タワーマンションのメリットデメリット5選を徹底解説!【都内】タワーマンション特集

公開日:2021年12月27日   最終編集日:2022年06月29日

タワーマンションのメリットデメリット5選を徹底解説!【都内】タワーマンション特集
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目次

1.タワーマンションとは?タワーマンションの定義は?

タワーマンションの定義とは?

一般的には、20階以上の超高層マンションをタワーマンション と呼びます。

タワーマンションの定義は、建築基準法からきています。

建築基準法の第二十条に建築物の区分について記載があり、第二十条は、「構造耐力」について規定した法文であり、4つに区分を分けています。


建築物は、自重、積載荷重、積雪荷重、風圧、土圧及び水圧並びに地震その他の震動及び衝撃に対して安全な構造のものとして、次の各号に掲げる建築物の区分に応じ、それぞれ当該各号に定める基準に適合するものでなければならない。
引用:建築基準法


 

- 一号

  • 高さが60mを超える建築物

- 二号

  • 「高さが13m」or「軒の高さが9mを超える」木造建築物
  • 「4階以上(地階を除く)」or「高さが13m」or「軒の高さが9mを超える」鉄骨造建築物
  • 「高さが20mを超える」鉄筋コンクリート造(RC造)、鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)

- 三号

  • 「3階建て」or「延べ面積が500㎡を超える」木造建築物 (高さが13m以下もしくは軒の高さが9m以下であること)
  • 「3階建て以下」鉄骨造建築物 (高さが13m以下もしくは軒の高さが9m以下であること) ・「高さが20m以下」鉄筋コンクリート造(RC造)、鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)

- 四号

  • 上記の一号~三号に該当しない建築物

上記の、一号の「高さが60mを超える建築物」 が、超高層建築物(超高層マンション)に該当されています。

高さ60mの建築物は、マンションでは20階に該当するため (平均天井高さ3m)、20階以上のマンションがタワーマンションと呼ばれています。

また建築基準法第二十条一項一号には、


当該建築物の安全上必要な構造方法に関して政令で定める技術的基準に適合するものであること。この場合において、その構造方法は、荷重及び外力によつて建築物の各部分に連続的に生ずる力及び変形を把握することその他の政令で定める基準に従つた構造計算によつて安全性が確かめられたものとして国土交通大臣の認定を受けたものであること。
引用:建築基準法



と記載があり、
超高層建築物は、安全性や耐震性などの審査を受けて、国土交通大臣の認定を受ける必要があります。

2.タワーマンションのメリット5選

2.1 日当たりと眺望の良さ

タワーマンションは、日当たりが良いように設計されることが多く、北向きの物件も直接太陽が入らなくても周辺に大きな建物などがない限り採光に問題もありません。
周辺を遮るものが少ないので、リビングやベランダからの眺望も期待されます。都心の夜景や、天気がいい日の山や海などの眺望はタワーマンションが人気の理由の一つであります。

2.2 耐震性

1章の「1.タワーマンションとは?タワーマンションの定義は?」で案内した通り、超高層建築には認定されるための一定の基準があり、耐震性に関する建築技術が積極的に導入されています。耐震対策だけでなく、ダンパーと呼ばれる制震装置による仕組みや、地盤と建物の間に特殊なゴム層(積層ゴム)で激しい揺れをゆっくりとした揺れに帰る免震対策などがあり、タワーマンションに入居する際はそのマンションにどんな技術が採用されているか調べてみるのもいいでしょう。

2.3 虫が出にくい

蚊やハエは高所が生育域ではないため、高層階になればなるほど虫は侵入されることは少なくなります。大体6〜8階以上(18m以上)は出にくいようです。
害虫などはマンションの高さでいうと3階以上は飛ぶことは不可能なので、高層階で出るケースは少ないようです。ただし給排水管などから侵入するケースもあるため防虫対策はしても損はないようです。

2.4 共有施設やサービスの充実

タワーマンションによっては、コンシェルジュサービスで「荷物の代理受け取り」「クリーニングサービス」「タクシー・ハイヤー配車サービス」「デリバリーやケータリングの手配」などがあります。
また共有施設では、下記のようなものがあります。ぜひ内見の際はどのようなものがあるか調べてみましょう。

