1階にスーパーやコンビニ！便利が魅力の「複合型マンション」はデメリットも多いって本当？

• 1. 複合型マンションってどんなマンション？
  • 1.1 複合型マンションとは
  • 1.2 複合型マンションにはどんな店舗や施設が入る？
• 2. 複合型マンションのメリット
  • 2.1 日常生活の利便性が高い
  • 2.2 テナントの家賃収入が得られる
  • 2.3 物件価格が安い
• 3. 複合型マンションのデメリット
  • 3.1 管理組合の運営や会計処理が複雑化
  • 3.2 耐震性に不安がある
  • 3.3 騒音が気になる
  • 3.4 治安やマナーの悪化
  • 3.5 臭気・虫・ネズミが発生しやすい
• 4. 複合型マンションを選ぶときのポイント
  • 4.1 立地が良い
  • 4.2 集客力のあるテナントが入っている
  • 4.3 低階層を避ける
• 5. まとめ

1階にスーパーやコンビニなどの店舗が入ったマンションを見かけたことがある人は多いでしょう。このようなマンションは複合型マンションと呼ばれており、特に便利な暮らしを求める方に人気があります。しかし複合型マンションには特有のデメリットもあり、それを知らずして住んでしまうと後悔につながりかねません。
今回はそんな事態を防ぐために、複合型マンションのメリットやデメリットをはじめとした「知っておくと役立つ情報」をお届けします。ぜひ最後までお読みいただき、次のマンション選びの参考にしてみてください。

1. 複合型マンションってどんなマンション？

まず最初の項目では以下の二つについて解説します。

• 複合型マンションの概要
• 入居するテナントの種類

ではそれぞれを確認していきましょう。

1.1 複合型マンションとは

一般的に複合型マンションは、「1階などの低層階に店舗などが入居しており、それ以外の上層階が住居で構成されているマンション」のことを指します。
前述したようなマンションの1階部分にスーパーやコンビニなどの商業エリアがあるのがよくあるタイプの複合型マンションの形態です。店舗部分はマンション全体からすると一部であるため、あくまで集合住宅の中の一つの種類であると考えると良いでしょう。

1.2 複合型マンションにはどんな店舗や施設が入る？

先ほど店舗部分がスーパーやコンビニになっていることがよくあるパターンとお伝えしましたが、それ以外にも以下のような店舗や施設も複合型マンションにはよく見られます。

• 飲食店
• 病院やクリニック
• 保育園や託児所
• 郵便局や銀行の支店

上記のどれか一つだけではなく横並びで複数の店舗や施設があることもありますが、その数はマンションの規模によってさまざまです。
ちなみに大規模な再開発で建設される超高層ビルも、低層階や中層階に店舗や施設、また企業のオフィスなどが入り、さらに上層階部分は住居になっているパターンも多いため、複合型マンションと呼ぶこともできます。
ただし一般的には住宅が主体とは限らないことが多いため、通常は「超高層複合ビル」などと呼ばれ区別されることが多いです。

2. 複合型マンションのメリット

この項目では複合型マンションならではのメリットを紹介します。
あまり知られていないメリットもありますので、ぜひチェックしてみてください。

2.1 日常生活の利便性が高い

複合型マンションのメリットで最も注目されるのが利便性の高さです。
例えばマンションの1階部分がスーパーになっている複合型マンションに住むと、食材や生活用品などの買い物が非常に便利です。わざわざマンションを出て他のスーパーに行く必要がなくなりますので、便利なだけでなく移動にかかるお金や時間も節約することができるでしょう。

特に大雨や台風などの悪天候の日には、天候を気にすることなく買い物できるため非常に利便性に優れていると言えます。先ほど例に挙げたようなコンビニや郵便局、また飲食店などがテナントとして入っている場合はさらに利便性が高まるでしょう。
このような日常生活に直結する利便性の高さが複合型マンションに住む大きなメリットです。

