新築分譲マンションの購入前に価格設定の仕組みやお金のことを知っておこう！

• 1. 新築マンションの価格はどのように設定されるの？
  • 1.1 新築マンションの価格設定の要素
  • 1.2 新築マンションの価格は住戸の向きや階数で異なる
  • 1.3 新築マンションの価格の決め方
• 2. 新築マンションの期分け販売の仕組みを解説！
  • 2.1 新築マンションの期分け販売とは？
  • 2.2 新築マンションを期分け販売する理由
  • 2.3 新築マンションの販売価格が「価格未定」になっているのはなぜ？
• 3. 新築マンションを購入する際にかかる税金
  • 3.1 消費税
  • 3.2 印紙税
  • 3.3 登録免許税
  • 3.4 不動産取得税
• 4. 新築マンションの価格表示の内訳
  • 4.1 販売価格は税込み
  • 4.2 仲介手数料はかからない
• 5. 新築マンションの価格推移
  • 5.1 首都圏の新築マンションの価格推移
• 6. まとめ

多くの人にとって新築分譲マンションの購入は人生の中で最も大きな買い物であると同時に、マイホームを手に入れるという一つの「夢」でもあります。
そんな夢を叶える大事な買い物は慎重に行わなければなりません。
特に「価格」に関してはよく検討する必要がありますが、購入経験がないためにマンションの価格設定の仕組みを詳しく把握していない人も少なくないでしょう。

そこで今回は新築分譲マンションの購入を検討している方向けに、価格設定の仕組みをお伝えします。
その他にも期分け販売や、マンション購入時に必要となる税金についてもあわせて解説しますので、ぜひ最後までお読みください。

1. 新築マンションの価格はどのように設定されるの？

まず新築分譲マンションの価格がどのように設定されるかについて以下の3つの項目に分け、順番に解説していきます。

1.新築マンションの価格設定の要素
2.住戸の向きや階数による価格の違い
3.新築マンションの価格の決め方

1.1 新築マンションの価格設定の要素

新築マンションの価格を決める主な要素は、土地の取得費用、建築費用、マーケティング費用、利益の4つです。

1.1.1 土地の取得費用について

まずマンションを建設するにあたっては、適した土地を確保しなければなりません。
土地取得費用には土地そのものに対する費用はもちろん、地盤や権利関係などの事前調査や地主との交渉などにかかる間接的なコストもかかります。
もちろん取得候補である複数の土地の中からどれを選ぶかも非常に重要ですので、その判断材料となる膨大なデータを集めるコストも最終的にはマンション価格に反映されます。
新築マンションの価格には、マンション建設用に適した土地を探す段階から実際に取得するまでの全てのコストが含まれていると考えましょう。

1.1.2 建築費用について

先ほどの土地と同様に、マンション価格に大きく反映されるのが建築費用です。
マンションを建てるためには、地盤を固める準備工事からはじまり、基礎工事、内装工事、外装工事、外構工事とさまざまな工事が段階的に行われます。

建築にかかる費用は建材費や工事に携わる人々の人件費はもちろん、設計費やデザイン費、また建設工事保険の保険料などの工事前にかかる費用などもあります。
特に建築資材や人件費はそのときの景気や物価などの経済状況に大きく関係しますので、常に決まった費用というわけではありません。
従って、タイミングによっては大幅に高くなったり低くなったりすることもあります。

1.1.3 マーケティング費用について

マンションの建築が終わったあとは、販売を促進するマーケティング活動も行わなければなりません。
それにかかる費用にはモデルルームの運営費用をはじめ、さまざまな媒体への広告、宣伝費などが挙げられます。
マーケティングが大規模になり、費用が大きくなればなるほどマンション価格へ反映される度合いも大きくなります。

1.1.4 利益について

これまでお伝えした費用に加え、マンションの売主であるデベロッパーが得る利益もマンション価格に反映されます。
それぞれの費用が具体的にいくらなのかは公表されることはありませんが、これらの主な4つの要素がマンションの価格設定に大きく関係すると理解しておきましょう。

