「中古マンションを購入してリノベーション」という新しい選択でライフスタイルに合わせた家づくりを実現!

公開日:2022年09月02日   最終編集日:2023年03月22日

「中古マンションを購入してリノベーション」という新しい選択でライフスタイルに合わせた家づくりを実現!
Facebook Twitter Hatena Blog LINE Pinterest

目次

近年、中古マンションを購入して、リノベーションを行うというスタイルが注目を集めています。中古マンションを選び、リノベーションを行う場合、時間もお金もかかるため、なかなか踏み出せないとお困りの方もいらっしゃるのではないでしょうか?理想のお部屋を叶えるためには、中古マンションの購入やリノベーションの失敗例を知っておくことが大切です。
今回は、中古マンションの選び方やリノベーションの注意点など気を付けるべきポイントを詳しく解説します。

中古マンションを探す

1. 中古マンションが人気な理由

中古マンションが人気な理由

中古マンションは、新築マンションにはない魅力が数多くあります。ライフスタイルに合わせて自分好みのお部屋にリノベーションすることができる点もメリットと言えるでしょう。
中古マンションが人気な理由を詳しくご紹介します。

1.1 新築マンションと比べて費用を抑えて購入できる

中古マンションが人気な理由は、新築マンションと比較して費用を抑えて購入することができるところです。

不動産流通推進センターの2022不動産業統計集によると、首都圏の新築マンションの平均分譲価格は、6,260万円となっています。また、不動産流通推進センターの2022不動産統計集には、首都圏の中古マンションの成約物件平均が、4,023万円と記載されています。


立地条件や物件によっても、価格には大きな差があるため、一概には言えませんが、一般的には中古マンションの方が手の届く価格と言えるでしょう。リノベーションで1,000万円かけたとしても、中古マンションの方がリーズナブルに済みます。
中古マンションと言っても、築10年と築40年では耐震性や老朽化にも違いが出てきてしまうため、慎重に選ぶようにしてください。

1.2 物件の選択肢の幅が広い

駅から近い場所や立地条件の良い場所は、すでに商業施設や住宅が建てられている場合が多いです。そのため、新築マンションを建築する場所がほとんどない状態です。
マンションを購入するにあたって、立地条件や利便性の高さを求められる方は、中古マンションだと選択肢が広がるでしょう。

1.3 資産価値が安定している

マンションは築年数が増えるほど、価格が低下することが一般的です。しかし、築年数が20年から25年を迎えると価格の底値を迎えることとなります。
表からもわかる通り、築25年を過ぎた頃から下落幅が緩やかな状態です。


 1.3 資産価値が安定している
出典:東日本不動産流通機構2021年2月26日(中古マンションの築年帯別平均価格)


築20年ぐらいの中古マンションを購入すると将来売却するときでも損が出にくくなり、資産価値が安定していると言えます。
新しいマンションと同じようなところに住みたいと、中古マンションを購入することは損する可能性があるため注意してください。

1.4 自分好みの間取りや設備にできる

自分好みの間取りや設備にできる点も中古マンションが人気な理由です。
ライフスタイルによって、求める住み心地も異なります。リノベーションをすると、部分的に変更することやお部屋全体を変更するなど、自分が住みやすいお部屋にすることができます。


新築マンションは、あらかじめ決められた間取りや設備が配置されていることが多いです。「家事動線が不便」、「設備が好みではない」などの不満があったとしても妥協するしかありません。中古マンションをリノベーションすることで、間取りや設備だけでなく、デザインやコンセントの位置など細部までこだわることが可能です。
自分が住みやすく、お洒落な空間に変更できる点が魅力的でしょう。

