「新築と中古」マンションの価格差とメリット・デメリットを比較！どっちを購入すべき？

• 1. 新築マンションと中古マンションの費用の比較
  • 1.1 新築マンションと中古マンションの物件価格差
  • 1.2 諸費用・税金はどちらがかかる？
  • 1.3 住宅ローン減税は受けられる？
• 2. 新築マンションと中古マンションの価格動向
  • 2.1 新築価格が上昇すれば中古価格も上昇する
  • 2.2 新築マンション価格が高騰！中古マンションの割安感
  • 2.3 資産価値が高いのは新築？中古？
• 3. 新築マンションのメリット・デメリット
  • 3.1 メリット①最新の設備・構造
  • 3.2 メリット②条件の良い住宅ローンを組める
  • 3.3 デメリット①物件価格が高い
  • 3.4 デメリット②資産価値が落ちやすい
• 4. 中古マンションのメリット・デメリット
  • 4.1 メリット①新築時価格より安い
  • 4.2 メリット②資産価値を維持しやすい
  • 4.3 デメリット①修繕積立金が高い
  • 4.4 デメリット②住宅ローンの審査に通りにくいケースがある
• 5. まとめ

マンションを購入するにあたって、「新築と中古」どちらを選択すべきか、迷われている方もいるでしょう。
マンションの購入は、物件価格に加え、毎月支払わなければならない諸費用などもあるので、慎重に考える必要があります。
今回は、「新築と中古」マンションの価格差やそれぞれのメリット、デメリットを詳しく解説します。マンションの購入を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてください。

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1. 新築マンションと中古マンションの費用の比較

新築マンションと中古マンションの費用を比較したときに、中古マンションの方が安いイメージをお持ちの方も多いでしょう。しかし、新築マンションとどれくらいの価格差があるのかを詳しく知らない方もいます。
新築マンションと中古マンションの物件価格差を具体的にお伝えします。

1.1 新築マンションと中古マンションの物件価格差

新築マンションと中古マンションの物件価格差は、2,000万円前後の差があります。
不動産経済研究所によると、2022年の新築マンションの平均価格は6,200万円前後、中古マンションの平均価格は、4,200万円前後です。
マンションの立地によっても物件価格に大幅な差があります。

1.2 諸費用・税金はどちらがかかる？

マンションを購入するには、諸費用や税金がかかります。
新築マンションのみに必要な費用もあれば、中古マンションのみに必要な費用もあります。
諸費用や税金は、新築マンションの場合、物件価格の3％〜5％、中古マンションは、物件価格の7％〜10％です。
どのような諸費用や税金があるのかを詳しく見ていきましょう。

1.　仲介手数料
2.　管理費
3.　修繕積立金
4.　住宅ローン控除
5.　固定資産税
6.　不動産取得税
7.　都市計画税
8.　登録免許税

「仲介手数料」とは、契約の手続きなどサポートしてくれた不動産会社に支払う費用です。
新築マンションの場合、所有者が直接販売するケースが多いので、不要となります。中古マンションの場合は、不動産会社を通じて購入する場合、仲介手数料が発生します。相場は、物件価格の3％+6万円（税別）です。

「管理費」は、マンションを管理するための費用です。新築マンションも中古マンションも支払うものであり、費用相場は1.5万円前後になります。
「修繕積立金」は、マンションを修繕する費用です。新築マンションも中古マンションも支払いが必要であり、費用相場は1万円前後です。築年数が古くなればなるほど、管理費用は高くなるでしょう。

「住宅ローン控除」とは、所得税が控除される制度であり、適用条件を満たすと新築マンションも中古マンションも適用されます。
「固定資産税」は、固定資産を所有している人が毎年納めなければなりません。新築マンションも中古マンションも納めなければならず、税金の費用は、土地や建物の評価額によって決まります。

「不動産取得税」とは、不動産を取得した人が一度だけ納める費用、「都市計画税」とは、都市計画区域内に不動産を所有している人が毎年支払うもので、新築マンションも中古マンションも支払う必要があります。
「登録免許税」は、登記を行うときに必要な費用です。新築マンションは、建物の所有権保存登記の場合、評価額×税率0.15％で計算可能です。土地の所有権移転登記は、評価額×税率1.5％で計算します。
中古マンションは、建物の所有権保存登記の場合、評価額×税率0.3％で計算可能です。土地の所有権移転登記は、新築マンションの時と同様に評価額×税率1.5％で計算します。

1.3 住宅ローン減税は受けられる？

住宅ローンは、新築マンションも中古マンションも適用可能です。
しかし、中古マンションが住宅ローン減税を受けるためには、耐震性能を有している必要があります。中古マンションの築年数が25年以内の物件は、耐震性能を有しているとみなされます。
中古マンションの築年数が25年以上の場合、「耐震基準適合証明の取得」や「既存住宅売買瑕疵保険に加入」の条件を満たさなければなりません。

2. 新築マンションと中古マンションの価格動向

将来的にマンションを売却をするときに、物件の価格動向が気になる方も多いでしょう。
新築マンションと中古マンションの価格動向について知っておくと、マンションを選択するときの参考になります。

2.1 新築価格が上昇すれば中古価格も上昇する

新築で購入したマンションが新築時よりも高値で売れるケースもゼロではありません。
一般的に新築マンションの価格が上昇すれば、中古マンションの価格も上昇します。
不動産経済研究所や東日本不動産流通機構によると、2000年以降は新築マンションも中古マンションも上昇トレンドとなっています。
新築マンションが中古マンションよりも高く、新築マンションの価格が上がれば中古マンションの価格も上がるのが、新築価格と中古価格の関係性と言えるでしょう。