  • ラウンジルーム :友人などと食事会などができるスペースがあります。多くのタワーマンションでは高層階に設置してあることが多いです。
  • フィットネスルーム :ランニングマシンやマシントレーニングが設置してあるお部屋です。居住者専用となっております。フリーウェイトがあるフィットネスルームがあるマンションは珍しいです。
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  • ゲストルーム :親戚や知人などを宿泊できる専用のお部屋です。地方にお住まいで日帰りでは厳しい方は同じマンションに泊まれるため無駄な移動も必要なく、一泊5000円程度なのでホテルに泊まるより安価に泊まれとても重宝されるサービスです。
  • キッズルーム :滑り台などの遊具が置かれたお部屋です。雨の日や複数の子どもを遊ばせることができ大変便利です。
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  • コワーキングスペース :仕事ができるようデスクが置いてあるスペースです。インターネット回線、デスクごとの仕切り、マンションによってはオンライン会議用の個別ルームもあります。
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  • 24時間ゴミ置き場 :タワーマンションの多くは1階に24時間いつでもゴミを出せるゴミ置き場が設置してあります。燃えるゴミの日や、資源ゴミの日など、別々にゴミを出す必要もないので便利です。高級マンションの中には、各フロアごとに24時間ゴミ置き場があります。
  • プール :特に高級なタワーマンションなどに設置してあります。利用料は、都度払いかもしくは別途会員制のケースもあるので、入居前にどのような料金体系か詳しく調べておきましょう。

2.5 利便性の高さ

タワーマンションは立地的に交通の便が良い場所にあるケースが多いようです。マンションによっては駅に直結しているものもあり、雨の日でも雨に濡れることもなく駅まで行けます。またタワーマンションは再開発エリアに建てられるケースが多く、周辺に商業施設やコンビニ、スーパーなどが集まっているので生活する上で利便性が高いです。

3.タワーマンションのデメリット5選

3.1 騒音の問題

高層階では強風などが起きやすく開けた窓や通気口からの風の音が強く聞こえるケースがあります。
また、「暗騒音(あんそうおん)」がタワーマンションの騒音に影響しているようです。
暗騒音とは、生活環境における雑音のことを指し、その雑音レベルから一定以上超えた音について人間は雑音と感じます。
高層階では、外からの車の走行音、車のクラクションや通行人の話し声などが聞こえないことが多く、静かな環境だからこそ逆にちょっとした音でも騒音と感じてしまうケースがあるようです。

3.2 大規模修繕費用が大きくなる

特に購入時に影響するケースですが、タワーマンションの大規模修繕において多額の費用がかかります。一般的に、買い手が付きやすいように修繕積立金を低く設定されていることが多く、実際に大規模修繕を行う際、別途多額の請求が来る可能性があります。賃貸では管理費などが高くなるケースがあります。

3.3 日々の生活のなかでの困りごと

いくつかある生活の困りごとを列挙します。各タワーマンションで下記のようなケースが多いか実際に内見時に聞いてみるのも良いでしょう。

  • 洗濯物をベランダに干せない
    風が強く干せないケースや、外観維持のために洗濯物を干すことを規約で禁止しているケースがあります。

  • エレベーターが混む
    エレベーターの基数によりますが、住戸が多い場合エレベーターが通勤時の朝に混むケースがあります。マンションによっては、階数別などでエレベーターの混雑を起きないようにしているものもあります。

  • 機械式駐車場が混む
    エレベーターと同様で、朝の通勤時に機械式駐車場から出庫する順番で待たされるケースがあります。商業施設のような駐車場の待合室などがあるマンションもあります。

  • スマートフォンの電波が入りにくい
    電波を送っている通常基地局(アンテナ)の高さはだいたい地上40mの場所にあります。地上40mはマンションでいえば13〜14階に位置します。それ以上の高い階では電波が入りにくいケースがあるので内見の際にチェックしてみましょう。もちろんWi-Fi等で解決できることもあります。

3.4 地震の心配

メリットの方で耐震性などの技術を紹介しましたが、長周期地震動(周期の長いゆっくりとした大きな揺れ)が起きると、高層階では振り幅が大きい揺れを感じます。
タワーマンション自体は、地盤改良工事を行っていても、周囲の地盤が弱い場合は液状化現象も起きるケースがあります。また災害時にエレベーターが使用できない場合もあるので、水や食料の備蓄などは必須でしょう。

3.5 落下事故が心配

高層階から子どもが落下しないように窓を常に開けられないことが多いようです。子供が容易に窓を開閉できないような防犯用の錠を設置する対策もあるので住む際には試してみましょう。

