【災害対策】高級マンション購入検討時・引越し後のチェックポイント

• 物件を選ぶ際に確認したいポイント＜立地・耐震基準・構造＞
  • 立地
  • 耐震基準・制震・免震
  • 構造
• 引越し後に確認したいポイント＜避難経路・設備＞
  • 防災センター
  • 電気室やポンプ室の場所
• 災害対策に力を入れている高級マンション
  • 六本木ヒルズレジデンス
  • ブリリア有明シティタワー

日本では、全国各地でさまざまな災害が起こり得ます。そのため新居を検討される際には、防災意識の観点でも物件をチェックすることが重要です。 今回は、立地や物件の構造、災害対策の設備など、物件を選ぶ際に確認していただきたいポイントをご紹介します。

物件を選ぶ際に確認したいポイント＜立地・耐震基準・構造＞

立地

地域ごとの災害リスクを可視化しているマップを「ハザードマップ」といいます。災害の種類は土砂災害や河川の氾濫、洪水、津波、道路防災情報などに分類されており、これらの災害が起きる可能性のあるエリアと避難場所が示されているため、居住を検討している地域を入力すれば、一目で災害リスクを確認できます。国土交通省が運営している「ハザードマップポータルサイト」や、各自治体のウェブサイトにある防災関連のページから閲覧できます。 通勤や通学など、外出時に災害に遭う可能性もあるため、マンション以外でも生活圏内も確認しておきましょう。

耐震基準・制震・免震

建築の設計において適応され、地震に耐えられる構造の基準である、耐震基準もチェックしましょう。
1981年（昭和56年）6月1日以降に建築確認されている物件は、建築基準法における「新耐震基準」が適用されています。 新耐震基準は、震度6強～7程度の揺れが起きても倒壊しない構造基準として設定されています。1981年5月31日以前に建築確認された物件に適用されているのは、震度5強程度の揺れで建物が倒壊しない構造基準である「旧耐震基準」です。旧耐震基準であっても、新耐震基準に相当するよう耐震工事を行っている場合もあります。不動産会社や管理会社に確認してみてください。 また、建物に用いられる基準には耐震の他に「制震」「免震」もあります。建物そのものの強度を高めるのが耐震技術であるのに対して、制震は「建物の中に揺れを吸収する装置を組み込んで建物が壊れるのを防止する」技術、免震は「地震から伝わる力を抑制する（免れる）ことによって、構造物の破壊を防止する」技術です。 制震装置は、地震の際に建物と一緒に変形して地震のエネルギーを受け流します。超高層の建物でも効果を発揮するため、スカイツリーやあべのハルカスなどにも使われています。 免震装置とは、振動や騒音の絶縁装置のことを指します。建物と地盤を切り離して絶縁することで、地盤の揺れが建物に伝わらないようにします。免震は他の工法よりも揺れを軽減でき、横揺れに強いのも特徴です。建物と地盤の間に入れる免震装置によって、地震のエネルギーが建物に直接伝わらないようにする 。

構造

物件情報の中に「RC構造」「SRC構造」などの用語をよく見かけるのではないでしょうか。これは建物靭性（揺れに対する粘り強さ）や引張強度（引っ張りに対する強さ）、耐火性などに関する言葉です。 RC造とは、鉄筋コンクリート構造を指し、靭性と引張強度に優れている鉄筋と、固さや耐火性、アルカリ性の酸化（サビ）に強いコンクリートを組み合わせている構造です。 SRC造とは、RC造に鉄骨を加えた構造を指し、鉄骨は鉄筋よりも太く強度が高いため、より耐震性・耐久性に優れています。この鉄骨を採用すると鉄筋コンクリートを減らせるので、断面が薄くできるのも特徴です。SRC構造は大型のマンションや施設でよく採用されています。

引越し後に確認したいポイント＜避難経路・設備＞

災害時は、停電によってエレベーターが動かなくなる恐れがあります。そのため日常的に使ってい る行動経路が変わることを想定して、住戸からの迅速かつ安全な避難経路をシミュレーションしてみましょう。エレベーターが動かなくなると、外から自宅へ物資を運搬する際にも、普段以上の労力がかかります。給水ステーションなど、災害時に重要となる場所から自宅への距離やルートも確認しておくのがおすすめです。 低層階であれば、エレベーターが止まった場合に非常階段で降りることができますが、高層階の場合は階段で降りるにはかなりの労力がかかります。エレベーターで地上まで降りられない場合も踏まえて、救援物資の運搬についても考慮が必要です。

防災センター

防災センターとは、マンションの防災設備・消化設備を集中監視（制御）する部屋をいい、中央管理室と言うこともあります。高級マンションであれば、防災センターが入っている場合が多いでしょう。警備スタッフが日頃から自動火災報知設備やスプリンクラーを管理しており、24時間常駐しているため火災時にもいち早く対応してくれるはずです。

電気室やポンプ室の場所

災害というとまず地震をイメージする方が多いかもしれませんが、大雨や台風による洪水の危険があります。マンションでは電気室やポンプ室、機械式駐車場などの設備が地下にある場合も多く、止水版や土のうでも浸水を止められないとき、濁流が配電盤を壊してしまうリスクがあります。 そのため、停電時のバックアップ電源として太陽光発電や蓄電池を備えているマンションもあります。台風などによる浸水にどのような対策が練られているか、メインの電源がダメージを受けた場合にどのような対策があるか、この点も考慮して検討されるとよいでしょう。

災害対策に力を入れている高級マンション

最後に、災害対策に力を入れている高級マンションを2つご紹介します。

六本木ヒルズレジデンス

「六本木ヒルズレジデンス」は、「逃げ出すのではなく、逃げ込める街へ」をコンセプトとし、建物の耐震性や非常用の備蓄に力を入れているマンションです。 まず地震や風揺れを低減する粘性壁、耐力と変形能力に優れた工法など、建物自体に工夫が凝らされています。上水が断たれたときに備えて、飲用水・トイレ洗浄水、消防用水などを確保するための災害用井戸や非常用発電システムも整備されており、備蓄倉庫にも食料や簡易トイレ、赤ちゃん用の紙おむつや粉ミルクなどが豊富に備えられているのが特徴です。 入居者にはトイレ用・飲料水用それぞれのウォータータンクや水なしで使えるドライシャンプー、物資運搬用のキャリーカートなどが入った防災備品一式も用意されており、自室でサバイバルする想定もなされています。

ブリリア有明シティタワー

東京建物不動産販売が手がける「ブリリア有明シティタワー」は、「そなえる、まもる、たすけあう」をコvンセプトにきめ細かな災害対策をおこなっています。 ここは平常時にも炊き出し訓練や救命講習の実施などを通して、マンション内のコミュニティ形成に力を入れているのが特徴的です。災害時には有人管理の防災センターや各住戸の緊急地震速報システムで減災を講じ、太陽光発電などのバックアップ電源や防災備蓄も整えられています。 非常時、災害時、そして災害後という3つの視点で備えることで、首都圏臨海部での暮らしをより安心なものにしている物件でしょう。

今回は、災害対策の面で確認しておきたいポイントをご紹介しました。これから高級マンションを検討される方は、万が一災害が起きたときのこと、災害後の暮らしもイメージしながら立地や構造、設備などを確認してみてください。