2.2 新築マンション価格が高騰！中古マンションの割安感

新築マンション価格が高騰し、中古マンションの割安感が目立つのは、価格の決め方が異なるためです。
新築マンションの物件価格は、一般的に事業主に決定権があります。マンションによっては、地域の価格相場よりも高く設定されるケースも考えられるでしょう。このような状況が増えていることもあり、新築マンションの物件価格が高騰しています。

中古マンションの物件価格は、地域の中古マンションの相場を考慮しながら決めます。もちろん新築マンションの価格も意識されるでしょう。
先述の通り、中古マンションの方が新築マンションよりも割安な価格に設定されている傾向にあります。そのため、条件に差がないようであれば、中古マンションの価格を決めるときは、新築マンションよりも安く設定されます。

2.3 資産価値が高いのは新築？中古？

マンションは立地条件によって資産価値が決まると言っても過言ではありません。
人気のあるエリアは、新築マンションが建設されるスペースがなく、すでに中古マンションが建っています。良い立地条件に建設されている中古マンションは、建設して10年経つにも関わらず、資産価値が全く落ちていないという例もあります。
一般的に築20年以降の中古マンションの資産価値は下がりにくく、安定した資産価値を期待できるでしょう。

新築マンションの大きな価値は「全てが新しい」という点です。
そのため、立地条件が良くない場所に建設されている場合、急激に資産価値が下落する可能性があるので、注意してください。

3. 新築マンションのメリット・デメリット

新築マンションは、新しく、綺麗な点が魅力的です。しかし、新築マンションは物件価格が高いところが懸念点でしょう。
新築マンションのメリットやデメリットを詳しくお伝えします。

3.1 メリット①最新の設備・構造

新築マンションのメリットは、最新の設備や構造である点です。
新築マンションは建設されたばかりということもあり、トイレやキッチン、バスなど最新の設備が取り入れられているので、住みやすいです。
最新の設備だと家事や掃除の時短をにもなります。汚れが落としやすいキッチンや全自動で掃除してくれるトイレ、入浴後に除菌水が散布されるバスなどがあります。
最新の設備が取り入れられている物件に住みたい方は、新築マンションが向いているでしょう。

新築マンションは、構造も最新であるため、安心感があります。建築技術も向上しており、建築資材も長寿命のコンクリートなどの開発が進んでおり、耐震性や耐久性に期待できます。

3.2 メリット②条件の良い住宅ローンを組める

新築マンションを購入するときに条件の良い住宅ローンを組める点もメリットです。
新築マンションの場合は、最大13年住宅ローンが適用され、中古マンションは、最大10年です。住宅ローン控除の対象となる借入限度額も新築マンションの方が高く、中古マンションよりも新築マンションの方が高い節税効果が得られるでしょう。

3.3 デメリット①物件価格が高い

新築マンションは、物件価格が高い点がデメリットです。
先述の通り、中古マンションと比較して新築マンションの方が2,000万円ほど高くなっています。

3.4 デメリット②資産価値が落ちやすい

新築マンションは、資産価値が落ちやすい傾向にあります。
なぜなら、新築マンションは物件価格に新築という付加価値が上乗せされているからです。
この付加価値は、新築でなくなった時点で失われてしまいます。資産価値が10％〜30％低下してしまう可能性がある点に注意しなければなりません。

しかし、必ずしも資産価値が落ちるという訳ではありません。都心中心の地域やマンションによっては、価格が落ちず、逆に価格が上昇するケースもあります。

4. 中古マンションのメリット・デメリット

中古マンションの購入を検討している人もいるでしょう。しかし、中古マンションの不便な点も理解した上で物件探しを行うようにしてください。
中古マンションのメリットやデメリットを詳しく見ていきましょう。

4.1 メリット①新築時価格より安い

一般的には築年数が古くなるほど、物件価格が安くなるので、中古マンションは、新築時価格よりも安い傾向にあります。また、中古マンションは新築マンションよりも物件数が多く、選択肢の幅が広がります。
中古マンションは、内装や設備が古いと思われがちですが、リフォームやリノベーションをして、綺麗になっている物件もあり、一概には言えません。

4.2 メリット②資産価値を維持しやすい

先述の通り、中古マンションは立地条件の良いところに建設されているケースが多く、資産価値を維持しやすいです。
マンションは、築20年まで緩やかに資産価値が低下しますが、築30年にもなると価格の下がり幅も少なくなります。

4.3 デメリット①修繕積立金が高い

中古マンションは、築年数が古くなるほど修繕するところも増えてくるので、修繕積立金が高い傾向にあります。修繕積立金は、一定の金額ではなく、値上げする可能性もあります。
物件価格は新築マンションの方が高いですが、修繕積立金は中古マンションの方が高くなることを忘れないようにしましょう。

4.4 デメリット②住宅ローンの審査に通りにくいケースがある

中古マンションは、住宅ローンの審査が通りにくいケースがある点がデメリットです。
住宅ローンの審査は、住宅ローンを借りる人の年収だけでなく、物件の担保価値も審査対象となります。金融機関も、万が一、住宅ローンが滞納された場合、物件の担保価値が低ければ、競売にかけても融資資金を回収することができません。

5. まとめ

「新築と中古」マンションの価格差やそれぞれのメリット、デメリットを詳しく解説しました。
新築マンションと中古マンションは、物件価格だけでなく、毎月支払う費用も異なります。マンションの購入後にライフスタイルが変わり、売却しなければならないケースも考えられるでしょう。さまざまな観点から自分に合ったマンションを選択することをおすすめします。
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