2. 中古マンションの選び方のポイント

中古マンションの選び方のポイント

中古マンションは、数が多くてどのように選択したらよいかわからない方もいらっしゃるのではないでしょうか?中古マンションの物件情報がインターネット上に溢れており、その情報が正しいかは自分で見極めなくてはなりません。
また、人によっては中古マンションの中でも譲れない条件をお持ちの方もいるでしょう。中古マンションの選び方は、「築年数」や「耐震性」、「建物の構造」、「共用部分の管理状態」、「リフォームやリノベーションの有無」を確認することが重要です。
中古マンションの選び方のポイントを解説します。

2.1 築年数

中古マンションの選び方のポイントは、「築年数」です。新しいマンションの方が住みやすいとお考えの方も多いですが、先述の通り、「資産価値」の観点では必ずしも正しい選択とは言えません。
新築マンションは、他の人が購入し、鍵を渡した時点で資産価値は購入金額よりも下がってしまいます。売却を検討されている方は、築年数が20年以上の中古マンションを選択すると、資産価値の大幅な低下を避けることが可能です。
中古マンションの購入を検討されている方は、築年数にもこだわるようにしましょう。

2.2 耐震性

中古マンションを選ぶときは、耐震性にも着目してください。「耐震基準」は、地震の揺れに対して倒壊や崩壊せずに耐えることができる性能のことであり、「建築基準法」で定められています。耐震基準には、「旧耐震基準」と「新耐震基準」の2種類があります。
「旧耐震基準」は、1950年に施行され、1981年5月まで採用された耐震基準です。震度5程度に対して、倒壊や崩壊しないというものです。
「新耐震基準」は、1981年6月から施行され、震度5程度では損傷せず、震度6から震度7程度では建物が損壊しない強さであることが義務付けられています。


「新耐震基準」の方が、「旧耐震基準」よりも地震に強い造りとなっていますが、マンションによっては、耐震改修や耐震補強を行っているところもあります。「新耐震基準」や「旧耐震基準」だけで判断するのではなく、物件ごとに耐震強度を確認するようにしましょう。

2.3 建物の構造

「建物の構造」によって、希望するリノベーションができるかどうかが変わってきます。「壁式構造」と「ラーメン構造」について学んでおくと、リノベーションのときに役立つでしょう。
「壁式構造」とは、柱や梁の枠組みの代わりに「壁」という面で建物を支える構造です。そのため、リノベーションをするときに間取りの変更が難しくなる可能性があります。
「ラーメン構造」は、柱と梁で建物を支える構造のことです。部屋の間仕切りを取り除くことができるため、リノベーションでLDKを広げるなど間取りの変更を考えている方は、ラーメン構造のマンションが良いでしょう。


建物の構造に加えて、リノベーションで梁や天井のコンクリート躯体あらわしを検討される場合、最上階は避け、天井裏を確認しておくことがポイントです。水回りの位置を変更される予定であれば、パイプスペースの位置確認も欠かせません。
建物の構造によって、リノベーションできる内容が異なるため、理想のリノベーションを叶えるためにも、建物の構造を確認するようにしてください。

2.4 共用部の管理状態

マンションでリノベーションが認められている部分は、一般的に室内が多く、共用部分はリノベーションが認められていません。そのため、自分で共用部分を変更することができません。共用部の管理状態は住む上で重要です。


中古マンションを選ぶときは、「リノベーションできないもの」に着目する必要があります。
例えば、共用部であるゴミ捨て場や掲示板、自転車置き場などが挙げられます。これらの内容は、内覧のときにでも簡単に確認することができるため、必ず行うようにしましょう。


共用部の管理が行き届いた中古マンションと手入れがされていない新築マンションでは、管理が行き届いている中古マンションの方が長く住むにあたって有利です。
共用部の管理状態の水準は、個人差があるため、自分が求めている基準を満たしているかどうかが重要になるでしょう。