2.2 テナントの家賃収入が得られる

マンションの運営という観点から複合型マンションを見ると、テナントからの家賃収入が得られるというメリットがあります。
普通のマンションのように1階部分がエントランスや住居だけであれば、管理費や修繕積立金などがマンションの主な収入になりますが、そのスペースを貸し出すことによってより大きな収入源を長い期間に渡って確保することが可能です。
これはマンション運営の財政を安定させるだけでなく、将来の大規模修繕の費用なども捻出しやすくしてくれるでしょう。

ちなみに商業ビルなどは道路に面している1階ほど集客しやすくなるため賃料が高くなる傾向にありますが、複合型マンションの1階も同じように高い賃料が期待できます。
これは1階部分の物件価格が低くなるマンションとは反対ですので、総合的に見ると「複合型マンションはマンション特有のデメリットを商業ビルのメリットで補っている」という見方もできます。

2.3 物件価格が安い

立地している場所や築年数などのさまざまな条件にもよりますが、一般的に同じような規模と築年数の複合型マンションと普通のマンションを比較すると、複合型マンションの方が物件価格が安くなることが多いです。
その主な理由は次の項目で紹介するいくつかのデメリットが関係しておりますので、あわせて確認してみてください。

3. 複合型マンションのデメリット

複合型マンション特有のデメリットは、主に以下のようなことが挙げられます。

• マンション運営や会計処理が複雑になりがちである
• 耐震性に不安があるケースもある
• 騒音問題が生じることがある
• 治安やマナーが悪化する可能性がある
• 虫やネズミ、また臭気が発生する場合がある

ではそれぞれを詳しく確認していきましょう。

3.1 管理組合の運営や会計処理が複雑化

複合型マンションの場合、管理組合の中に「住宅部会」と「店舗部会」が作られることが通常です。それぞれの部会組織はマンションにおける住宅エリアと商業エリアの管理運営を行いますが、お互いは一つのマンションという大きな枠組みの中にあるため、ときに両者が対立したり意見が食い違うといったことが起こります。
そのため、一般的なマンションと比較すると管理組合内での合意形成などが難しく、さらに会計処理も煩雑になるため、複合型マンションはマンション運営そのものが複雑化しやすいというデメリットを抱えています。

3.2 耐震性に不安がある

1階などの低層階に大型のスーパーなどがテナントとして入っている場合、耐震性が低くなってしまうことも複合型マンションのデメリットの一つです。これはスーパーだけに限りませんが、一般的に店舗は柱や壁を少なくして開放的な商業空間を演出する反面、建物下部の耐震性能は低くなります。

日本は地震大国と呼ばれるほど頻繁に地震が発生しますので、耐震性能が低いと身の安全に直結することから複合型マンションを敬遠する人もいます。特に築年数の経った中古物件で「旧耐震基準」時代に建てられた複合型マンションの場合は、大きな地震のときに崩壊する可能性もゼロではありません。
ただし、耐震性に関しては対策を施しているケースも少なくないため、気になる複合型マンションがある場合は個別に情報を収集して確認するようにしましょう。

3.3 騒音が気になる

騒音が気になって快適な生活の妨げになる可能性があるのも複合型マンションのデメリットの一つです。
例えば、夜も営業している飲食店などがテナントになっているとお客さんや店員の声が響いて聞こえてきたりする可能性があります。賑やかで活気があるとも言えますが、静かな住環境を求めている方にとってはストレスの原因になってしまうでしょう。

スーパーの場合であれば、搬入するトラックや積み下ろしするフォークリフト、また台車を動かす音などが朝早くから気になってしまうということもあります。
どんなテナントが入っているか、またどんな時間帯で騒音が発生しやすいかを確認したり、テナント入替えに備えて業態による制限があるかどうかも事前にチェックしておくと良いでしょう。

3.4 治安やマナーの悪化

マンションにおける治安やマナーが悪化してしまう可能性があることも、複合型マンションのデメリットに挙げられます。
この主な原因は不特定多数の人の出入りです。複合型マンションのテナントはそのマンションの住民のみを対象にして営業しているわけではありませんので、多くの人が敷地内に出入りすることになります。

