マンションの価値は立地で決まる?都心の好立地を満たす「神社」の定期借地権マンションが話題を集める理由

公開日:2022年11月15日   最終編集日:2022年11月15日

マンションの価値は立地で決まる?都心の好立地を満たす「神社」の定期借地権マンションが話題を集める理由
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目次

神社でマンションを見かけることが増えました。都会の神社に参拝に行ったときに、マンションを見かけたことがある方もいらっしゃるのではないでしょうか?
昔は神社でマンションを見かけることは、ほとんどありませんでした。これには時代背景が関係しています。
今回は、都心の好立地を満たす「神社」の定期借地権マンションについて詳しく解説します。

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1. なぜ神社にマンションが?

なぜ神社にマンションが?

なぜ神社にマンションがあるのか気になっている方も多いです。神社という神聖な場所でマンションを見かけると、雰囲気が損なわれるなどと反対の意見も少なくありません。
神社に定期借地権マンションが建設される理由について見ていきましょう。

1.1 神社に定期借地権マンションが建設される理由

神社を存続させていくためには、安定した収入が必要になります。神社で得られる収入源は、主に、賽銭やお守り、祈祷、婚礼です。これらの収入源だけでは、改修費用などを負担することは厳しい現状があります。


戦前は、国の援助を受ける神社もありましたが、戦後は国家神道の廃止により、多くの神社が窮地に立たされています。
コロナウイルスの影響から、婚礼を控える人や外出を控える人が増加し、神社で得られるはずの収入源が減っているので、他の収入源を考えなければなりません。他の収入源として期待されているのが、マンションです。
マンションの収益で神社を存続させることに期待が集まっています。

1.2 歴史と伝統を守るため

神社にマンションを建設する理由は、歴史と伝統を守るためです。神社は資金がゼロでは成り立ちません。歴史と伝統を守るためには、改修工事を行い、神社を守り続ける必要があります。改修工事には、高額な資金を準備しなければなりません。


例えば、下鴨神社は21年に一度の式年遷宮で約30億円が必要でした。文化財保護として国から8億円の補助を受け、寄付で集まった金額は10億円です。
下鴨神社の宮司も、鎮守の森を守るためにも安定した収入が必要だと言います。歴史と伝統を守っていくためには、神社にマンションを建てることも検討していかなければならない時代となっています。

1.3 土地を守るため

土地を守るために、神社にマンションが建てられています。バブル期は、神社を維持することができなくなると土地を手放すこともありました。現在は、不動産会社が介入することで、土地が守られています。
神社の境内の一部を50年から70年の定期借地権契約で貸すことで収益を得ます。土地を守る神社にとって、貸した土地が将来戻ってくるのは魅力的です。

1.4 定期借地権マンションの魅力は大きい

安定収入を得られる定期借地権マンションは神社を存続させるためにも魅力は大きいです。神社の宮司だけでなく、参入する不動産会社やマンション購入を考えている人にとってもメリットです。
定期借地権マンションは、土地は保有しているけれどマンションを建てるための建築資金がなく、借入もしたくない場合に行われます。
土地の価値と同じくらいの価値となるマンションの住戸を譲渡してもらい収益を得ます。


定期借地権は、所有権とは異なり、借地権のため、一定の年数が経つと土地所有者に返還しなければなりません。マンションの購入を検討している人にとっては、長期的に住むことは難しいですが、その分費用が安くなっているケースも考えられます。
土地にかかる固定資産税や都市計画税を購入者が納めなくても良い点も魅力的です。神社も安定した収益を得ることができるので、定期借地権マンションは利益が少ない神社にとっては救世主のような手法でしょう。

2. 「神社」定期借地権マンション一覧

「神社」定期借地権マンション一覧

「神社」定期借地権マンションにはどのようなものがあるのかをご紹介します。「神社」定期借地権マンションの購入を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてください。

2.1 【東郷神社】パークコート神宮前

パークコート神宮前は、グレーと白を基調としたシンプルな外観をしており、入口には緑の植栽が施されています。ダブルオートロックやTVモニター付インターホンなどセキュリティ対策が万全な物件です。