2.5 リフォームやリノベーションの有無

中古マンションを選ぶときは、リフォームやリノベーションが既に行われている物件であるかどうかも注意しなければなりません。不動産会社側も綺麗にリフォームされている状態の物件でなければ、売れないと考えているケースも多いです。
リフォームやリノベーションがされた物件は、もともとの物件価格に加えて内装工事費が上乗せされている可能性があります。リフォームやリノベーションを行う前提で中古マンションを探している場合は、未改装物件を選択することも視野に入れてみてください。

3. 中古マンションをリノベーションするデメリットと注意点

中古マンションをリノベーションするデメリットと注意点

中古マンションをリノベーションして、自分好みのお部屋にすることは新築マンションよりも安く済むため、メリットしかないと思われる方も多いです。しかし、中古マンションの選び方によっては、新築マンションの方が良かったと後悔する可能性もゼロではありません。
中古マンションをリノベーションするときに気を付けるべきポイントを知っておくと安心です。中古マンションをリノベーションするデメリットと注意点を見ていきましょう。

3.1 老朽化による建物の耐久性と修繕費

中古マンションをリノベーションするときに注意しなくてはならない点は、「老朽化による建物の耐久性と修繕費」です。木造の住宅と比較してもマンションは鉄筋コンクリート造のため、耐用年数が長く、管理状態によっては100年以上住むことができる物件もあります。
しかし、定期的なメンテナンスは必須です。新築マンションや中古マンションは、一般的に12年ごとに大規模修繕が行われます。


修繕費は、管理組合が住民から徴収して積み立て、大規模修繕時には一戸あたり100万円から120万円必要です。毎月の徴収額は2万円から3万円が相場ですが、物件によって異なります。
そのため、中古マンションを購入するときは修繕積立金が低すぎることや滞納がある場合は要注意です。老朽化が進めば進むほど、修繕費を納める額が上がる傾向にありますが、買い手が見つからないマンションは、最初安く設定し、途中から引き上げになるケースも考えられます。


マンションは、耐用年数が長い特徴がありますが、耐震性は1981年6月以前と以降に建設された物件では大きな差があります。「旧耐震基準」のマンションだと不安に思われる方もいらっしゃるかもしれません。「耐震基準適合証明」があるマンションは、新しい耐震基準並みの耐震性があるということを表わしているため、安心してください。
建物の構造や修繕計画など詳しい内容は専門家でないと分からないこともあるため、中古マンションで気になることがあれば相談することをおすすめします。

3.2 ローンの金利が高くなる場合がある

新築マンションを購入するよりも、中古マンションを購入する方が安い傾向にありますが、決して簡単に買える金額ではありません。また、リノベーションにかかる費用も大きな金額になるケースが考えられるでしょう。
多くの人が中古マンションの購入時にローンを利用することになりますが、中古マンションを購入してリノベーションを行う場合、ローンの金利が高くなる場合があります。銀行のローンによっては、中古マンションの購入には住宅ローンを適用することができますが、リノベーションは適用外ということもあります。その場合は、住宅ローンとは別で高い金利のローンを借りることになるでしょう。


中古マンションは購入から引き渡しまでの期間が1ヶ月と短いケースがあるため、どこのローンを利用するか、ローンの組み方など事前に検討しておくことをおすすめします。
中古マンションでローンを利用するときは、借入期間が短くなり、毎月の返済額が高くなってしまう可能性があることを覚えておきましょう。また、借入金額の上限が低いケースも考えられます。
中古マンションを購入するときは、加入するローンの条件が異なる場合があるため、注意してください。