4.タワーマンションの相場について【2021年情報】

4.1 港区のタワーマンション相場

間取り 賃料
1R 17.73万円
1K 21.20万円
1LDK 30.50万円
2LDK 31.16万円
3LDK 51.06万円

※2021/12/20時点 シンシアレジデンス調べ

4.2 渋谷区のタワーマンション相場

間取り 賃料
1R 29.60万円
1LDK 38.17万円
2LDK 59.23万円
3LDK 77.50万円

※2021/12/20時点 シンシアレジデンス調べ

4.3 中央区のタワーマンション相場

間取り 賃料
1R 16.15万円
1LDK 25.35万円
2LDK 32.69万円
3LDK 37.94万円

※2021/12/20時点 シンシアレジデンス調べ

4.4 江東区のタワーマンション相場

間取り 賃料
1K 9.76万円
1LDK 22.04万円
2LDK 28.00万円
3LDK 33.05万円

※2021/12/20時点 シンシアレジデンス調べ

4.5 品川区のタワーマンション相場

間取り 賃料
1K 13.02万円
1LDK 21.19万円
2LDK 28.48万円
3LDK 34.22万円

※2021/12/20時点 シンシアレジデンス調べ

渋谷区などのタワーマンションの相場が特に高くなっている理由としては、区内でのタワーマンションがそもそも少なく、限られたブランドマンションで固まっているからです。


それでもやはり港区や渋谷区は平均的に相場は高い状況です。湾岸エリアと呼ばれる江東区や中央区は比較的に安くなっています 。どのエリアも賃料は2年前から比べ5〜10%ほど高くなっている傾向です。タワーマンションのエリアと相場感をある程度つかみ、マンション探しに役立ててください。

5.おすすめタワーマンション特集【東京都内・エリア別】

5.1 港区エリア(六本木・麻布・赤坂・汐留・田町)

六本木ヒルズレジデンス C棟

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六本木ヒルズレジデンス B棟

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パークコート赤坂檜町ザ・タワー

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アークヒルズ仙石山レジデンス

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グランドメゾン白金の杜 ザ・タワー

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元麻布ヒルズフォレストタワー

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グランスイート麻布台ヒルトップタワー

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虎ノ門ヒルズレジデンシャルタワー

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三田綱町パークマンション

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5.2 渋谷区エリア(青山・広尾)

THECOURT神宮外苑

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パークコート渋谷ザタワー

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青山パークタワー

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ラ・トゥール渋谷

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メルクマール京王笹塚レジデンス

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5.3 目黒区エリア(目黒・中目黒・青葉台)

中目黒アトラスタワー

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ラ・トゥール青葉台

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クロスエアタワー

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恵比寿ガーデンテラス壱番館

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グリーンプリズムタワー

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ソプラタワー

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5.4 中央区・江東区エリア(豊洲・月島・勝どき)

THE TOKYO TOWERS SEA TOWER

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勝どきザ・タワー

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Wコンフォートタワーズ WEST

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アーバンドックパークシティ豊洲タワーA

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ブリリア有明シティタワー

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5.5 品川区エリア

パークタワーグランスカイ

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パークシティ武蔵小山ザ・タワー

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パークシティ大崎 ザ タワー

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ブリリアタワーズ目黒

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5.6 新宿区エリア

ザ・パークハウス西新宿タワー60

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富久クロスコンフォートタワー

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ラ・トゥール新宿ガーデン

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ラ・トゥール新宿グランド

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セントラルパークタワー・ラ・トゥール新宿

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5.7 千代田区エリア

ワテラスタワーレジデンス

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東京タイムズタワー

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パークコート千代田富士見ザタワー

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プラウドタワー千代田富士見

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5.8 【2023年開業予定】虎ノ門・麻布台プロジェクト「アマンレジデンス 東京」

- 虎ノ門・麻布台プロジェクト

緑に包まれ、人と人をつなぐ「広場」のような街 - Modern Urban Village - というコンセプトのもと、森ビルが2019年8月より始動しているプロジェクトです。
オフィス・住宅・ホテル・インターナショナルスクール・商業施設・文化施設・中央広場などの都市機能が集約されています。2023年3月に竣工予定となっております。
 

- アマンレジデンス東京 東京タワーと同じ高さのレジデンス

3棟のすべてにレジデンスはあるようですが、ラグジュアリーホテルを手がける「アマン」と組んで作り上げるレジデンスであり、メイン棟の54階〜64階の上層階にあるのがアマンレジデンス東京です
総戸数も91戸と少なく、各住戸に専用エレベーターロビーが直結しているようです。
東京タワーとほぼ同じ高さということも特徴の一つです。
また今日中車専用の25mのプライベートプールがある「アマン・スパ」も設置されています。(広さは1400㎡)

アマン東京レジデンス(メイン棟・東棟・西棟)

虎ノ門・麻布台プロジェクトの立体図
 

- 位置

飯倉交差点付近の、六本木一丁目駅と神谷町駅の間に位置しています。
建設完了時は、神谷町駅と六本木一丁目駅を地下通路で結び、各棟に直接移動できる予定です。

まとめ

タワーマンションの定義から、タワーマンショの特徴や相場、エリア別のおすすめをご紹介していきました。入居を検討されている方は、いろいろな共有施設や周辺環境などをしっかりと情報を集めてしっかりと内見をしてみましょう。

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