2.1 【東郷神社】パークコート神宮前

2.2 【赤城神社】パークコート神楽坂

パークコート神楽坂は、赤城神社の立木をモチーフにした外観が特徴的です。神社の景観を損なわないように既存樹木を活かし、緑の多い住環境を実現できます。

2.2 【赤城神社】パークコート神楽坂

2.3 【成子天神社】パークタワー西新宿エムズポート

パークタワー西新宿エムズポートは、タイル貼りが特徴的な外観をしています。マンション内のエネルギーの制御や最適化を図るために、最新のエネルギーマネジメントシステムを導入しており、居住者にとってメリットがあります。

2.3 【成子天神社】パークタワー西新宿エムズポート

2.4 【妙義神社】リビオ駒込妙義

「勝負の神様」と親しまれてきた妙義神社を修繕・改修するにあたって費用を捻出するためにリビオ駒込妙義が建てられました。縦ラインが強調された外観をしており、閑静な住宅街の中に立地し、静かな住環境が整っています。

2.4 【妙義神社】リビオ駒込妙義

2.5 【下鴨神社】J.GRAN THE HONOR 下鴨糺の杜

京都にある下鴨神社は、世界遺産になっており、神社の境内に定期借地権マンションが建築されて話題になっています。世界遺産に調和したデザインの外観になっており、鴨川や高野山など自然の多い落ち着いた環境です。利便性の高い立地条件もポイントです。

2.5 【下鴨神社】J.GRAN THE HONOR 下鴨糺の杜

3. マンションの価値は立地で決まる?気になる定期借地権マンションの資産性とは

マンションの価値は立地で決まる?気になる定期借地権マンションの資産性とは

定期借地権マンションは、他のマンションの相場よりも手ごろ価格で住むことができるイメージをお持ちの方もいらっしゃるのではないでしょうか?他のマンションよりも値段が低く住めることから、資産価値の点で気になっている方もいるかもしれません。気になる定期借地権マンションの資産性について詳しく解説します。

3.1 定期借地権マンションは残存期間とともに価値が減少すると考えられる

定期借地権マンションは、土地を借りる権利が付いたマンションのことです。定期借地権マンションは、借地借家法第22条により、更新が認められていないので、契約期間が完了したらその場所に住むことはできません。
定期借地権マンションは、契約満了期間時に資産としても価値がなくなってしまうので、残存期間が短くなればなるほど、価値が減少していきます。

3.2 定期借地権マンションも例外じゃない?マンションの価値は立地で決まる!

一般的にマンションの価値は立地で決まりますが、定期借地権マンションも例外ではありません。土地の権利形態が借地権であったとしても、都心の好立地であれば、資産価値は高いです。

3.3 好立地の定期借地権マンションは新築時よりも価格が上がっている

好立地の定期借地権マンションは、新築時よりも価格が上がっています。例えば、「シティタワー品川」は新築時よりも価格が上がった代表的な借地権マンションです。
シティタワー品川は、都議会で販売価格を決めてから相場が上昇し、販売するときには、格安のマンションになってしまいました。シティタワー品川に関するホームページも写真がなく、見栄えするものではありませんでしたが、好立地条件で2000万円台ということから応募が殺到しました。
購入者は、5年間自分が居住することが条件となり、売却時には、値上がり率が118%になったような例があります。先述に紹介した通り、「パークコート神宮前」や「パークコート神楽坂」、「パークタワー西新宿エムズポート」も値上がり率が上昇しています。

4. 定期借地権マンションの資産性で押さえておくべき4つのポイント!

定期借地権マンションの資産性で押さえておくべき4つのポイント!