これはお客さんだけでなくテナントで働く人についても同様で、どんな人がマンション内を出入りしているかを把握することは不可能です。中にはマナーの悪い人もおり、ゴミを散乱させたりマンションの一角が若者の溜まり場のようなスペースになってしまうこともあるでしょう。
基本的に住民しか出入りしない普通のマンションと比べると、複合型マンションは治安やマナーという点で苦労する可能性は少なからずあります。

3.5 臭気・虫・ネズミが発生しやすい

食材を扱う店舗がテナントとして入っている場合、生ごみの臭いや虫、ゴキブリやネズミが発生しやすいということも複合型マンションのデメリットに挙げられます。
これは各店舗の衛生管理次第ではありますが、1店舗でも徹底していないお店があれば問題が他の店舗やマンション全体に広がっていく恐れがあり注意が必要です。
複合型マンションには多くのメリットがある反面、この項目でお伝えしたような特有のデメリットもあります。住まいに複合型マンションを選ぶときには、事前にそれらのデメリットをしっかり把握しておくようにしましょう。

4. 複合型マンションを選ぶときのポイント

では最後に複合型マンションを選ぶときのポイントをお伝えします。
複合型マンションに住むメリットを最大化し、より満足できる住まいを手に入れたい方はぜひチェックしてみてください。

4.1 立地が良い

複合型マンションはさまざまな場所に建てられますが、生活の利便性と資産価値を考えるのであれば「立地の良さ」は非常に大切です。
複合型マンションの中には駅と直結している物件もありますが、その場合は通勤通学に便利なだけでなく、土地の価格が高い水準で安定しやすくなります。
複合型マンションを選ぶ人はその便利さを重視している人が多いことから、良い場所に立地していれば将来売却したり賃貸に貸し出したりしやすく不動産資産の流動性が高まることも期待できるでしょう。
ちなみに多くのテナントが多く入っているとしても、そこだけで普段の生活の全てを補えるわけではありませんので、近くに学校や病院があるかどうかなどの周辺環境の確認も大切です。

4.2 集客力のあるテナントが入っている

複合型マンションを選ぶときには、その商業エリアで営業しているテナントが集客力があるかどうかも確認しましょう。
集客力がなく十分な利益が出せずにテナントが退去してしまうとマンションの賃料収入に悪影響を及ぼしてしまい、複合型マンションのメリットである安定した財政を得ることができなくなってしまいます。

反対に高い集客力があり、長期間に渡って営業を続けられるようなテナントであれば財政面の不安はほとんどなくなります。
ちなみに同じ場所で長く営業できる店舗は多くの人に支持される魅力があることに他なりません。従って、複合型マンションの住人は「一人のお客様」としての立場でもその店舗を利用できてお得と言えます。

4.3 低階層を避ける

複合マンションのメリットを最大限に享受しつつデメリットを軽減させたい人は、低層階を避けて中層階や高層階の住戸を選ぶのがおすすめです。
低層階はテナントとの距離が近くなりますので、先ほどお伝えした騒音や臭いなどのデメリットの影響を受けやすくなってしまいます。
また不特定多数の人が出入りするエリアから遠ければ遠いほど、それに伴うトラブルや犯罪にも巻き込まれにくくなりますので、低層階を避けるのはポイントと言えるでしょう。

5. まとめ

今回はスーパーやコンビニなどの店舗がテナントとして入っている複合型マンションのメリットやデメリット、また選び方についてお伝えしました。
どんな住環境が好みかは人それぞれですが、複合型マンションは特徴がはっきりしているため、利便性重視で物件をさがしている人にとっては理想の住まいになる可能性が高いです。
ただし安易に「便利そうだから」という理由でマンション選びをしてしまうと失敗してしまうこともありますので、今回紹介したデメリットなどをよく把握した上で自分にあったマンション選びをするようにしましょう。

シンシアでは低層階にテナントの入っている複合型マンションはもちろん、便利さでは引けを取らないホテルライクな暮らしができる「高級賃貸マンション」も取り扱っておりますので興味のある方はお気軽にご相談ください。
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