1.2 新築マンションの価格は住戸の向きや階数で異なる

同じマンションでも住戸によって販売価格が異なる場合は多いです。
広さなどの間取りや仕様の違う場合はもちろんですが、同じ間取りでも住戸の向きや階数が異なるとそれが価格に反映されます。
住戸の向きは日当たり、階数は眺望に関係しますので、日当たりの良い南向きの部屋や高層階の価格は高くなることが一般的です。
その他にもエレベータ―に近い部屋や角部屋など、同じ階でも部屋の位置によって販売価格が異なるケースもよく見られます。

1.3 新築マンションの価格の決め方

新築マンションの各住戸の価格の具体的な決め方は、1㎡の単価を基にすることが一般的です。
このベースとなる単価に各住戸の向きや階数などの「指標」が加算され、それぞれの部屋の大きさから販売価格が算出されます。
マンションの場合は個々の部屋によって条件が異なりますので、それらも販売価格に反映されていると理解しておきましょう。

例えば間取りや階数、また向きも同じなのにも関わらず、角部屋というだけで価格が高い場合、その価格差が許容範囲かどうかは人それぞれ異なります。
もし納得できれば前向きに検討し、どうしても納得できなければ別の選択肢を探すという判断にも役立ちます。

2. 新築マンションの期分け販売の仕組みを解説！

新築マンションならではの販売方法に「期分け販売」と呼ばれるものがあります。
この項目ではこの期分け販売について解説しますので、購入を検討している人はぜひ内容を確認してみてください。

2.1 新築マンションの期分け販売とは？

期分け販売とは、販売時期や販売戸数を複数回に分けて販売する方法です。
第1期の場合は新築マンションが完成して一番最初の販売であることを意味し、第2期、第3期と数字が大きくなるにつれて販売時期が遅いことを意味します。
ちなみに期分け販売の回数は多くても第4期までが一般的です。

2.2 新築マンションを期分け販売する理由

期分け販売には対外的な印象を良くするため、また効率的に販売するためという2つの理由があります。
前者を言い換えると、売れ残りの印象をなくすためです。
一度に全戸販売を始めても短期間で全て売れるわけではありません。そうすると時間経過とともに売れていない部屋があると「売れ残り」というネガティブな印象を持たれかねません。
そうするとその後の売れ行きに悪影響がでますので、期分け販売によって段階的に「完売」をしていくことで、人気のあるマンションというイメージ戦略ができます。

一方、後者は限られたリソースで効率的に販売していくという理由です。
例えば全戸を一気に販売開始し購入希望者が殺到してしまった場合、人手が足りずに対応できなくなる事態も考えられます。
その他にも購入希望者の動向を見極めるためといった理由などもありますが、期分け販売は主にデベロッパー側の事情が大きく関係しているために行われていると理解しておきましょう。

2.3 新築マンションの販売価格が「価格未定」になっているのはなぜ？

新築分譲マンションでは価格が公表されていないにも関わらず、モデルルームの公開が始まっていたり、事前案内会が開催されていることがあります。
新築分譲マンション販売における独特の慣習とも言えますが、この価格未定で販売活動を行っていることに疑問を持つ人も少なくないでしょう。

価格が決まっていないのには理由があり、それはデベロッパーの「購入希望者の反応を見て決める」という意図があるからです。
デベロッパーはどのくらいの価格であれば売れるのかをこの価格未定期間で検討し、さらにその上限価格を探って利益の最大化を狙います。
それを基にして算出された価格が、第1期の期分け販売での分譲価格に設定されます。

3. 新築マンションを購入する際にかかる税金

ここまでは新築分譲マンションの価格や販売方法についてお伝えしましたが、この項目では実際に購入したときにかかる税金について解説します。
購入予算に含めるべき費用になりますので、あらかじめしっかりと把握しておきましょう。

3.1 消費税

買い物で一番馴染みのある消費税ですが、新築マンションを購入するときにもかかります。
購入する金額が大きいため消費税として支払う額もそれに比例して高くなりますが、土地に対しては課税されません。

消費税の計算方法

土地を除いた建物の価格 × 税率10％

ちなみに中古マンションで売主が個人の場合は消費税はかかりませんので、あわせて覚えておくと良いでしょう。

3.2 印紙税

新築マンションの購入時にかかる税金には印紙税もあります。
印紙税とは課税文書に収入印紙を貼って納めるもので、売買契約書や住宅ローンの契約書を作成・締結するときに課税される税金です。
税額は記載金額ごとに以下のようになります。

