社や大家さんなど多くの関係者が入居準備を進めてくれるため、もしキャンセルしなければならない状況に陥ったらすぐに連絡してください。

8. 高級賃貸の契約時における注意点

高級賃貸物件を契約するときは、基本的に費用が多くかかる傾向にあり、定期借家賃貸のケースが増えています。高級賃貸物件を契約しようと検討している人が注意すべき点や定期借家契約と普通借家契約の違いについて詳しく解説していきます。

8.1 定期借家のケースが多い

賃貸借契約のなかでも「定期借家」と「普通借家」の2種類があることはご存知でしょうか？

大きな違いは、「定期借家」は同じ物件に住むことができる期間が限られているのに対して、「普通借家」では希望したら住み続けることが可能な点です。
「定期借家」では、契約期間が満了すると再契約が難しいですが、大家さんとの相談により再契約できることもあるでしょう。「定期借家」のケースを利用する場合は、中途解約ができないところに注意してください。契約満了前に解約すると、残りの残高を支払うことになります。

高級物件を定期借家にすると悪質な入居者を未然に防げるメリットがあります。普通借家の場合は、貸主から退去を依頼するとなると正当な理由が必要です。しかし、定期借家にすると期間満了で終了させることが可能になり、貸主は収益の見通しが立てやすいでしょう。
借主が定期借家の物件を選択する場合は、期間が終了する前までに次の物件を探すことでスムーズな住み替えが可能となります。

8.2 実印契約のケースが多い

賃貸物件を契約する場合、一般的には認印が必要ですが、大手不動産などは信頼を理由に実印になるケースが多い傾向にあります。
実印を証明するための印鑑証明書を契約時に提出が必要となることがあるため、必要準備書類の確認は都度しましょう。

8.3 初期費用は高いケースが多い

初期費用は家賃の5〜6カ月分が目安となります。当然ですが高級物件は家賃が高い分、初期費用は高額となります。高級住宅街のエリアでは、1LDKの家賃が20万円程となるため、100万円から120万円準備しておくと安心です。

9.まとめ

賃貸契約における流れや必要な書類について詳しく解説してきました。
住みたいと希望している賃貸物件について不明点がないようにしておくことをおすすめします。

特に重要事項説明では多くの不動産用語が登場するため、戸惑いがちですが、わからない単語が出てきたら質問すると答えてくれることでしょう。賃貸契約をしてから後悔しないよう、事前に準備しておくことがポイントです。