定期借地権マンションの資産性が気になっている方もいらっしゃるのではないでしょうか?先述の通り、定期借地権マンションであっても好立地であれば、購入価格よりも高い金額で売却するなど資産価値を見出すことができます。
定期借地権マンションの資産性で抑えておくべきポイントを4つご紹介します。定期借地権マンションの購入を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてください。

4.1 ①都心の好立地

全ての定期借地権マンションの資産価値が高いとは限りません。資産性の高い定期借地権マンションを見極める必要があります。
都心の好立地に建設された定期借地権マンションは、資産性が高いです。特に、駅から徒歩5分以内のところや都心六区に該当する定期借地権マンションは注目すべきでしょう。

4.2 ②残存期間

定期借地権マンションは、残存期間があるほど資産性が高いです。残存期間が50年よりも70年の方が、資産価値としては落ちにくい傾向にあります。
定期借地権マンションは、長く住むことを目的としていません。10年程度であれば、売却するときに定借期間が問題になることはないでしょう。

4.3 ③価格

定期借地権マンションの資産性で抑えておくべきポイントは「購入価格」です。割高で購入しないように注意してください。
購入しようとしている定期借地権マンションの周辺の中古事例と比較し、割安かどうかを判断します。定期借地権マンションは、一般的な所有権のマンションと比較すると2割から3割ぐらい安いことを覚えておきましょう。

4.4 ④解体費用・地代

解体費用や地代が割高に設定されていないかを確認することもポイントです。定期借地権マンションによって異なりますが、解体費用を借主負担となっているケースも多いです。
解体費用の相場は、1坪あたり10万円以内のところが多いでしょう。定期借地権マンションの地代の相場は、土地価格の2%から3%が目安です。
定期借地権マンションの資産性という観点からも解体費用や地代が割高になっていないことを確かめることは重要です。

5. 定期借地権マンションは今後も増える?

定期借地権マンションは今後も増える?

定期借地権マンションの供給が増えていることから、今後も増えていくと予想されます。定期借地権マンションは、主に神社の土地の利用についてご紹介しましたが、手放せない土地を持っているところは他にもあります。

5.1 手放せない土地を持っているのは「神社」だけじゃない

神社以外にも手放すことができない土地を持っているのは、役所や大使館、病院、寺などがあります。例えば、定期借地権ではなく、普通借地権の「ブランズ愛宕虎ノ門」の地主は寺になります。その他にも、手放せない土地に建設されたマンションについて詳しく見ていきましょう。

5.2 【東京都】シティタワー品川

「シティタワー品川」は、好立地な条件で割安価格な点が特徴的です。先述の通り、売却時の値段が、購入時を大幅に上回っており、資産性が高いです。

5.2 【東京都】シティタワー品川

5.3 【渋谷区】パークコート渋谷 ザ タワー

「パークコート渋谷 ザ タワー」は、渋谷区役所建て替え事業の一環として建設されました。
外観は、上層階に向かって広がりを見せる曲線美が特徴的で、エントランス部分は天井高が7m超えと広々としています。

5.3 【渋谷区】パークコート渋谷 ザ タワー

5.4 【日本赤十字社】広尾ガーデンフォレスト

「広尾ガーデンフォレスト」は、日本赤十字社医療センターと医療提携をしています。
24時間365日病院や健康に関する相談を受け付け可能な入居者専用の電話回線が開設されています。

5.4 【日本赤十字社】広尾ガーデンフォレスト

5.5 【フィリピン大使館】パーク・コート麻布鳥居坂

「パーク・コート麻布鳥居坂」は、フィリピン大使館の敷地内に建設されています。

5.5 【フィリピン大使館】パーク・コート麻布鳥居坂

5.6 【フランス大使館】プラウド南麻布

「プラウド南麻布」は、フランス大使館旧跡地に建設されています。築年数5年を経過し、新築時よりも46%値上がりしています。

5.6 【フランス大使館】プラウド南麻布

6. まとめ

都心の好立地を満たす定期借地権マンションについて詳しく解説しました。神社を存続させるための手段として土地を活用するケースや手放すことができない土地を持っている方にとって定期借地権マンションは魅力的です。
定期借地権マンションの購入を検討されている方は、売却時の資産性の高さも視野に入れながら選択してみてください。

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