記載金額	不動産売買契約書	住宅ローン契約書
5000万円以下	2万円	2万円
1億円以下	6万円	6万円
5億円以下	10万円	10万円

※国税庁HPより要約・抜粋

3.3 登録免許税

登録免許税とは、登記手続きをするときに国に納付する税金のことです。
新築マンション購入時には土地と建物、また住宅ローン利用時の登記手続きにこの登録免許税の支払いが必要になります。

土地（売買）	固定資産税評価額 × 2%
建物（所有権の保存）	固定資産税評価額 × 0.4%
住宅ローン（抵当権設定登記）	借入額 × 0.4％

3.4 不動産取得税

新築マンション購入時には不動産取得税の納税も必要です。
税額の計算方法は、土地、建物ともに以下のようになります。

不動産取得税の計算方法

固定資産税評価額× 3％

※2024年3月31日まで3%の特例（標準税率は4%）

4. 新築マンションの価格表示の内訳

この項目では新築マンションの価格表示の見方や内訳について解説します。

4.1 販売価格は税込み

先ほど新築マンションには消費税が課税されるとお伝えしましたが、チラシやパンフレット、またWEBサイトなどで表示されている販売価格は全て税込み価格です。
現在は総額表示が義務付けられており、税抜き価格で表示されることはありません。
総額表示について詳しく知りたい方は、国税庁の「総額表示」の義務付けで詳細が確認できます。
ちなみに前述したように土地はもともと非課税ですので、新築マンションの表示価格の内約は「土地価格 + 建物価格（税込み）」になります。

4.2 仲介手数料はかからない

不動産に関係する取引きでよく耳にする「仲介手数料」ですが、新築マンションの場合は例外を除き支払いの必要はありません。
これは新築マンションのほぼ全てが、デベロッパーが直接販売活動をしている、もしくは販売代理や販売提携という形態で販売していることが関係しています。
前者の場合は仲介する立場の人物や会社が存在せず、後者の場合も購入者（買主）側が代理先や提携先に金銭を支払うことはありません。
販売形態はさまざまですが、新築マンションの場合は仲介手数料は不要であると理解するだけで十分ですので覚えておくようにしましょう。

5. 新築マンションの価格推移

新築分譲マンションの購入を検討している人は、市場動向にも注目しておくと購入するタイミングの参考になります。
不動産経済研究所の発表によると、2021年の新築マンション販売戸数は7万7552戸で、前年と比較して約30%も増加しました。
平均価格も5115万円と5000万円を突破し、一時的に落ち込んでいた需要が大きく回復したことが分かります。
では首都圏の新築マンションに注目し、その価格の推移を確認してみましょう。

5.1 首都圏の新築マンションの価格推移

2021年の首都圏の新築マンションは高値市場で平均価格は6260万円でした。
これは前年と比較して2.9%高く、1990年のバブル期に記録した6214万円を上回る最高値でもあります。
以下は首都圏の新築マンションの過去10年間の価格推移を表したグラフです。

上のグラフからみて分かるとおり、直近の10年間は上昇トレンドになっています。
2012年と2021年を比較すると1720万円も平均価格が高くなっており、今後も上昇を続けるのか注目すべきと言えるでしょう。
現時点では高値とも言える新築マンションの価格ですが、購入のタイミングはこのような市場動向だけでなく、自分の収入やライフプランをよく考慮して判断することが大切です。

6. まとめ

今回は新築分譲マンションの価格設定の仕組みや購入時の税金など「お金」に関する内容を解説しました。
冒頭でお伝えしたとおり、多くの人にとってマンション購入は人生で最も高価な買い物です。
夢のマイホーム購入後に後悔しないように、よく情報収集をしてできる限り多くの知識を得るようにしましょう。
自分に合った新築分譲マンションの購入は、安心して過ごせる快適な住まいとなるだけでなく、子どもへ相続し世代を超えて長く家族を支えてくれる役目も果たしてくれます。
ぜひ最適なタイミングで最適なマンションの購入を実現してください。

シンシアでは新築分譲マンションと同レベルの賃貸マンションを数多く扱っております。
皆様のご希望の条件に合う物件を全力でお探し、理想の住まい探しのサポートを行っておりますので、高級賃貸物件にもご興味のある方はぜひお気軽にご相談ください。