3.3 住むまでに時間がかかる

中古マンションを購入すること自体は時間がかかりませんが、リノベーションを行い、住める状態になるまでには時間がかかります。

リノベーションが完了した状態で引き渡しまでには平均して4ヶ月程かかりますが、リノベーションの工事内容や物件によって変わるため、一概には言えません。

中古マンションを購入後、リノベーションを完了させた状態で住む場合は、逆算して物件選びを始めましょう。

4. 中古マンションをリノベーションする際にかかる費用

中古マンションをリノベーションする際にかかる費用

中古マンションを購入しリノベーションをするには多額の費用がかかります。中古マンションの購入時にかかる費用とリノベーションにかかる費用を詳しくご紹介します。

4.1 中古マンション購入時にかかる費用

中古マンションの購入時にかかる費用は、建物自体の費用だけではありません。印紙税や登記費用、ローンの手数料、手付金が必要です。その他にも、中古マンション探しを不動産会社にサポートしてもらった場合は、仲介手数料がかかります。
中古マンションの購入時には、見積もりをもらうことになりますが、項目に不明点があれば不動産会社に相談しましょう。

4.2 リノベーションにかかる費用

リノベーションはどのような工事をするかによって、金額に大きな差が出てきます。
例えば、お部屋のクロスを変更するときはクロス代と施工代がかかります。キッチンなどの水回りの変更となると、キッチン本体だけでなく、解体代や電気業者、水道業者にかかる費用もあり、大掛かりな作業となるでしょう。
中古マンションとリノベーションにかかる費用よりも、新築マンションを購入した方が安かったという事態を回避するためにも、どれくらいの費用がかかるか見積もりを確認してください。

5. 入居までの流れとかかる期間

入居までの流れとかかる期間

まずは中古マンションを購入し、リノベーション会社を決めます。信頼できるリノベーション会社に、どのようなお部屋にするかのイメージやデザインなど希望する内容を伝えます。
見積もりをもらい、問題がなければ工事スタートです。工事が完了したら、最終確認を行い、家具を搬入して引き渡しという流れです。
先述の通り、リノベーションの内容によってもかかる期間に差がありますが、半年以内を想定しておくようにしましょう。

6. おすすめの中古マンション

6.1 パークマンション檜町公園

パークマンション檜町公園 中古・購入情報

パークマンション檜町公園の中古・購入情報を豊富な写真・概要と共に詳しくご紹介。都心の住まい探しは高級不動産専門のシンシアにお任せください。パークマンション檜町公園の所在する港区のマンション相場価格と賃料の査定も承っております。

https://residence.xincere.jp/buildings/10019/buy

6.2 ブリリアイストタワー勝どき

ブリリアイストタワー勝どき 中古・購入情報

ブリリアイストタワー勝どきの中古・購入情報を豊富な写真・概要と共に詳しくご紹介。都心の住まい探しは高級不動産専門のシンシアにお任せください。ブリリアイストタワー勝どきの所在する中央区のマンション相場価格と賃料の査定も承っております。

https://residence.xincere.jp/buildings/9/buy

6.3 ウィズ原宿レジデンス

ウィズ原宿レジデンス 中古・購入情報

ウィズ原宿レジデンスの中古・購入情報を豊富な写真・概要と共に詳しくご紹介。都心の住まい探しは高級不動産専門のシンシアにお任せください。ウィズ原宿レジデンスの所在する渋谷区のマンション相場価格と賃料の査定も承っております。

https://residence.xincere.jp/buildings/498/buy

6.4 目白御留山デュープレックス

目白御留山デュープレックス 中古・購入情報

目白御留山デュープレックスの中古・購入情報を豊富な写真・概要と共に詳しくご紹介。都心の住まい探しは高級不動産専門のシンシアにお任せください。目白御留山デュープレックスの所在する新宿区のマンション相場価格と賃料の査定も承っております。

https://residence.xincere.jp/buildings/2064/buy

7. まとめ

中古マンションの選び方やリノベーションの注意点など気を付けるべきポイントを詳しく解説しました。中古マンションをリノベーションして自分の住みやすいお部屋にすることは魅力的です。しかし、中古マンションの選び方を間違えてしまうと希望するリノベーションができなくなってしまう可能性もあります。
理想のリノベーションを実現するためにも、費用や時間にゆとりを持って取り組むようにしましょう。

中古マンションを探す

RENT

高級賃貸物件を借りる

BUY

高級中古マンションを買う